Решение по делу № 33-16386/2021 от 23.06.2021

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-16386/2021	Судья: Пазюченко И.Ж.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Малининой Н.Г.
судей при секретаре	Кудасовой Т.А., Шиловской Н.Ю. Н.Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 01 сентября 2021 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе ЖК на решение Октябрьского районного суда С.-Петербурга от <дата> по иску ЖК к К.Ю.С. о расторжении договора, по встречному исковому заявлению К.Ю.С. к Жилищному комитету о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Малининой С.С., заслушав объяснения представителя ЖК – К.Д.М., подержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя К.Ю.С. – К.А.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

ЖК обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К.Ю.С. о расторжении договора купли-продажи, обязании ответчика передать ЖК по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> АО провел конкурс по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: <адрес>, с победителем конкурса К.Ю.С. заключен договор купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга. В качестве условия конкурса определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК <адрес> от <дата> №... о признании жилых помещений непригодным для проживания. В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее <дата>, при этом обязательство считается выполненным с момента предоставления истцу в соответствии с п. 3.2.7 договора акта МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения в нем ремонтных работ. До момента обращения истца в суд покупателем не выполнены условия конкурса, не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения, а также не предоставлен акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ. Таким образом, истец полагает, до настоящего времени покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора.

В ходе рассмотрения дела, К.Ю.С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ЖК о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований ЖК, встречных исковых требований К.Ю.С. - отказано.

В апелляционной жалобе представитель ЖК просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования ЖК.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции К.Ю.С., представитель третьего лица Комитета по государственному контролю, исполнению и охране памятников истории и культуры не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом судебными повестками, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. К.Ю.С. направила в суд апелляционной инстанции представителя. В связи с изложенным, судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется в силу следующего.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> АО провело конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования С.-Петербурга, признанного непригодным для проживания, подлежащего продаже в соответствии с распоряжением ЖК от <дата> №...-рпр, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь №... кв.м кадастровый №....

По условиям конкурса было необходимо обеспечить выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом принятого МВК <адрес> «Заключения о признании жилых помещений непригодными для проживания и подлежащими капитальному ремонту» от <дата> №... в срок не позднее <дата> со дня объявления победителя конкурса. Здание, в котором расположены жилые помещения, на основании решения Малого Совета Санкт-Петербургского горсовета №... от <дата> относится к числу объектов культурного наследия регионального значения «Доходный дом князя М.А.Д.».

Покупатель обязан согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

<дата> между ЖК осуществляющего функции продавца, действующего на основании договора поручения от <дата> №..., доверенности от <дата> №... (продавец) и К.Ю.С. (покупатель) был заключен договор №... АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса.

Из договора №... от <дата> следует, что по итогам рассмотрения предложений участников конкурса победителем признана К.Ю.С., цена продажи помещений <...> руб. Срок выполнения условий конкурса не позднее <дата>.

Указанный договор, как следует из его вводной части, заключен в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <дата> №... «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга», на основании распоряжения Жилищного комитета от <дата> №...-рпр «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах», протокола об итогах конкурса по продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от <дата>.

В соответствии с условиями указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены жилого помещения (п.1.1 договора).

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условий конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключений о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания от <дата> №..., принятого МВК, в срок не позднее <дата>.

Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, предусмотренного п. 3.2.7 договора.

В соответствии с п. 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет <...> руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца.При этом стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.

Также судом установлено, что нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния не является существенным для договора купли-продажи с учетом того, что работы выполнены и сданы в предусмотренном договорном порядке.

Согласно возражениям ответчика, просрочка исполнения обязательства произошла ввиду изменения действующего законодательства, а именно в ходе проведения проектно-изыскательных работ, Постановлением Правительства РФ от <дата> №... были утверждены изменения, вносимые в Положение о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов РФ. Впоследствии просрочку существенно увеличили санитарно-эпидемиологические ограничения <дата>, поскольку они влияли на невозможность сформировать МВК <адрес> Санкт-Петербурга для сдачи выполненных работ.

Из представленных в материалы дела документов следует, что К.Ю.С. неоднократно обращалась в ЖК о выполнении условий по договору.

По результатам комиссионного обследования жилого помещения по адресу: <адрес> состоявшегося <дата>, оформлен акт приемочной комиссии <адрес> от <дата>, подтверждающий соответствие выполненных работ согласно проекту по устранению аварийного состояния.

Согласно акту приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия от <дата>, зарегистрированный в КГИОП <дата> №..., приняты работы, предоставленные к сдаче на объекте культурного наследия в квартире №..., «Доходный дом князя М.А.Д.» по адресу: <адрес>

Таким образом, учитывая установленный договором срок выполнения ремонтных работ по <дата> и фактическое их выполнение с приемкой уполномоченным органом <дата>, районный суд обоснованно усмотрел нарушение договорного условия в данной части.

Вместе с тем, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное условие, в соответствии с его буквальным толкованием (ст. 431 ГК РФ) не направлено на автоматическое прекращение договора, но отсылает стороны к действующему законодательству для определения оснований расторжения договора, не устанавливая самим договором условий его расторжения.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что со стороны ответчика осуществлены все мероприятия по приведению жилого помещения в пригодное для проживание состояние, что подтверждается актом о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения от <дата>. Работы на объекте велись с соблюдением всех регламентов: ввелся журнал производства работ, своевременно составлялись акты на скрытые работы и этапы работ, обеспечивалась научная фиксация объекта в процессе проведения работ, дополнительные обмеры, фотографирование до начала работ, в процессе их проведения и после окончания работ, производились систематические научно-исследовательские работы в процессе проведения работ на объекте.

При таких обстоятельствах, единственным основанием для расторжения договора является его существенное нарушение, выраженное в причинении ответчиком истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из данной нормы следует, что нарушение должно быть достаточно серьезным, чтобы с точки зрения принципов соразмерности, разумности, справедливости и добросовестности оправдывать такую санкцию, как расторжение договора. Требование существенности нарушения со всей очевидностью вытекает из принципов справедливости, добросовестности, разумности и соразмерности, а также соответствует в большинстве случаев подразумеваемой воле сторон договора.

Условиями договора, пунктом 4.5 сторонами согласовано, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет <...> руб.

Данным договорным условием установлена ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению работ в срок.

Таким образом, в данном случае, исследовав все материалы дела, суд не может прийти к выводу о существенности нарушения ответчиком обязательства и возникновения у истца каких-либо убытков в результате действий ответчика, что он лишился того, на что был вправе рассчитывать при нормальном исполнении обязательства.

Превышение срока выполнения работ по сравнению с теми, которые были установлены договором, с учетом установленного в договоре условия о штрафе, не влекут для него каких-либо существенных убытков, при которых однозначно возможно применение положения ст. 450 ГК РФ о расторжении договора.

Более того, суд установил, что фактически работы по устранению непригодности жилого помещения выполнены в настоящее время ответчиком и истец получил то, на что рассчитывал при заключении договора.

Расторжение договора в данном случае, при полностью выполненных и принятых работах, не соответствует положениям ст. 450 ГК РФ, а также не является соразмерной санкцией за нарушение условия о сроке выполнения работ.

Кроме того, судом первой инстанции учитывалось, что нарушение срока выполнения работ по договору было вызвано не грубым нарушением ответчиком условий обязательства, так как для начала выполнения работ необходимо было провести различные согласования, получить разрешения. Ответчиком предпринимались активные действия по выполнению работ, получению разрешений и согласованию, что также учитывается судом при постановлении решения. Также судом принят во внимание тот факт, что ответчик не является специалистом в области строительства и у него не было документов, позволяющих установить объем работ, необходимый для приведения жилого помещения в пригодное состояние. Договором также было обусловлено начало выполнения работ получением необходимых разрешений и согласований, что не находится в его фактическом контроле, в связи с чем, при приложении им активных и разумных усилий по устранению непригодности проживания жилого помещения, суд полагает применение такой санкции, как расторжение договора несоразмерной последствиям нарушения обязательства и не полностью зависело от действий (бездействий) ответчика.

Целью продажи на торгах помещения, включенного в состав жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, являлось, в том числе устранение его аварийного состояния покупателем, признанным победителем конкурса, с которым заключен соответствующий договор купли-продажи, для дальнейшего использования под жилые цели.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния является существенным для договора купли-продажи, следовательно, достаточным основанием для расторжения договора, судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Все существенные условия договора, определенные действующим гражданским законодательством в отношении сделок с куплей-продажей недвижимого имущества ответчик исполнил, покупную цену оплатил.

На момент рассмотрения дела ответчиком исполнено обязательство, предусмотренное п. 3.2.3 Договора, работы завершены и сданы, о чем свидетельствует акт Межведомственной комиссии <адрес> Санкт-Петербурга.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что ответчик понес существенные расходы на проектирование и производство ремонтно-строительных работ, которые предусмотрены договором.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца по первоначальному иску противоречило бы принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу ЖК – без удовлетворения.

Председательствующий        

Судьи