Решение от 07.02.2018 по делу № 2-7/2018 (2-325/2017;) от 07.11.2017

Дело № 2-7/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 февраля 2017 года

Алькеевский районный суд РТ в составе:

председательствующего судьи Гарифинова М.Р.

с участием заместителя прокурора Алькеевского района РТ Хайруллиной Л.Х.

при секретаре Егоровой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.И.Р. к И.З., Р.К., Т.И. о выселении из жилого дома, а так же встречным исковым требованиям к Ш.И.Р. И.З. об обязании заключить основной договор купли-продажи жилого дома, Т.И. о сохранении пожизненного права проживания в жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

    Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, указывая, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В 2011 году И.З. и Т.И. без его разрешения заселились в спорный дом, до этого ответчики проживали в старом доме, который также принадлежит ему. Ответчиками старый дом был снесен без разрешения истца. В 2011 году истец женился и с семьей стал проживать в старом доме, однако ответчики устраивали скандалы, ссоры и в итоге выгнали истца и его семью. После чего, он был вынужден снимать квартиру в с.<адрес>. В июне 2011 года истец с семьей вернулся в новый дом, однако там проживали ответчики И.З. и Т.И. В августе 2011 года у истца родилась дочь, он со своей семьей проживали вместе с ответчиками в спорном доме. Однако, дальнейшее совместное проживание оказалось невозможным и истец со своей семьей был вынужден переехать в <данные изъяты> район.

В 2015 году И.З. вышла замуж за Р.К. и у них родилась дочь. Их семья продолжала проживать в спорном доме, принадлежащем истцу, без его разрешения. Ответчики оплачивали им ежемесячно 2 000 рублей, однако, сам истец снимает квартиру в <данные изъяты> районе за 4 500 рублей в месяц.

Спорный дом является ипотечным и в настоящее время, истцу необходимо оформить документы либо вернуть выделенные на строительство дома денежные средства. Кроме этого, истец обязан отработать в государственной структуре, в связи с чем, ему необходимо вернуться в <данные изъяты> район. Ответчики добровольно выселиться из спорного жилого дома отказываются, несмотря на их письменные требования.

В связи с этим, истец просил выселить временных жильцов Р.К., И.З., Т.И. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

    Истец и его представитель в судебном заседании уточнили основания иска, мотивируя тем, что для соблюдения условий целевого займа, истцу и его семье необходимо личное проживание в спорном доме, однако совместное проживание с ответчиками невозможно, ввиду сложившихся неприязненных отношений. Кроме того, уточнили адрес спорного дома, указав, <адрес> Суду пояснили, что литер «А» к адресу вновь возведенного спорного дома им был присвоен самостоятельно для разграничения его от старого дома, расположенного по этому же адресу.

    Ответчик И.З. в ходе судебного заседания исковые требования не признала, ходатайствовала о прекращении производства по делу согласно абз. 3 ст. 220 ГПК РФ. Кроме того, представила в суд встречное исковое заявление, указав, что 9.12.2013 года между ней и Ш.И.Р. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи. Однако, ответчик уклоняется от заключения основного договора. В связи с этим, истец просит обязать ответчика Ш.И.Р. заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>

    Ответчик Т.И. в ходе судебного заседания исковые требования не признала, ходатайствовала о прекращении производства по делу согласно абз. 3 ст. 220 ГПК РФ. Кроме того, представила в суд встречное исковое заявление, указав, что в 1987 году зарегистрирован брак между ней и <данные изъяты> С 1986 года она постоянно проживает в доме по адресу: <адрес>, другого места жительства у нее не имеется. Земельный участок под номером № был предоставлен С. на основании государственного акта. Жилой дом и земельный участок по данному адресу являются совместной собственностью супругов <данные изъяты>. Дом был построен в период брака и зарегистрирован, согласно регистрационному удостоверению № № от 21.04.1997 г. Т.И. было дано согласие супругу С. на заключение договора дарения в 2006 году сыну Ш.И.Р. С. умер в 2009 году. До смерти супруг проживал в доме <адрес>, поскольку была договоренность с сыном, что родители будут проживать в доме №, а Ш.И.Р. построит на этом участке дом <данные изъяты>. Фактически сын лишь перестроил старый дом, увеличив его площадь.

Поскольку акт передачи в пользование домом и предварительный договор от 9.12.2013 г., в установленном законом порядке незаконными не признаны и являются действующими, то истица проживает в спорном доме на законных основаниях. Она самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, несет расходы по содержанию дома и его текущего ремонта. В связи с чем, просит сохранить за ней право пожизненного пользования жилым домом по адресу: <адрес>

    Ответчик Р.К. а так же представитель ответчиков <данные изъяты> с иском не согласились, доводы встречных исков поддержали.

    Истец по основным требованиям и его представитель встречные иски не признали, указав в возражениях, что спорный дом является вновь возведенным объектом, куда ответчики не были вселены в качестве членов его семьи. Новый адрес на спорный дом не был присвоен по независящим от них обстоятельствам, ввиду бездействия соответствующих органов. Возражали прекращению производства по делу в порядке ст. 220 ГПК РФ, поскольку основания иска в данном случае иные.

Третье лицо без самостоятельных требований представитель НО Государственный жилищный фонд при Президенте РТ на судебное заседание не явился, извещен. В своем отзыве на заявленные требования сообщил, что истец Ш.И.Р. является участником федеральной программы «Обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности РТ», в рамках которой им были получены <данные изъяты> рублей на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. За полученные денежные средства истец отчитался, завершив строительство жилого дома по вышеуказанному адресу и оформив на него право собственности с обременением в пользу Фонда.

    Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, свидетеля, заключение прокурора, полагавшей необходимым исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, а встречные иски не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает данное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 7.12.2012 года серии <данные изъяты> (л.д. 9).

Данный жилой дом, состоящий из двух этажей, общей площадью <данные изъяты> кв.м., возведен истцом в 2009-2011 г.г., в том числе за счет средств целевого денежного займа, предоставленного истцу в рамках федеральной программы «Обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности РТ».

Указанный дом расположен на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем истцу на праве собственности на основании договора дарения жилого дома и земельного участка от 30.11.2006 года. На этом же земельном участке по этому же адресу (<адрес>) располагался жилой дом, состоящий из одного этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., 1992 года постройки. Указанный жилой дом и земельный участок были подарены истцу прежним собственником данных объектов С. – отчимом истца, на основании упомянутого выше договора дарения от 30.11.2006 г., который был зарегистрирован в надлежащем порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по РТ. Согласно сведениям, содержащихся в делах правоустанавливающих документов на земельный участок и жилые дома, расположенные по адресу : <адрес>, а так же пояснениям специалиста Управления Росреестра по РТ, данным ей в ходе судебного заседания, все изложенные выше правоустанавливающие записи на указанные объекты недвижимости в настоящее время актуальны, сведения о сносе либо о прекращении права собственности на какой либо из них отсутствуют.

Таким образом, спорный жилой дом, 2010 года постройки, расположенный по адресу : <адрес>, вопреки доводам ответной стороны, является самостоятельным, вновь возведенным объектом недвижимости, и истцу по договору дарения жилого дома и земельного участка от 30.11.2006 года не передавался.

До возведения указанного дома стороны, кроме ответчика Р.К.., проживали совместно в жилом доме 1992 года постройки, будучи все членами семьи прежнего собственника С. умершего ДД.ММ.ГГГГ года.

После заключения 10.03.2011 года брака, ввиду сложившихся неприязненных отношений с ответчиками, истец со своей семьей переехал в <данные изъяты> района РТ, где проживает по настоящее время с супругой и двумя несовершеннолетними детьми в съемной квартире. С указанного времени в спорный дом, 2010 года постройки, с согласия истца были вселены ответчики Т.И. и И.З.., мать и сестра истца, а в последующем Р.К. супруг сестры истца. Фактически ответчики проживали в спорном доме в порядке коммерческого найма жилого дома, осуществляя оплату коммунальных услуг, а так же платы истцу за проживание в сумме 2 000 рублей ежемесячно. Изложенные обстоятельства объективно подтверждаются пояснениями сторон в ходе судебного заседания, копиями платежных документов, предоставленных ответной стороной, а так же доводами встречного иска Т.И. в обоснование которых она указывает, что между сторонами фактически сложились отношения найма спорного жилого помещения.

Таким образом, вопреки доводам ответной стороны, ответчики в спорный жилой дом были вселены истцом, собственником жилой площади, не в качестве членов его семьи, а в качестве временных жильцов, в порядке коммерческого найма, выселение которых является предметом его иска. На изложенные обстоятельства указывает и то, что на момент вселения ответчиков в спорный дом истец состоял в браке и имел собственную семью, при этом с ответчиками не проживал и совместного хозяйства с ними не вел, фактически проживал в ином населенном пункте. На отсутствие семейных отношений между сторонами на момент возведения спорного дома указывает и то обстоятельство, что в федеральной программе «Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности РТ» истец участвовал в единственном лице, без ответчиков в качестве членов его семьи.

При таких данных, принимая во внимание, что ответчики в спорное жилое помещение в качестве членов семьи истца не вселялись, по мнению суда, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при рассмотрении данного дела применению не подлежат. Соответственно, отсутствуют и правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований Т.И. и сохранения за ней права пожизненного пользования спорной жилой площадью в соответствии с положениями указанной нормы ЖК РФ. Все ее суждения, изложенные во встречном исковом заявлении, а так же в возражениях на иск, о том, что она является членом семьи прежнего собственника жилой площади, касаются права владения жилым домом 1992 года постройки и юридического значения при разрешении спора по требованиям истца не имеют. При этом ее доводы о том, что истец фактически не возводил новый дом, а перестроил старый, увеличив его площадь с использованием общей стены, опровергаются материалами дела. В частности, техническими паспортами обоих домов, согласно которым они имеют разные конфигурации и построены с использованием разных строительных материалов, а так же ситуационным планом земельного участка по адресу : <адрес>, где одновременно присутствуют оба объекта недвижимости как самостоятельные строения.

По этим же основаниям отсутствуют и правовые основания у суда для сохранения права пользования жилым помещением на определенный срок за ответчиками И.З. и Р.К. в соответствии с разъяснениями содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Встречные исковые требования И.З. о понуждении истца заключить основной договор купли-продажи спорного жилого дома суд так же полагает необоснованными и противоречащими нормам материального права.

Как было отмечено выше, спорный жилой дом был возведен истцом, в том числе за счет средств целевого денежного займа, предоставленного истцу в рамках федеральной программы «Обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности РТ». По условиям указанного договора займа (п. 3.1.3) истец (заемщик) обязан оформить через территориальный орган УФРС по РТ залог на спорный дом в порядке ст. 64.2, п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Данная обязанность заемщика истцом выполнена, зарегистрировано обременение в виде ипотеки на спорный дом, что так же усматривается из дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости по адресу : <адрес>

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи (п. 4.2) стороны обязуются заключить основной договор сразу после снятия обременения ипотекой. При этом условия снятия обременения, порядок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, данным договором не предусмотрены.

В силу положения ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Частью 2 ст.346 ГК РФ (в редакции подлежащей применению) предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, и не вытекает из существа залога, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Аналогичные нормы определены в п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)», в силу которой заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Часть 3 ст. 308 ГК РФ гласит, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, а также названные нормы материального права, в отсутствие исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, суд приходит к выводу о том, что требования встречного иска И.З. о понуждении истца заключить с ней основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, удовлетворению не подлежат, поскольку НО ГЖФ при Президенте РТ не давал согласия на отчуждение спорного жилого дома, находящегося у него в залоге, таких данных суду не представлено, в ходе судебного разбирательства не добыто.

Вместе с тем, вопреки доводам ответной стороны, суд не усматривает в действиях истца при заключении спорного предварительного договора купли-продажи злоупотребления правом, поскольку наличие обременения на спорном объекте недвижимости ответной стороне было достоверно известно и в ходе судебного заседания ими не оспаривалось.

Действия истца по неполному внесению в счет НО ГЖФ при Президенте РТ всей суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи, по мнению суда, так же нельзя расценить как злоупотребление правом, поскольку порядок распределения данный суммы и исполнения кредитных обязательств указанным договором не был предусмотрен. Более того, ответная сторона не смогла предоставить сведения о достоверной сумме задолженности истца на момент получения указанной суммы, НО ГЖФ при Президенте РТ такие сведения суду так же не были предоставлены.

Повторное обращение истца с иском о выселении ответчиков, по мнению суда, так же не является злоупотреблением правом, поскольку настоящий иск мотивирован иными основаниями, а именно : необходимостью истца личного проживания в спорном доме для соблюдения одного из условий федеральной программы «Обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности РТ».

По этим же основаниям отсутствуют и правовые основания у суда для прекращения производства по делу согласно абз. 3 ст. 220 ГПК РФ.

Ссылки ответчиков в обоснование своих доводов о правомерном проживании в спорном доме на предварительный договор купли-продажи от 9.12.2013 года, а так же на акт приема-передачи указанного объекта недвижимости суд находит не состоятельными.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчики членами семьи истца не являются, соглашения между сторонами относительно порядка пользования спорным домом не достигнуто, то, в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, право пользования ответчиков спорной жилой площадью подлежит прекращению и они подлежат выселению, а встречные исковые требования ответчиков подлежат оставлению без удовлетворения.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░.░., ░.░., ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ : <░░░░░>

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░.░. ░ ░.░.░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.02.2017 ░.

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ « » 20 ░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-7/2017 ░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░.░.