Решение по делу № 33-19738/2019 от 22.07.2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №: 33-19738/2019 Судья: Колосова Т.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего	Утенко Р.В.
Судей	Кордюковой Г.Л. Вересовой Н.А.
при секретаре	Михайловой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 сентября 2019 года апелляционную жалобу Боровко Ю. О. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2019 года по иску Боровко Ю.О. к ООО «Питер-Констракшн» об оспаривании одностороннего отказа от исполнения обязательства, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения истца и его представителя Гриднева Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Боровко Ю.О. обратился в суд с иском к ООО «Питер-Констракшн», в котором указал, что 14.08.2014 между сторонами был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенным паркингом и встроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: Санкт<адрес>, на основании которого Боровко Ю.О. принял обязательства по инвестированию в строительство денежных средств в размере 1 700 000,00 руб., а ответчик принял обязательства по завершению строительства, вводу многоквартирного дома в эксплуатацию, передать истцу однокомнатную квартиру, №..., общая проектная площадь – 32,98 кв. м, <адрес>. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец свои обязательства по оплате объекта долевого строительства выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, актом сверки взаиморасчетов.

Вместе с тем ответчиком в адрес истца было направлено предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, согласно которому истцом не произведена оплата по договору. В 2017 году получил от ответчика односторонний отказ застройщика от исполнения Договора участия в долевом строительстве №... от <дата> в котором сообщается, что указанный Договор расторгнут с 08.06.2017 года.

Истец просил признать незаконным односторонний отказ ООО «Питер-Констракшн» от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве №... от 14.08.2014, признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за №... С1, подъезд/секция №..., на 5 этаже, строительный номер №...

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований Боровко Ю.О. отказано.

В апелляционной жалобе Боровко Ю.О. просит указанное решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга выразил согласие с решением суда.

В судебное заседание представитель ответчика, конкурсный управляющий Полуянов В.А., третье лицо Козьякова С.В., Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга не явились, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представили. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части в силу п.1 ст. 330 ГПК РФ.

14.08.2014 между Боровко Ю.О. и ООО «Питер-Констракшн» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенным паркингом и встроенными нежилыми помещениями на земельном участке по адресу: <адрес>, на основании которого Боровко Ю.О. принял обязательства по инвестированию в строительство денежных средств в размере 1 700 000,00 рублей (п. 4.1 договора).

Стороны договорились, что предметом настоящего Договора является индивидуально-определенное изолированное помещение (жилое), именуемое далее Квартира (пункт 1.6 Договора). Согласно пункту 2.2 Договора, квартира, подлежащая передаче Участнику долевого строительства в соответствии с Договором, имеет следующие характеристики: количество комнат – 1, подъезд/секция – 5, этаж – 5, строительный номер квартиры – №..., общая проектная площадь квартиры (кв. м) – 32,98, строительные оси – №...

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве от 14.08.2014 года №... подписанный между ООО «Питер-Констракшн» и Боровко Ю.О. прошёл в установленном законом порядке государственную регистрацию.

В материалы дела представлен односторонний отказ Застройщика от 08 июня 2017 года от исполнения договоров долевого участия №... от 14.08.2014, в котором ООО «Питер-Констракшн» указал на неисполнение Боровко Ю.С. требований об оплате цены договора, в связи с чем, уведомил о расторжении договора участия в долевом строительстве.

При рассмотрении иска Боровко Ю.С. установлено, что факт получения от Боровко Ю.О. денежных средств по договору № №... от 14.08.2014 подтвержден представленными квитанциями к приходным кассовым ордерам за подписью Позднякова Т.О., который являлся генеральным директором ООО «Питер-Констракшн» на момент выдачи данных квитанций и подписания договора долевого участия

Из содержания квитанций к приходным кассовым ордерам следует, что наличные денежные средства получены ответчиком в предусмотренном договором размере – 500 000 руб. (05.02.2016) и 1 200 000 руб. (14.08.2014).

Судом были отклонены доводы ответчика относительно отсутствия надлежащих доказательств со стороны истца относительно выполнения им условий договора участия в долевом строительстве, признаны фактически обоснованными доводы истца об отсутствии законных оснований для одностороннего отказа в исполнении договора.

Суд первой инстанции указал, что определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2019 года включено в реестр участников строительства ООО «Питер-Констракшн» требование Боровко Ю.О. о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, временный номер – №..., этаж 5, секция/подъезд 5, строительные оси №..., общей площадью 32,98 кв.м, по адресу: <адрес>, размер исполненных обязательств 1 700 000,00 руб. и со ссылкой на указанное обстоятельство, а также на то, что удовлетворение заявленных истцом требований приведет к нарушению прав Козьяковой С.В. отказал в удовлетворении иска в полном объеме.

С выводами суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска в части признания незаконным отказа ответчика от договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия не может согласиться.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по плате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Суд правомерно указал, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) возможен в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства и при рассмотрении спора по существу установил отсутствие таких оснований применительно к договору участия в долевом строительстве, заключенном с Боровко Ю.С.

В силу п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заключенный истцом договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию и не оспорен в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции указал, что ООО «Питер-Констракшн» осуществляет завершение строительства жилого комплекса «Охта-Модерн» на Большеохтинском проспекте (2 многоквартирных дома со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от <дата> №... «О проектировании и строительстве многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> с последующими изменениями (постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> №..., постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> №..., постановление Правительства Санкт-Петербурга от <дата> №...). Прежние застройщики, инвесторы, участвовавшие в реализации инвестиционного проекта по строительству Объектов – ЗАО «ИВИ-93», ООО «Балтжилинвест», ООО «Звезда Севера».

    С 2003 года инвестором и застройщиком Объектов являлось ЗАО «ИВИ-93» на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 11 июня 2003 года № 1453-ра.

    С 2009 года инвестором и застройщиком Объектов являлось ООО «Балжилинвест» на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07 июля 2009 года № 809 «О внесении изменений в Распоряжение», субинвестором ООО «Звезда Севера» на основании соглашения об утверждении реестров субинвесторов от 20 июля 2009 года.

14 апреля 2014 года в целях защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства Объектов Правительством Санкт-Петербурга было принято постановление №... «<адрес>, предусматривающее в том числе условие о заключении ООО «Питер-Констракшн» с участниками долевого строительства согласно реестру, согласованному с Комитетом по строительству, договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из Реестра договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес> предоставленного в материалы дела Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга ( л.д.5-38 т.3) Боровко Ю.О. и Козьякова С.В. в реестре отсутствуют.

Вместе с тем в указанном реестре отсутствует и квартира со строительным номером 194 как обремененная правами участников долевого строительства, заключивших договоры с ранее осуществлявшими строительство дома юридическими лицами.

В отсутствие доказательств обременения объекта с условным номером №... в строящемся многоквартирном доме правами третьих лиц и законодательного запрета ответчику на заключение договоров участия в строительстве многоквартирного дома с физическими лицами, заключенный с Боровко Ю.О. договор не является заведомо ничтожной сделкой по смыслу п.2 ст. 167 ГПК РФ.

Из материалов дела усматривается, что между Козьяковой С.В. и ЗАО «ИВИ-93» был заключен договор №... от <дата> «О совместном инвестировании проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес> по условиям которого после исполнения обязательств по оплате цены договора Козьяковой С.В. подлежала к передаче двухкомнатная квартира общей площадью 66,72 кв.м. условный №... в секции №... этажа 9.

Характеристики указанного объекта как подлежащего передаче не являются аналогичными сравнительно с с характеристиками объекта, являющегося предметом договора <дата> между Боровко Ю.О. и ООО «Питер-Констракшн» №... С1. При таких обстоятельствах заключение договора не нарушало прав и законных интересов Козьяковой С.В.

На дату одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с Боровко Ю.О. Козьякова С.В. не имела прав в отношении квартиры со следующими характеристиками: количество комнат – 1, подъезд/секция – №..., этаж – 5, строительный номер квартиры – №..., общая проектная площадь квартиры (кв. м) – 32,98, строительные оси – №...

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что признание незаконным одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, заключенному с Боровко Ю.О., нарушит права Козьяковой С.В. не являются основанием к отказу в удовлетворении иска в указанной части.

При этом, как указано выше судом, требования Боровко Ю.О. о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры, временный номер – №..., этаж 5, секция/подъезд №..., строительные оси №... общей площадью 32,98 кв.м, по адресу: <адрес> включены в реестр участников строительства ООО «Питер Констракшн», в связи с чем истцом избран способ защиты права в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, при разрешении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства судом должны учитываться не только исполнение истцом обязательства по договору участия в долевом строительстве, но и передача ему объекта незавершенного строительства, степень завершенности объекта, наличие у объекта незавершенного строительства индивидуально определенных характеристик и учет его органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

При отсутствии совокупности обстоятельств, позволяющих признать право собственности истца фактически на объект недвижимости в составе многоквартирного дома (объем доли в праве собственности на многоквартирный жилой дом истцом не заявлен), отсутствие учета объекта органом кадастрового учета, оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2019 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Боровко Ю. О. к обществу с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения обязательств отменить и вынести новое решение.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» от <дата> от исполнения договора участия в долевом строительстве №... от <дата>, заключенного между Боровко Ю. О. и обществом с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн».

В остальной части решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 13 февраля 2019 года оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи –