Решение от 19.12.2023 по делу № 33-3-11802/2023 от 31.07.2023

судья Колесников Д.В. 33-3-7447/2023

33-3-11802/2023

2-362/2023

26RS0023-01-2022-002498-47

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 19.12.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Переверзевой В.А.,

судей: Дубинина А.И., Чебанной О.М.

при секретаре Гриб В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика/истца по встречному иску Чернышова В.Н. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022, и решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023,

по гражданскому делу по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края к Чернышову В.Н.
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, досрочном расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному иску Чернышова В.Н. к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, взыскании убытков и исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Переверзевой В.А.,

установила:

Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилось в суд с иском к Чернышову В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что от имени муниципального образования - Минераловодский городской округ, Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - Арендодатель) и Чернышовым В.Н. (далее - Арендатором) в соответствии со ст. 447 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 ст. 39.6, ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», по итогам проведенных торгов, с победителем торгов - Чернышовым В.Н. на основании протокола о результатах аукциона по лоту № от 25.01.2021 заключен 08.02.2021 договор аренды № (далее- договор аренды №) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - для магазины (код 4.4), местоположение: <адрес>. Срок действия договора аренды с 08.02.2021 по 08.08.2023, государственная регистрация права аренды, регистрационная запись № от 16.02.2021, договора аренды № от 16.02.2021, акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора аренды 08.02.2021, Арендатор принял земельный участок - 08.02.2021. Согласно пункту 3.1. договора аренды №а размер годовой арендной платы за участок установлен по результатам аукциона и составляет 852 500 рублей, в том числе в квартал - 213125 рублей. Начисление арендной платы осуществляется с даты передачи земельного участка (пункт 3.3 договора аренды № от 08.02.2021). Согласно пункту 3.4 договора аренды №а Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом за первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала. Денежные средства в размере 50000 рублей, перечисленные в виде задатка перед проведением аукциона зачисляются Арендодателем в счёт оплаты арендных платежей. Согласно пунктам 4.4.1 - 4.4.3 договора аренды № арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды и уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором аренды. На основании пунктов 5.1-5.2. договора аренды № за нарушение срока внесения арендной платы по указанному договору Арендатор обязан выплатить Арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки. Задолженность по арендной плате по договору аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по состоянию на 21.01.2021 составляет 659250 (шестьсот пятьдесят девять тысяч двести пятьдесят) рублей 90 копеек, в том числе: сумма арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.03.2022 в размере 639375 (шестьсот тридцать девять тысяч триста семьдесят пять) рублей 00 копеек; пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 18.02.2021 по 21.01.2022 в размере 19875 (девятнадцать тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 90 копеек.
Кроме того, в соответствии с п. 4.1.1 договора аренды № Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев, а в соответствии с пунктом 6.5.3 договора аренды № договор подлежит досрочному расторжению, если Арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, либо вносит ее не в полном объеме. По договору аренды № внесены арендные платежи 09.02.2021 в сумме 50000 рублей, 24.03.2021 в сумме 74371,58 рублей, 26.03.2021 в сумме 213125,00 рублей, что подтверждает невнесение арендной платы в течение 6 месяцев, более двух раз подряд. В связи с чем, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины (код 4.4.), местоположение: <адрес>. В соответствии с п.6.4 Договора при прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии в течении 3(трех) суток после расторжения, путем подписания сдаточно-приемного акта. Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Арендодателем направлялось досудебное требование о необходимости оплаты задолженности и предупреждение о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды № До настоящего времени Арендатором добровольно не погашена задолженность по арендной плате.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № от 08.02.2021 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м.,
с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>, в размере 659 250 рублей 90 копеек, в том числе: сумму арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.03.2022 в размере 639 375 рублей; пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 18.02.2021 по 21.01.2022 в размере 19 875 рублей 90 копеек; расторгнуть договор аренды № от 08.02.2021 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>; возложить на Чернышова В.Н. обязанность передать (возвратить) Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>, по акту приема-передачи земельного участка в течение 3-х суток с даты вступления в законную силу решения суда.

Ответчик Чернышов В.Н. обратился со встречным иском к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, в котором просил признать договор аренды № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскать убытки в размере
50 000 рублей, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером №.В обоснование встречных исковых требований указано, что 25.01.2021 проведен аукцион по извещению №, опубликованному на сайте torgi.gov.ru, по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м., с разрешенным использованием - магазины (код, 4.4), местоположение: РФ, <адрес>. Чернышов В.Н. был признан победителем. 08.02.2021г. по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды стороны заключили договор аренды №, регистрационная запись права аренды № от 16.02.2021, регистрационная запись договора аренды № от 16.02.2021. Со стороны арендатора произведено несколько платежей, что подтверждается Управлением в первоначальном исковом заявлении. В оплаченный период аренды ответчик совершал действия, направленные на оформление документов с целью дальнейшего реализации права на строительство, согласно разрешенному использованию участка - под магазины. Однако, после получения Градостроительного плана выяснилось, что указанный участок имеет обремения в виде его расположения в пределах приаэродромной территории в 3, 5, 6, 7 подзонах, что исключает возможность освоения всей площади участка и строительства торговой площади, пользуясь которой можно осуществлять деятельность для извлечения прибыли согласно разрешенному виду использования участка. В договоре отсутствует информация о наличие ограничений в использовании и обременений участка. Как указано в Градостроительном плане на спорный участок: «В соответствии с пунктом 2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2017 г. №1460, пунктом 4 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды запрещается размещать объекты: Торговые залы магазинов, Согласно последнему абзацу на стр. 1 Градостроительного плана проект планировки территории утвержден постановлением администрации г. Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от 22.01.2010 № (с изменениями, внесенными постановлением от 18.07.2014 г. № и постановлением от 23.04.2018 г. № и от 27.05.2019 г. №). Договор аренды носит взаимный характер, при этом риск невозможности использования арендованного имущества по назначению лежит на арендодателе. Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения убытков (п.5 ст. 453 ГК РФ), в том числе в размере уплаченных арендных платежей. От имени ответчика в счет оплаты аренды внесена сумма 50000 рублей, а также - затраты на услуги предоставления Градостроительного плана. Таким образом ответчик понес убытки в размере уплаченных арендных плате составили: 50000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.: 50000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. задаток, зачтенный в оплату арендные (платёжное поручение № от.) итого 50335 рублей. При анализе аукционной документации по извещению № можно обнаружить отсутствие сведений об ограничениях и обременениях. Из аукционной документации невозможно определить имеются ли обременения или ограничения в использовании участка (как зарегистрированные, так фактические). При этом из полученной Чернышев В.Н. регистрации договора следует, что обременений и ограничений на участок нет. В дополнениях к иску Чернышов В.Н. указал на то, что площадь застройки арендуемого земельного участка не соответствует проценту застройки указанному в объявлении о торгах.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 исковые требования Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Чернышову В.Н. о взыскании задолженности по договора аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, досрочном расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворены. Суд взыскал с Чернышова В.Н. в пользу Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края задолженность по договору аренды №
от 08.02.2021 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес> в размере 659 250 рублей 90 копеек, в том числе: сумму арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.03.2022 в размере 639 375 рублей; пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 18.02.2021 по 21.01.2022 в размере 19 875 рублей 90 копеек. Суд расторг договор аренды № от 08.02.2021 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>. Суд возложил на Чернышова В.Н. обязанность передать (возвратить) Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>, по акту приема- передачи земельного участка в течение 3 суток с даты вступления в законную силу решения суда.

Встречные исковые требования Чернышова В.Н. к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о признании договора аренды № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскании 50 000 рублей убытков и исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером №, оставлены без рассмотрения.

Ответчиком/истцом по встречному иску Чернышовым В.Н. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23.11.2022, решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022
в части оставления без рассмотрения встречных исковых требований Чернышова В.Н. к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа о признании договора аренды № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскании убытков и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040466:2871 – отменено. Гражданское дело в отмененной части возвращено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Апелляционная жалоба ответчика истца по встречному иску Чернышова В.Н. – удовлетворена частично.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 в удовлетворении встречных исковых требований Чернышова В.Н. к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о признании договора аренды № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскании 50000 рублей убытков и исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № отказано в полном объеме.

Чернышовым В.Н. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 подана апелляционная жалоба.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23.11.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Из изложенного следует, что предметом апелляционного рассмотрения является апелляционная жалоба Чернышова В.Н. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 и апелляционная жалоба Чернышовым В.Н. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023.

В апелляционной жалобе на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 ответчик/истец по встречному иску Чернышов В.Н. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, принять к производству его встречные исковые требования, которые удовлетворить. Считает, что обжалуемое решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, суд необоснованно оставил без рассмотрения его встречные исковые требования, сославшись на несоблюдение обязательного досудебного порядка его требований о расторжении договора аренды, тогда как действующим законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок при предъявлении в суд встречных исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 представитель истца/ответчика по встречному иску Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа по доверенности Олейникова Т.Д. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В апелляционной жалобе на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 ответчик/истец по встречному иску Чернышов В.Н. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение которым удовлетворить его встречные исковые требования. Указывает, что вывод суда, согласно которому из формулировки заявленных требований встречного иска следует односторонний отказ от обязательств, не соответствует действительности. Судом апелляционной инстанции указано на то, что претензионный порядок в данном деле не требуется в связи с тем, что право встречного иска исключает обязательное заявление претензии. Считает, что судом не принята сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 представитель истца/ответчика по встречному иску Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа по доверенности Олейникова Т.Д. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу представителем администрации Минераловодского городского округа по доверенности Олейниковой Т.Д. указано на то, что истец заключил договор аренды земельного участка на условиях, на которых проводился аукцион по продаже права аренды земельного участка, сведения о характеристике земельного участка указаны в ЕГРН, в связи с чем, истец был осведомлен о всех ограничениях строительства на спорном земельном участке. Согласно классификатору объектов строительства «01.04. Торговля и обслуживание населения» наряду со строительством «здания магазина» предусматривает и иные виды объектов недвижимости – «здание аптеки», «здание рынка», прочие объекты», а кроме того, возможно возведение объектов стационарной торговли, которые не имеют торговых залов.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

От представителя администрации Минераловодского городского округа по доверенности Олейниковой Т.Д. поступило ходатайство о проведении судебного заседания без ее участия, в котором также указала на переименование Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, приложив копию решения совета депутатов Минераловодского муниципального округа от 27.10.2023 № и выписку из ЕГРЮЛ.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Принимая во внимание, что судебной коллегией были предприняты все меры для реализации участниками процесса своих прав, учитывая, что все участники процесса извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, информация о времени и месте судебного заседания по каждому гражданскому делу, назначенному для рассмотрения в апелляционном порядке, размещена на официальном сайте суда и участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб с учетом возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных решений в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб и представленных возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

В соответствии со ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

Согласно ст. 138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Обязательными условиями принятия к рассмотрению суда встречного иска являются его предъявление к истцу по первоначальному иску, а также наличие, по крайней мере, одного из оснований, названных в ст. 138 данного Кодекса.

Рассматривая встречные исковые требования Чернышова В.Н., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом по встречному иску Чернышовым В.Н. не предоставлено доказательств, подтверждающих соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора, а именно доказательств, подтверждающих направление до подачи встречного искового заявления Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края требования о расторжении договора аренды № от 08.02.2021, в связи с чем, на основании ст. 222 ГПК РФ суд оставил встречные исковые требования Чернышова В.Н. без рассмотрения.

Между тем, данный вывод суда первой инстанции следует признать ошибочным, поскольку он основан на неверном применении норм процессуального права.

Так, в соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенными в пункте 24 постановления от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Таким образом, заявленный Чернышовым В.Н. встречный иск о признании договора аренды земельного участка № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскании убытков и исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040466:2871, не мог быть оставлен без рассмотрения, а подлежал рассмотрению по существу.

Более того, в апелляционной жалобе Чернышев В.Н., ссылаясь на то, что обращался в досудебном порядке к арендодателю о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, однако, его требования не были удовлетворены. В подтверждение к апелляционной жалобе приложено заявление Чернышова В.Н., содержащее в себе требование о расторжении в одностороннем порядке договора аренды № 08.02.2021, поданное в Управление имущественных отношений администрации Минераловодского района, что подтверждается штампом входящей корреспонденции 02.07.2021 № (т.1 л.д.213).

Поскольку встречные исковые требования в нарушение вышеуказанных процессуальных норм, судом первой инстанции рассмотрены отдельно от первоначальных исковых требований, решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 о разрешении первоначального иска и решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 о разрешении встречного иска, подлежат отмене, как принятые с существенным нарушением норм процессуального права (п. 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ), с вынесением нового решения.

Разрешая исковые требования Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края и встречные исковые требования Чернышова В.Н. по существу, судебная коллегия, установила.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края и Чернышовым В.Н. победителем проведенных торгов, на основании протокола о результатах аукциона по лоту № от 25.01.2021, заключен 08.02.2021 договор аренды № (далее - договор аренды №) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м., с разрешенным использованием - под магазины (код 4.4), местоположение: <адрес>.

Срок действия договора аренды с 08.02.2021 по 08.08.2023. Государственная регистрация права аренды и договора аренды произведена, 16.02.2021, о чем внесены записи № и №.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора аренды 08.02.2021.

Согласно пункту 3.1. договора аренды № размер годовой арендной платы за участок установлен по результатам аукциона и составляет 852500 рублей, в том числе в квартал 213 125 рублей. Начисление арендной платы осуществляется с даты передачи земельного участка (пункт 3.3 договора аренды № от 08.02.2021). Согласно пункту 3.4 договора аренды № Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, при этом за первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала. Денежные средства в размере 50000 рублей, перечисленные в виде задатка перед проведением аукциона зачисляются Арендодателем в счет оплаты арендных платежей.

По договору аренды № арендатором Чернышовым В.Н. внесены арендные платежи: 09.02.2021 в сумме 50000 рублей, 24.03.2021 в сумме 74371,58 рублей, 26.03.2021 в сумме 213125,00 рублей.

02.07.2021 Чернышов В.Н. обратился в Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования в связи с нахождением в зоне, которая запрещает строительство объектов недвижимости (т.1л.д.213).

В ответе от 20.07.2021 № на обращение Чернышова В.Н., руководитель Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Григорян А.С. указал на то, что оснований для расторжения договора не имеется.

По заявлению Чернышова В.Н. от 16.08.2021 и от 09.06.2022, ему был выдан градостроительный план указанного земельного участка (т.1 л.д.84-90, л.д. 164-171).

В судебном заседании установлено, что с момента подачи Чернышовым В.Н. уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, он перестал вносить арендную плату предусмотренную договором аренды №а.

Письмом от 04.02.2022 Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края потребовало от Чернышова В.Н. выполнения условий договора аренды, погашения образовавшейся задолженности и предупредила о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы в установленные договором сроки.

Указанное уведомление оставлено Чернышовым В.Н. без ответа.

Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края представлен суду расчет задолженности арендной платы по договору аренды № по состоянию на 21.01.2021, согласно которому задолженность составила 659 250 рублей 90 копеек, в том числе: сумма арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.03.2022 в размере 639 375 рублей 00 копеек; пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 18.02.2021 по 21.01.2022 в размере 19 875 рублей 90 копеек.

Чернышовым В.Н. предъявлены требования о признании договора аренды расторгнутым по основаниям пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, а именно предоставленный в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 100 кв.м., с разрешенным использованием - магазины, местоположение<адрес>, имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды земельного участка, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора ( п. 2) и земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования, судебная коллегия, разрешая данные требования, исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1, пп. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Ст. 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Так из материалов дела следует, что при проведении торгов Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа в извещении о проведении торгов была указана следующая информация (опубликованы в газете «Минеральные Воды» № от 23.12.2020, размещены на сайте администрации Минераловодского городского округа и на официальном сайте torgi.gov.ru): Лот 7 - земельный участок с кадастровым номером №. Адрес (описание местоположения): <адрес>. Площадь земельного участка 100 кв.м. Разрешенное использование земельного участка - магазины (код 4.4). Категория земель - земли населенных пунктов. Установить начальную цену предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы в размере 50 000 рублей. Установить «шаг аукциона» в размере трех процентов начальной цены предмета аукциона, что составляет 1500 рублей, для участия в аукционе установить задаток в размере 50 000 рублей. Срок аренды - 2 года 6 месяцев. Право государственной собственности на земельный участок не разграничено. Ограничений использования и обременений в отношении земельного участка не зарегистрировано. В границах земельного участка расположен остановочный пункт по маршруту регулярных перевозок.

Максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: Согласно Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края, утвержденных решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 20.12.2017 г. №, указанный земельный участок расположен в зоне ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства». Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - 65 %. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 2 м (в условиях сложившейся застройки допускается размещение объектов по красной линии).

Ограничения использования земельного участка и объектов капитального строительства определены градостроительным регламентом для зоны ОД-1 «Общественное использование объектов капитального строительства», утвержденным решением Совета депутатов Минераловодского городского округа от 20.12.2017 № «Об утверждении Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края».

Согласно карте зон с особыми условиями использования территории в составе ПЗЗ, земельный участок частично находится в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий. Согласно санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция», в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных и индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно «Решения об установлении приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды», утвержденного приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 03.09.2018 г. № 726-П, земельный участок находится в шестой, седьмой подзонах приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды.

В соответствии со ст. 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в вышеуказанных подзонах установлены следующие ограничения:

- в шестой подзоне запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц;

- в седьмой подзоне ввиду превышения уровня шумового, электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе запрещается размещать объекты, виды которых
в зависимости от их функционального назначения определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при становлении соответствующей приаэродромной территории с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, если иное не установлено федеральными законами.

Технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения:

- согласно письму ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» от 29.09.2020 №-ТУ, предельная свободная мощность существующих водопроводных сетей - 1,0 мЗ/сут. Максимальная нагрузка в возможных точках подключения к сети водоснабжения - 1,0 мЗ/сут. Срок подключения объекта капитального строительства определяется договором о подключении с правообладателем земельного участка. Срок действия технических условий 3 года со дня их выдачи. Для проектирования и строительства сети водоснабжения объекта капитального строительства правообладателю земельного участка необходимо обратиться в ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» с заявлением и требуемыми приложениями в соответствии с п. 8 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 для получения технических условий на подключение проектируемого объекта к системе водоснабжения ГУП СК «Ставрополькрайводоканал». Размер платы за подключение к централизованной системе водоснабжения и (или) водоотведения указывается в договоре о подключении и рассчитывается ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» по формуле 50 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» (приказ ФСТ России от 27.12.2013 № 1746-э) на основе двух ставок тарифов - ставки тарифа за подключаемую нагрузку сети и ставки тарифа за протяженность сети, утвержденных постановлениями региональной тарифной комиссии Ставропольского края от 19.12.19 №, с учетом подключаемой нагрузки абонента и протяженности создаваемой сети от точки подключения к сетям ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» до земельного участка абонента. Окончательная стоимость работ по подключению объекта к сетям водоснабжения определяется расчетом с учетом объемов водопотребления, протяженности, диаметра подводящего водовода, и прописывается в договоре на подключение (технологическое присоединение);

- согласно письму АО «Минераловодская газовая компания» от 13.10.2020 № техническая возможность подключения к сетям газоснабжения в районе планируемого расположения объектов капитального строительства имеется при условии соблюдения действующих нормативных документов в части касающейся соблюдения требований к зданиям, подлежащим газификации. Предельная свободная мощность существующих сетей, максимальная нагрузка будут определены после предоставления застройщиком информации о планируемых объемах потребления газа. Точки подключения объектов к газораспределительным сетям будут определены после предоставления планируемой величины необходимой подключаемой нагрузки. Технические условия на подключение (технологическое присоединение) будут выданы АО «Минераловодская газовая компания» в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 №. Величина платы за технологическое присоединение к системе газоснабжения и срок действия технических условий определяются в зависимости от категории объекта;

- согласно письму Минераловодского филиала ГУП СК «Крайтеплоэнерго» от 23.09.2020 № - при необходимости предусмотреть индивидуальный источник теплоснабжения (л.д. 41-42, т. 1).

По сведениям публичной карты Росреестра земельный участок с кадастровым номером № расположен в 5, 6 и 7 подзонах приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды.

Согласно выписки ЕГРН на указанные подзоны, Решением об установлении приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды, утвержденного Приказом Федерального Агентства воздушного транспорта (Росавиация) от 03.09.2018 №-П были установлены следующие ограничения:

- в 5 и 6 подзонах приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды, установлены ограничения по высоте объектов, ограничений по размещению магазинов не установлено;

- в 7 подзоне установлены ограничения по высоте объектов; запрещено использование земельных участков для размещения торговых залов магазинов только в секторе №1 (л.д. 58-65, т. 1).

Полномочиями по подготовке и направлению для внесения в ЕГРН сведений о границах секторов в подзоне приаэродромной территории наделен орган установивший границы зон с особыми условиями использования территории (п.20Л ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), то есть Федеральное Агентство воздушного транспорта (Росавиация), принявшее Приказ от 03.09.2018 №-П.

Приказ от 03.09.2018 №-П. Федерального Агентства воздушного транспорта (Росавиация) об установлении приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды», отменен приказом Федерального Агентства воздушного транспорта (Росавиация) от 01.12.2021 №-П.

Чернышов В.Н. в обоснование своих встречных исковых требований указывает на то, что отсутствует реальная возможность использовать земельный участок согласно разрешенному виду использования. Арендатор на момент заключения договора не знал, что арендованный им земельный участок весь расположен в седьмой подзоне приаэродромной терриритории аэродрома Минеральные Воды, в которой запрещено возводить торговые залы магазинов. В управлении Архитектуры и Градостроительства администрации Минераловодского Городского округа им получен градостроительный план, в котором отражены необходимые параметры для дальнейшего формирования проекта нежилого здания и его строительства, также получена схема расположения мест допустимого размещения объектов капитального строительства. При этом в извещении о торгах указано, что площадь застройки равна 65%, однако согласно схеме и градостроительному плану общая площадь застройки равна 21 кв.м., что представляет собой 20% и это в 3 раза меньше указанной площади в извещении. Согласно схеме и градостроительному плану ширина строения не может превышать 1,5 м, после возведения строения и вычета ширины стен и того меньше. Согласно СНиП, ширина магазина не может составлять 1,5 м и менее (т.1 л.д.77-78, л.д.162).

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, конкретизирующей ст.123 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции с учетом положений ст. ст. 327 и 327.1 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», реализовал предусмотренное законом право и удовлетворил заявленное ходатайство представителя истца по встречному иску Чернышова В.Н. по доверенности Захарченя О.Н. и назначил по делу судебную комплексную строительно-техническую и землеустроительную экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО «ЮНЭБ-26» Чергинцову А.В. и Мельничук А.Н.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «ЮНЭБ-26» Чергинцова А.В., Мельничук А.Н. № 129/2023 от 22.11.2023 в период с 08.02.2021, даты заключения договора аренды №, и до 01.12.2021, даты выхода приказа Росавиации №-П об отмене приаэродромной территории, использование предоставленного в аренду Чернышову В.Н. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 100 кв.м., в соответствии с его разрешенным использованием для строительства нежилого здания – магазина с учетом соблюдения всех имеющихся ограничений использования, технических условий, в соответствии с требованиями СНиП, нормами градостроительного Кодекса и иного законодательства невозможно. Использование предоставленного в аренду Чернышову В.Н. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100 кв.м., в соответствии с его разрешенным использованием для строительства нежилого здания – магазина с учетом соблюдения всех имеющихся ограничений использования, технических условий, в соответствии с требованиями СНиП, нормами градостроительного Кодекса и иного законодательства возможно исключительно после 01.12.2021, даты выхода приказа Росавиации №-П об отмене приаэродромной территории. Исследуемый земельный участок на 08.02.2021 находился в границах Сектора № 1 седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды, в соответствии с приведенными координатами. Земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100 кв.м., полностью расположен внутри границ Сектора № 1 седьмой подзоны, что не позволяет расположить нежилое – здание магазина (торговые залы), вне сектора № 1 седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды. Строительство нежилого здания – магазина на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 100 кв.м., в пределах параметров для застройки, установленных в градостроительном плане, выданном 16.08.2021 технически невозможно.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены, в том числе, из заключений экспертов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 86 ГПК РФ).

Оценив заключение судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, судебная коллегия приняла указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. При проведении экспертизы экспертами изучены все представленные материалы дела, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, достаточно аргументированно, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.

Судебная коллегия, оценив в порядке положений ст. 67 ГПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, достоверно установила невозможность использования Чернышовым В.Н. спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды (строительство магазина), поскольку исследуемый земельный участок на 08.02.2021 полностью находился в границах Сектора № 1 седьмой подзоны приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды, что не позволяло расположить нежилое – здание магазина (торговые залы), вне сектора № 1.

При этом отмена указанной приадромной зоны 01.12.2021, приказом Росавиации №-П не влечет для Чернышова В.Н. правового последствия в виде возможности использовании спорного объекта аренды по назначению, поскольку даже при отмене приадромной зоны, строительство нежилого здания – магазина на указанном земельном участке, площадью 100 кв.м., в пределах параметров для застройки, установленных в градостроительном плане, выданном 16.08.2021 технически невозможно, поскольку в связи с прямоугольной формой участка не возможно разместить здание – магазина в соответствии с нормами законодательства, так как необходимо соблюсти отступы от границ и тогда ширина здания (с учетом толщины стен) составит 1,5 м, что невозможно для создания торговой площади, соответствующей СНиП.

Согласно заключению комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы ООО «ЮНЭБ-26», возведение объектов торгового назначения – магазина, возможно только при возможности соблюдения определенных объемно-планировочных параметров и размеров зданий – ширина внутреннего пространства между наружными стенами должна позволять разместить в нем прилавки, стеллажи и другое торговое оборудование, с учетом организации торгового места продавца и прохода для посетителей с соблюдением правил безопасной эксплуатации путем организации проходов и требуемых зазоров согласно требований «А» ГОСТ 51773-2009 Услуги торговли. Классификация предприятий торговли.». Допустимая ширина торгового помещения в возводимом здании должна составлять минимум 0,9+1,2 = 2,1 м, исходя из требований безопасной эксплуатации, а с учетом ширины самого прилавка, которая начинается от 0,5 м, минимально допустимая ширина торгового помещения должна составлять 2,1+0,5= 2,6 м. С учетом толщины стен от 0,4 м., минимальная ширина пятна застройки составляет 3,4 м., при этом в выданном Чернышову В.Н. градостроительном плане ширина зоны разрешенного строительства составляет 1,5 м (л. 32-33 заключения).

Исходя из положений п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды расторгнутым на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ.

Ссылка Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в возражениях на встречный иск, на то обстоятельство, что истец заключил договор аренды земельного участка на условиях, на которых проводился аукцион по продаже права аренды земельного участка, сведения характеристика земельного участка указаны в ЕГРН в связи, с чем истец был осведомлен о всех ограничениях строительства на спорном земельном участке, не основаны на нормах материального права регулирующих спорные правоотношения с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора, поскольку договор аренды заключался в отношении земельного участка с разрешенным использованием под строительство магазина, при этом о невозможности строительства истцу стало известно после заключения договора аренды и получения градостроительного плана.

При проведении торгов Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа в извещении о проведении торгов указывалась информация о существовании зон с особыми условиями использования территорий, однако в данном извещении не содержится сведений о том, что весь земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах Сектора № 1 седьмой подзоны 7 приаэродромной территории, в которой возводить торговые залы запрещено.

В ЕГРН на земельный участок не содержится также не содержится сведений о том, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в секторе №1 подзоны 7 приаэродромной территории аэродрома Минеральные Воды.

В договоре аренды также отсутствует информация о наличие ограничений в использовании и обременений участка.

При этом, передача земельного участка по акту приема-передачи подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, но не исключает установление обстоятельств невозможности его использования в предусмотренных договором целях.

Доводы представителя администрации Минераловодского городского округа в дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу по доверенности Олейниковой Т.Д. о том, что согласно классификатору объектов строительства «01.04. Торговля и обслуживание населения» наряду со строительством «здания магазина» предусматривает и иные виды объектов недвижимости – «здание аптеки», «здание рынка», прочие объекты», а кроме того, возможно возведение объектов стационарной торговли, которые не имеют торговых залов, подлежат отклонению.

Целевое назначение земельного участка предоставленного Чернышову В.Н. в аренду – магазины, поэтому утверждения представителя Комитета о том, что Чернышов В.М. мог использовать данный земельный участок под строительство аптеки, рынка, а также стационарных объектов торговли несостоятельны и противоречат п. 4.3.1 договора аренды № от 08.02.2021 о том, что арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях установленных договором (т. л.д.29). При этом, с учетом заключения судебной экспертизы достоверно установлено, что строительство магазина в пределах параметров для застройки, установленных в градостроительном плане технически невозможно, поскольку ширина зоны разрешенного строительства составляет 1,5 м, что значительно меньше минимально требуемой ширины пятна застройки составляющей 3,4 м (л. 33 заключения экспертизы).

В соответствии с пп. 1 п. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Процедура уведомления арендодателя, арендатором Чернышов В.Н., о расторжении в одностороннем порядке договора аренды, соблюдена, что подтверждается вышеуказанными письменными доказательствами.

С учетом изложенного имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований Чернышова В.Н. о признании договора аренды №а от 08.2.2021 расторгнутым, в связи с отсутствием реальной возможности использовать земельный участок согласно разрешенному виду использования. Требования Чернышова В.Н. об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером №, являются производными от требования о признании договора расторгнутым, в связи с чем также подлежат удовлетворению.

На основании абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Данное правило относится к случаям, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Соответственно, в случае нарушения равноценности встречных предоставлений сторон на момент расторжения договора сторона, передавшая деньги либо иное имущество во исполнение договора, вправе требовать от другой стороны возврата исполненного в той мере, в какой встречное предоставление является неравноценным, чтобы исключить возникновение неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Такой подход, прямо закреплен в абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, положения вышеприведенных правовых норм не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Судебной коллегией установлено, что между сторонами заключен договор аренды № от 08.02.2021 по результатам аукциона, за участие в котором истец внес задаток в размере 50000 рублей, который согласно п.3.4 договора аренды учитывается в счет арендной платы (т.1 л.д.21).

Таким образом, задаток является, как условием участия в аукционе, так и платой за аренду. Правовая природа задатка - способ обеспечения исполнения обязательства (заключить договор аренды, в случае признания участника победителем торгов), не отменяет его предназначения как платы по договору аренды.

Факт перечисления денежной суммы в размере 50000 рублей на расчетный счет управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа, подтверждается платежным поручением № от 20.01.2021 (т.1 л.д.104).

При этом, судебной коллегией установлено, что в период с момента заключения договора аренды 08.02.2021 до момента подачи Чернышовым В.Н. заявления от 02.07.2021 об одностороннем расторжении договора аренды, Чернышов В.Н. не мог пользоваться спорным земельным участком в соответствии с условиями договора для строительства магазина.

При этом, Чернышов В.Н. на момент участия в аукционе полагался на добросовестность принятия мер к его подготовке и на момент заключения договора аренды не знал и не мог знать о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что невозможность использования арендованного участка не зависела от действий Чернышова В.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края правовых оснований для удержания денежных средств в размере 50 000 руб., оплаченных Чернышовым В.Н. в счет стоимости арендной платы за указанный период.

Таким образом, исковые требования Чернышова В.Н. о взыскании с Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в его пользу денежных средств в размере 50000 рублей подлежат удовлетворению.

При этом, указание в иске Чернышова В.Н. на то, что спорная денежная сумма подлежит взысканию в его пользу качестве убытка не влечет отказ в иске, поскольку суд не связан правовой квалификацией заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле.

Разрешая исковые требования Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Чернышову В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, досрочном расторжении договора аренды земельного участка в связи с невнесением арендной платы дважды, обязании передать по акту приема передачи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения не имеется, как по вышеизложенным основаниям, так и виду следующего.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п.п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества, следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

При таком положении, правовых оснований для взыскания с ответчика Чернышова В.Н. арендной платы за спорный период у суда первой инстанции не имелось, поскольку ввиду неисполнения арендодателем своих обязательств по обеспечению возможности пользоваться объектом недвижимости в соответствии с условиями договора аренды у арендатора возникло право отказаться от исполнения своего обязательства по внесению арендных платежей.

Поскольку спорный договор аренды расторгнут Чернышовым В.Н. в одностороннем порядке в связи с отсутствием реальной возможности использовать земельный участок согласно разрешенному виду использования, то оснований для расторжения указанного договора по инициативе арендодателя в связи с невнесением арендатором арендной платы дважды не имеется.

Также отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о возложении на Чернышова В.Н. судом обязанности передать земельный участок по акту приема передачи, поскольку доказательств, что он уклоняется от совершения указанных действий суду первой инстанции и судебной коллегии не представлено. Напротив, в заявлении о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 02.07.2021, Чернышов В.Н. указал на то, что просит составить соглашение о расторжении договора, о чем сообщить ему по телефону и вызвать на подписание соответствующих документов и подачу на регистрацию (т.1 л.д.213).

По вышеизложенным основаниям, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда находит, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи, с чем решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 и решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении встречных исковых требований Чернышова В.Н.
и об отказе в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2022 и решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 17.01.2023 – отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края к Чернышову В.Н. о взыскании задолженности по договора аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, расторжении договора аренды земельного участка, обязать передать земельный участок – отказать.

Встречные исковые требований Чернышова В.Н. к Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края о признании договора аренды № от 08.02.2021 расторгнутым, взыскании денежных средств в размере 50 000 рублей, исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером №, удовлетворить.

Признать расторгнутым договор аренды № от 08.02.2021 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м., с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес> заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края и Чернышовым В.Н..

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды Чернышова В.Н. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 100 кв.м, с разрешенным использованием - магазины, местоположение: <адрес>.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского (муниципального) округа Ставропольского края в пользу Чернышова В.Н. (паспорт серии № №, №) денежные средства в размере 50000 рублей.

Апелляционные жалобы ответчика/истца по встречному иску Чернышова В.Н. - удовлетворить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.12.2023.

Председательствующий

Судьи