Решение по делу № 2а-147/2020 от 10.12.2019

2а-147/2020

24RS0018-01-2019-002076-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2020 г. г. Зеленогорск

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Жукова К.М.,

при секретаре ФИО2,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 - адвоката ФИО3 на основании ордера № 125 от 05.12.2019 г.;

представителя административного ответчика Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края – заместителя начальника отдела по правовой и кадровой работе Администрации ЗАТО г. Зеленогорска ФИО4 по доверенности №53 от 24.10.2018г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края и к Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1(через своего представителя по доверенности ФИО8) обратился в суд с административным иском к Администрации ЗАТО Зеленогорск Красноярского края и к КУИ(был привлечен в качестве ответчика в ходе судебного разбирательства) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск в районе ул. <адрес>, который был дан Главой города в письме от 09.09.2019 г. №, поскольку данным отказом и действиями ответчика ФИО1 был введен в заблуждение и поставлен в безвыходную ситуацию.

Требования истца мотивированы тем, что 24.04.2015 года ФИО1 заключил с ФИО6 договор уступки права аренды земельного участка. По этому договору ему перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу г. Зеленогорск в районе ул. <адрес> участок <адрес>. Государственная регистрация договора проведена 05.06.2015 года. Участок был выделен для строительства здания для хранения автомобилей. После приобретения участка истец подготовил площадку, установил опоры под фундамент, залил бетон.

В соответствии с договором аренды № 84 от 13.03.2012 года, земельный участок предоставлялся первому арендатору без проведения торгов на срок с 09.11.2011 г. по 08.11.2014 года. По соглашению к договору от 30.03.2015г. срок был установлен с 09.11.2014г. до 08.11.2017г. В соответствии с п.5.2.1, договора он прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством. В Земельном Кодексе РФ в ст.46 не предусмотрено прекращение договора аренды земельного участка по окончании срока аренды. Поэтому должны применяться нормы ГК РФ о договоре аренды, т.к. земельный участок был выделен без проведения торгов. В соответствии со ст.621 п.2 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. После 8.11.2017 года ФИО1 продолжал пользоваться земельным участком. Весь период пользования оплачивал арендную плату, ответчик ее принимал, задолженности на сегодняшний день не имеется. До истечения срока договора он обращался в КУИ администрации с вопросом о необходимости заключить или продлить договор аренды. Ему ответили, что этого не требуется. Так же он обращался с вопросом о действительности договора. 24.10.2018г. ему поступил ответ, из которого следует, что по состоянию на 22.10.2018г. договор не расторгался. После этого администрация города какие-либо требования или извещения о прекращении договора в связи с истечением его срока и о проведении новых торгов ему не направляла.

По этому земельному участку имелось разрешение на строительство, но срок по нему истек. В администрации города ему пояснили, что для выдачи нового разрешения на строительство необходимо заключение договора аренды. В связи с этим он, получив бланк, написал соответствующее заявление и подал его 13.08.2019г. В ответе Главы города от 09.09.2019г. он получил отказ в продлении договора, по причине отсутствия документов подтверждающих его право на заключение нового договора аренды для завершения строительства незавершенного объекта.

Тем самым ФИО1 поставлен в безвыходную ситуацию, Администрация города договор не расторгала, иные действия по нему совершать отказывается, при этом в ответе от 09.09.2019г. указывает и на отсутствие права истца на заключения нового договора аренды земли для завершения строительства или без проведения торгов.

В силу этого истец просит суд признать незаконным отказ ответчиков в заключении договора аренды для завершения строительства на спорном земельном участке и взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы: 300 рублей по оплате гос.пошлины; 13000 рублей по оплате услуг представителя.

В судебном заседании представитель административного истца – адвокат ФИО3 исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные в административном исковом заявлении и на вступившее в силу решение Зеленогорского городского суда от 02.04.2019г. по аналогичному иску ФИО8(сына), требования которого были удовлетворены.

Представитель административного ответчика Администрации ЗАТО г. Зеленогорска ФИО4 исковые требования не признала, из ее пояснений в суде и письменных возражений следует, что административный истец не представил документы, подтверждающие соблюдение условий, предусмотренных п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ для предоставления земельного участка без проведения торгов. Кроме этого, истец в 2018г. не обращался к ответчику с заявлением о продлении договора аренды, он обращался за справкой, и ему был дан ответ, что на 22.10.2018г. договор аренды не расторгался. О продлении договора аренды от 13.03.2012г. №84, ФИО9 обратился только 13.08.2019г., при этом договор аренды земельного участка уже прекратил действие 08.11.2017, тем самым не соблюден срок обращения о продлении договора аренды земельного участка, установленный в подпункте 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Также, истцом не было представлено в Комитет по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска документов, подтверждающих наличие на земельном участке с кадастровым номером 24:59:0303045:671 объекта незавершенного строительства, собственником которого является истец.

Представитель административного ответчика КУИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска в суд не явился, представил возражения полностью согласующиеся с позицией и мнением Администрации ЗАТО г.Зеленогорска, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав представителя административного истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В силу ч. 2 ст. 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны указывать,

- каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие);

- подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения;

- подтверждать иные факты, на которые административный истец ссылается как на основания своих требований.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п.5 ст.36.9 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором, при этом данная статья не содержит среди оснований прекращения договора аренды земли - истечение срока на который он заключался.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

П. 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Судом установлено следующее:

26.11.2011г. на основании распоряжения Администрации ЗАТО г.Зеленогорска, между КУИ и ОАО УС-604 13.03.2012г. был заключен договор № аренды земельного участка с к.н. №, площадью 4634 кв.м. в г. Зеленогорске, ул. <адрес>, для складирования строительных конструкций. Договор был заключен без проведения торгов.

07.06.2012г. ОАО УС-604 переуступила свои права и обязанности по договору аренды от 13.03.2012г. ФИО5, по заявлению которого, по распоряжению Администрации города от 28.12.2012г. был произведен раздел земельного участка, при котором образовался участок под номером 24:59:0303045:671. Соглашением от 01.08.2013г. был установлен вид использования данного участка, а именно строительство здания для хранения автомобилей.

26.08.2013г. ФИО5 переуступил свои права и обязанности по договору аренды ФИО6 18.12.2013г. Кононов получил разрешение на строительство на участке №.

30.03.2015г. соглашением к договору аренды установлен срок действия договора до 08.11.2017г.

24.04.2015г. ФИО6 переуступил свои права и обязанности по договору аренды участка № ФИО1

После приобретения участка истец подготовил площадку, установил опоры под фундамент, залил бетон. При этом доросовестно оплачивал арендную плату. Наличие объекта незавершенного строительства подтверждается Техническим планом, представленным истцом.

В целях дальнейшего законного использования земли и осуществления строительства гаражей ФИО1 15.10.2018г. обратился в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска с запросом о действии договора аренды №.

24.10.2018г. Руководитель КУИ направил ФИО9 письмо «О правах на земельный участок» с ответ о том, что договор № от 13.03.2012 г., заключенный без проведения торгов(с соглашениями к нему), в том числе и с ФИО9, не расторгался.

Принимая указанные разъяснения муниципального органа достаточными, для дальнейшего легитимного использования земельного участка, ФИО9 продолжил им пользоваться и оплачивать арендную плату, которая принималась арендодателем, каких-либо претензий или возражений по аренде земли ФИО9 от арендодателя не поступало..

Таким образом, суд установил, что административный ответчик своим письмом исх. № 61-01-32/3332 от 24.10.2018 г. уведомил ФИО1 по существу о действующем договоре, и не указала о необходимости продления действующего, о заключения нового договора аренды земельного участка или об отказе в заключении договора на новый срок.

При этом ФИО9 продолжая реализовывать свои права, с учетом истечения срока для завершения строительства, с учетом необходимости получения градостроительного плана и регистрации права собственности на объект строительства, 13.08.2019г. обращается в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска с заявлением о продлении договора аренды № земельного участка №. 09.09.2019г. Глава города отказывает ФИО9 в продлении и заключении нового договора аренды земельного участка к.н. №, мотивируя тем, что у него отсутствуют документы, подтверждающие его право на заключение нового договора аренды без проведения торгов или договора аренды для завершения строительства незавершенного объекта.

Тем самым ФИО1 был поставлен административным ответчиком в безвыходную ситуацию. Администрация города договор не расторгала, о прекращении срока действия договора истца не уведомляла, иные действия договору совершать отказывается, при этом в ответе от 09.09.2019г. указывает и на отсутствие права истца, как на продление договора, так и на заключения нового договора аренды земли без проведения торгов или для завершения строительства. Кроме этого, договор аренды нельзя продлить или заключить из-за отсутствия разрешения на строительство, а это разрешение не выдают из-за отсутствия договора аренды. В сложившейся ситуации, при наличии торгов, по существу добросовестный арендатор может потерять право аренды указанного земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Судом установлено, что после истечения срока действия договора 08.11.2017г. ФИО9 продолжил добросовестно владеть и пользоваться данным земельным участком, пользоваться правами и исполнял обязанности по договору № от 13.03.2012г., оплачивал аренду и арендодатель принимал эти платежи, не высказывая намерения о расторжении или о прекращении договора.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ(которая не содержит среди оснований прекращения договора аренды земли - истечение срока на который он заключался) и ст.621 ГК РФ в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях, поскольку административный ответчик не реализовал свое право предоставленное нормами ЗК РФ, на перезаключение нового договора аренды, после истечения его срока действия. При этом, после истечения срока договора №, административный ответчик принимал установленную данным договором арендную плату и не предъявлял истцу каких-либо претензий или возражений по поводу использования им земельного участка № на правах арендатора. Данные объективно установленные судом обстоятельства не оспаривались ответчиками. В силу этого договор № от 13.03.2012г. нельзя признать расторгнутым или прекращенным, что дает право ФИО9 в соответствии с пунктами 3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку он фактически и по настоящее время является арендатором находящегося в государственной(муниципальной) собственности земельного участка №.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

В исследуемой ситуации, административный ответчик, действуя не добросовестно, перед истечением и после истечения срока договора аренды земли, не уведомил ФИО9 о необходимости его продления или заключения нового, в том числе об отказе в заключении договора на новый срок, при этом, ФИО9 добросовестно выполнял условия договора аренды, оплачивал арендную плату, заявлял требования, вытекающие из прав арендатора земельного участка. Далее продолжая действовать не добросовестно, вопреки обоснованным ожиданиям административного истца, после подачи им заявления о продлении договора аренды с целью получения разрешения на строительство, поскольку срок действия предыдущего истек, и выполнения других необходимых действий связанных с арендой и строительством, административный ответчик изменил свою позицию и отказал ему в этом.

Суд также принимает во внимание и то, что причин для отказа административному истцу в заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу г. Зеленогорск ул. <адрес>, по существу в настоящий момент нет.

Согласно пункту 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года N 1, в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 года N 1, понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Истцом в суд представлен Технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Зеленогорск в районе ул. <адрес>, что является дополнительным основанием для заключения без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу г. Зеленогорск в районе ул. <адрес>, которое предусмотрено п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В силу изложенного, при системном применении норм права, суд считает правильным обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка.

В силу ст. 111, 112 КАС РФ с Администрации ЗАТО г. Зеленогорска(поскольку отказ был дан и подписан Главой города) в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины 300 руб., расходы по оплате услуг по подготовке административного иска в размере 3000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 9000 руб., которые суд с учетом категории сложности дела, количества судебных заседаний(двух), находит разумными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края и к Комитету по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск в районе ул. <адрес>, который дан в письме от 09.09.2019 г. №, как устанавливающий без законных оснований прекращение действия договора № аренды земельного участка от 13.03.2012 г.

Обязать Администрацию ЗАТО г.Зеленогорска и Комитет по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска в течение 1 месяца заключить с ФИО1 новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., по адресу г. Зеленогорск в районе ул. <адрес>, на прежних условиях без проведения торгов.

Взыскать с Администрации ЗАТО г. Зеленогорска в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг по подготовке административного иска в размере 3000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 руб., а всего 9300 руб.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд путем подачи в течении месяца апелляционной жалобы.

Судья: Жуков К.М.