Решение по делу № 3а-112/2018 от 20.12.2017

                                     Дело № 3А-112/2018

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2018 года                        г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Золотой Квартал» Барановской Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-112/2018 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Золотой Квартал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Золотой Квартал» (далее – ООО «Золотой Квартал») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:17, 24:50:№:205, расположенных в городе Красноярке.

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 установлена кадастровая стоимость в размере 19 431 271 рубль 68 копеек, для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 по состоянию на 21 января 2014 года установлена кадастровая стоимость в размере 18 188 940 рублей.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» и представленной в отчетах № 233-ЗУ/17 и № 233/2-ЗУ/17 от 08 июня 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 836 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 по состоянию на 21 января 2014 года составляет 2 921 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем, 04 октября 2017 года ООО «Золотой Квартал» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, уведомлением Комиссии от 05 октября 2017 года № 553 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а решением Комиссии от 03 ноября 2017 года № 159 в удовлетворении заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 было отказано.

Просит восстановить пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 в размере его рыночной стоимости 3 836 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 в размере его рыночной стоимости 2 921 000 рублей, определенной по состоянию на 21 января 2014 года.

Представитель административного истца ООО «Золотой Квартал» Барановская Е.И., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам, ходатайствовала о восстановлении срока на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17, ссылаясь на то, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Чернова А.Г., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, указала на то, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 было отказано поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 от кадастровой стоимости составляло 83,9%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ООО «Золотой Квартал» Барановская Е.И. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 26 мая 2015 года № 681 и акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:17, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду ООО «Золотой Квартал» на срок с 17 марта 2015 года по 16 марта 2025 года (десять лет) (т. 1 л.д. 12-24).

На основании договора аренды земельного участка от 24 декабря 2014 года № 2034 и акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:205 расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду Зинич К.М. на срок с 19 мая 2014 года по 18 мая 2017 года (три года) (т. 1 л.д. 26-37).

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и дополнительного соглашения от 22 мая 2015 года № 2301 к договору аренды земельного участка от 24 декабря 2014 года № 2034 ООО «Золотой Квартал» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 (т. 1 л.д. 38-41).

По условиям указанных договоров аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемых земельных участков.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что ООО «Золотой Квартал» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:50:№:216, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:№:205 (т. 1 л.д. 43-45).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 декабря 2017 года и от 25 сентября 2017 года, по состоянию на 01 января 2011 года для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 установлена кадастровая стоимость в размере 19 431 271 рубль 68 копеек, а для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 по состоянию на 21 января 2014 года установлена кадастровая стоимость в размере 18 188 940 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 21 января 2014 года Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:17 общей площадью 10 156 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: место размещения производственной базы по сбыту строительных материалов.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:205 общей площадью 9 525 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственных зданий.

04 октября 2017 года (вх. №№ 34355, 34362) ООО «Золотой Квартал» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:17, 24:50:№:205 с приложением необходимых для этого документов.

Уведомлением Комиссии от 05 октября 2017 года № 553 заявление ООО «Золотой Квартал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:17 было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (т.1 л.д. 49-50).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03 ноября 2017 года № 159 заявление ООО «Золотой Квартал» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 от кадастровой стоимости составляет 83,9%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (т. 1 л.д. 46-48).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № 233-ЗУ/17 и № 233/2-ЗУ/17 от 08 июня 2017 года, выполненные ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» (оценщик Рябцев Е.Ю.), согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 836 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 по состоянию на 21 января 2014 года составляет 2 921 000 рублей (т. 1 л.д. 52-236, т. 2 л.д. 1-188).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 233-ЗУ/17 и № 233/2-ЗУ/17 от 08 июня 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 3 836 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205 по состоянию на 21 января 2014 года составляет 2 921 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 должна быть определена равной его рыночной в размере 3 836 000 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205, должна быть определена равной его рыночной в размере 2 921 000 рублей, определенной по состоянию на 21 января 2014 года, поскольку рыночная стоимость земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17 подлежит восстановлению.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Золотой Квартал» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:17, 24:50:№:205 следует считать дату поступления соответствующих заявлений в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 04 октября 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества ограниченной ответственностью «Золотой Квартал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:17, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 836 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:205, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 2 921 000 рублей, определенной по состоянию на 21 января 2014 года.

Датой обращения общества ограниченной ответственностью «Золотой Квартал» с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:17, 24:50:№:205 считать 04 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 07 февраля 2018 года.