Решение от 09.02.2015 по делу № 2-334/2015 (2-3198/2014;) от 01.12.2014

                                                                                                                Дело № 2-334/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 февраля 2015 года

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Макоед Ю.И.

при секретаре Дягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО АКБ «Капиталбанк» к Супранкову ФИО8, третье лицо Супранкова ФИО9 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ОАО АКБ «Капиталбанк» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением к Супранкову Р.А. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности.

В обоснование иска истец указал, что 02.12.2011г. между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа на жилой дом общей площадью 304,2 кв.м, Лит. «А.А-1» и земельный участок, целевое назначение - земли населенных пунктов, площадь 777 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Труд», ул. №. Пунктом 1.2. договора установлена общая стоимость объектов 5 265 000 руб. Сроки выплаты покупателем определены по договору: до ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 1 200 00 руб., до ДД.ММ.ГГГГ -1 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 2 665 000 руб. После заключения договора Супранковым Р.А. условия об оплате неоднократно были нарушены. Всего ответчиком оплачено 1 400 000 руб., задолженность по договору составляет 3 865 000 руб., которая до настоящего времени не оплачена. Супранкову Р.А. были направлены ОАО АКБ «Капиталбанк» досудебные претензии. Факт невыполнения Супранковым Р.А. обязанности по оплате по договору также подтверждается решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ОАО АКБ «Капиталбанк» к Супранкову Р.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 02.12.2011г. между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А. с рассрочкой платежа на жилой дом общей площадью 304,2 кв.м, Лит. «А.А-1» и земельный участок, площадь 777 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Труд», ул. №, прекратить право собственности Супранкова Р.А.

Судом в качестве третьего лица по делу привлечена Супранкова Г.Н.

Представитель истца ОАО АКБ «Капиталбанк» - Светлицкая Е.В., действующая по ордеру, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что 02.12.2011г. между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Труд», ул. <адрес>. По договору общая стоимость объектов определена в сумме 5 265 000 руб. Супранковым Р.А. по договору всего было внесено с нарушением сроков оплаты 1 400 000 руб. Сроки выплаты покупателем определены по договору: до ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 1 200 00 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 1 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 2 665 000 руб. До настоящего времени оставшаяся сумма по договору купли-продажи не внесена, что свидетельствует о существенном нарушении Супраноквым Р.В. условий договора. По фактическому месту жительства Супранкову Р.А. были направлены досудебные претензии 24.11. 2014г., 24.01.2014г. о расторжении договора купли-продажи от 02.12.2011г. в случае неоплаты имеющейся задолженности по договору. Указанные требования оставлены Супранковым Р.А. без внимания. Таким образом, банк выполнил требования п. 2 ст. 452 ГК РФ, уведомив Супранкова Р.А. о желании расторгнуть договор, не получив ответа, ОАО АКБ «Капиталбанк» обратилось в суд с настоящим иском. Условиями договора установлено, что право собственности покупателя на объекты возникает не ранее полной оплаты продавцу всей суммы и составления акта приема-передачи имущества в собственность. При внесении записи о прекращении записи права собственности банка на имущество, Управление Росреестра внесло в реестр запись об ипотеке в пользу банка в силу закона, тем самым, подтверждая, что полной оплаты по договору не было, т.е. основания для регистрации перехода права собственности отсутствовали. Регистрация перехода права собственности была осуществлена Управлением Росреетра по РО при отсутствии акта приёма-передачи имущества в собственность, что требовалось по п. 2.1.2. (п.3.1.) договора, поскольку такой акт никогда не составлялся. Несмотря на неоднократные нарушения Супранковым Р.А. сроков платежей по договору, его право собственности было зарегистрировано в ЕГРП. Отсутствие оплаты за проданный жилой дом и земельный участок лишило ОАО АКБ «Капиталбанк» того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

На основании изложенного, представитель истца просил расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 02.12.2011г. между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А., с рассрочкой платежа на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Труд», ул. <адрес>, прекратить право собственности Супранкова Р.А.

Ответчик Супранков Р.А. в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, согласно заявления просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо Супранкова Г.Н. в суд не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания, согласно заявления просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Супранков Р.А., Супранковой Г.Н. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснил, что его доверитель внес по договору все предусмотренные оплаты, но доказательств, подтверждающих факт оплаты, не имеется. По мнению представителя, истец злоупотребляет своим правом, поскольку существенного нарушения по исполнению договора не имеется.

Суд полагает возможным слушать дело в отсутствие неявившихся лиц в силу ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъясняет, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абз. 3 п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободы в заключении договора.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Решением Батайского городского суда от 10.06.2014г. в удовлетворении иска ОАО АКБ «Капиталбанк» к Супранкову Р.А., Супранковой Г.Н., 3-му лицу Управлению Росреестра по РО о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Батайского городского суда от 10.06.2014г. отставлено без изменения.

При этом, апелляционным определением обращено внимание сторон на то, что регистрация перехода права собственности от ОАО АКБ «Капиталбанк» к Супранкову Р.А. осуществлена не в соответствии с условиями договора, указано, что истец при подаче иска о признании за ним права собственности избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

В судебном заседании установлено, что 02.12.2011г. между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, предметом которого являются: жилой дом, общей площадью 304,2 кв.м, Лит. «А.А-1» и земельный участок, целевое назначение - земли населенных пунктов, площадь 777 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ДНТ «Труд», <адрес>

Пунктом 1.2. договора установлена общая стоимость объектов 5 265 000 руб. и сроки её выплаты покупателем: до ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 1 200 00 руб., до ДД.ММ.ГГГГ -1 200 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ - 2 665 000 руб.        

          В п.2.1.1. договора установлено, что продавец передает покупателю объекты недвижимого имущества в течение 3 рабочих дней со дня подписания договора по акту на ответственное хранение до даты регистрации на них права собственности на покупателя.

          В соответствии с п 3.1 договора право собственности покупателя на объекты недвижимого имущества возникает со дня регистрации права собственности в Управлении Росреестра, но не ранее даты полной оплаты продавцу всей суммы по п. 1.2. и составления акта приема-передачи имущества в собственность по п. 2.1.2.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № от 12.12.2014г. право собственности зарегистрировано за Супранковым Р.А. 22.12.2011г., № государственной регистрации №, срок, на который установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО АКБ «Капиталбанк» с 22.12.2011г. по 31.12.2014г. на жилой дом, общей площадью 304,2 кв.м, Литер А,А1, расположенный по адресу: <адрес>, дачное некоммерческое товарищество «Труд», ул. <адрес>, кадастровый № и земельный участок, целевое назначение - земли населенных пунктов, площадь 777 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, дачное некоммерческое товарищество «Труд», ул. 12-я линия, 986., кадастровый №, № государственной регистрации 61 61-05/093/2011-193.

Согласно справке от 21.01.2015г. ОАО АКБ «Капиталбанк» Супранковым Р.А. частично погашена стоимость по договору купли-продажи в сумме 1 400 000 руб. (200 000 руб. внесены 30.12.2011г., 1 200 000 руб. внесены 10.04.2013г.), платежи производились с текущего счета Супранкова Р.А., иных платежей в кассу банка, на корреспонденский счет не поступало, что также подтверждается выписками по счету.

Согласно досудебный претензий от 24.11.2014г., 24.01.2014г. ОАО АКБ «Капиталбанк» направленных Супранкову Р.А., истец направил требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 02.12.2011г., заключенного междуОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А. Направление требований подтверждается имеющимися почтовыми уведомлениями с отметкой «истек срок хранения», квитанциями и реестром на заказную корреспонденцию.

Применительно к правилам пункта 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 221, неявку лица, за получением заказного письма следует считать отказом лица от получения досудебной претензии.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации корреспонденции или нежелание являться за почтовой корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само физическое лицо.

Судом установлено, что неполучение истцом ОАО АКБ «Капиталбанк» оплаты за проданный жилой дом и земельный участок, лишило последнего на то, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется вышеуказанными нормами права и исходит из того, что покупатель Супранков Р.А. не оплатил продавцу ОАО АКБ «Капиталбанк» стоимость проданного имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельному участка, заключенного 02 декабря 2011 г., чем допустил существенное нарушение договора, которое повлекло к значительному ущербу и нарушению прав продавца ОАО АКБ «Капиталбанк» - истца по делу. Требования нормы ст. 452 ГПК РФ, а именно направление предложения о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушениями условий по договору Супранкову Р.А. было направлено по адресу Батайск, ДНТ, ул. 12 линия, 986, что подтверждается материалами дела. Как усматривается из заявлений Супранкова Р.А. о рассмотрении дела в его отсутствие, он фактически проживает по указанному адресу, Батайск, ДНТ, ул. 12 линия, 986.

В силу императивных положений ст. ст. 131, 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

          В соответствии с п. 3.1 договора право собственности покупателя на объекты недвижимого имущества возникает со дня регистрации права собственности в Управлении Росреестра, но не ранее даты полной оплаты продавцу всей суммы по п. 1.2. и составления акта приема-передачи имущества в собственность по п. 2.1.2.

Учитывая, что суд удовлетворяет исковые требования о расторжении договора купли-продажи в связи с существенными нарушениями ответчика условий договора, а именно в связи с не произведенной оплатой стоимости приобретенного недвижимого имущества, подлежат и удовлетворению требования в части прекращения права собственности за Супранковым Р.А.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы представителя ответчика о том, что Супранковым Р.А. были произведены все оплаты по договору купли-продажи несостоятельны, поскольку не подтверждаются никакими доказательствами по делу в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и опровергаются выпиской по счету и справкой ОАО АКБ «Капиталбанк». Как усматривается из материалов дела, ответчиком по договору купли-продажи от 02.12.2011г., заключенному между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Супранковым Р.А., было оплачено 200 000 руб. - 31.12.2011г. и 1 200 000 руб. - 31.12.2012г., всего 1 400 000 руб., а договором предусмотрена стоимость объекта в размере 5 265 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 119, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░10, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░11 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░12 ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 304,2 ░░.░, ░░░░░ ░,░1, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ 777 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░ «░░░░», <░░░░░>

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░13 ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 304,2 ░░.░, ░░░░░ ░,░1, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ 777 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░ «░░░░», <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░: