Решение по делу № 2-125/2023 (2-6195/2022;) от 08.08.2022

Дело №2-125/2023

50RS0052-01-2022-007309-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2023 года                                                                    г.о.Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Кулагиной И.Ю.,

при помощнике судьи Румянцевой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корозиной ФИО14 к Самарасингхе ФИО15 об установлении бессрочного сервитута через часть помещения, по встречному иску Самарасингхе ФИО16 к Корозиной ФИО17 об обязании оборудовать отдельный вход в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Корозина Е.В., неоднократно уточнив исковые требования, обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к Самарасингхе Т.И.

В окончательном варианте просила суд (л.д.179-180 том 2) :

- установить бессрочный сервитут (право ограниченного пользования) для целей прохода в помещения офиса №, назначение: нежилое, площадью 129,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (на поэтажном плане №№) в пользу Корозиной ФИО18 и арендаторов, пользователей помещения с кадастровым номером №, в отношении части помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, через помещения, обозначенные на поэтажном плане как помещения № (тамбур) площадью 3,2 кв.м., № ( коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения № (коридор) площадью, равнозначной ширине помещения № и №, в размере 4,8 кв.м. <адрес> помещений, обременяемых сервитутом, составляет 23,2 кв.м.;

- указать в резолютивной части решения суда, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута (права ограниченного пользования) в отношении части нежилого помещения, площадью 157,3 кв.м., с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, в следующем составе помещений: помещение № (тамбур) площадью 3,2 кв.м., помещение № ( коридор с лестницей) площадью 15,2 кв.м., а также часть помещения № (коридор) площадью, равнозначной ширине помещения № и №, в размере 4,8 кв.м.

В обоснование иска указала, что Корозина Е.В. является собственником помещения офиса №, назначение нежилое, площадью 129,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ( на поэтажном плане №). Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

Согласно выкипировке из Проектной документации 12-ти этажного жилого дома в котором расположено помещения офиса №, поэтажной экспликации к инвестиционному договору, а также технической документации, доступ к помещению с кадастровым номером № осуществляется через помещения, обозначенные на поэтажном плане как помещения № и №, часть помещения №. До ДД.ММ.ГГГГ собственник Корозина Е.В. и арендаторы/посетители помещений осуществляли беспрепятственный доступ через указанные помещения.

ДД.ММ.ГГГГ доступ к помещениям №№ был перекрыт. Из выписки ЕГРН Корозина Е.В. узнала, что помещения №№ в составе единого объекта недвижимого имущества, а именно помещения с кадастровым номером №, оформлены в собственность Самарасингхе Т.И.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлялась претензия в порядке досудебного урегулирования спора с предложением заключить Соглашение об установлении частного сервитута части нежилого помещения на условиях, определенных соглашением, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем, Корозина Е.В. обратилась с указанными требованиями.

Самарасингхе Т.И. по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, обратилась со встречным иском об обязании Корозиной ФИО19 оборудовать отдельный вход в нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.185-187 том 2).

В обоснование встречного иска указав, что истец по встречному иску является врачом-стоматологом по специальности «Стоматология», а также генеральным директором стоматологической клиники ООО «САКУРА ДЕНТАЛ». Помещение, в котором просят установить сервитут, приобреталось Самарасингхе Т.И. для организации отдельной стоматологической клиники, Центра дентальной имплантации, предусматривающей хирургические, операционные манипуляции. Для обеспечения работы такой клиники необходимы соответствующие изолированные помещения, обеспечивающие санитарную безопасность. Установлением сервитута будет невозможно использовать помещения №, что лишает истца по встречному иску права на получении лицензии для оказания такого рода медицинских услуг. Тем самым истец теряет существенный интерес к данному помещению, поскольку сервитут затрагивает значительную часть помещений (25%) и установление сервитута в виде прохода в нежилые помещения Корозиной Е.В. повлечет нарушение вещных прав Самарасингхе Т.И., как собственника помещений.

В экспертном заключении эксперт указал, что имеется техническая возможность по оборудованию отдельного входа, в связи с чем, подан встречный иск.

В судебном заседании представитель Корозиной Л.В. по доверенности Васьянова И.В. первоначальный иск поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просила отказать поскольку имеется решение собственников помещений данного дома о несогласии с проведением реконструкции многоквартирного дома. Арендную плату полагала правомерным оплачивать в половинном размере.

В судебном заседании представитель Самарасингхе Т.И. по доверенности Иванченко Г.Н. встречный иск поддержала, первоначальные исковые требования просила отклонить, поскольку у Корозиной Е.В. имеется реальная возможность оборудовать отдельный вход в помещения, собственником которых она является, но не за счет облегченного и менее затратного для Корозиной Е.В. варианта за счет помещений Самарасингхе Т.И. Дополнительно пояснила, что при покупке нежилого помещения, при его осмотре, помещения были изолированные, никакого общего прохода не существовало, осмотренное при покупке помещение удовлетворило требованиям Самарасингхе Т.И., каких-либо обременений не установлено, что нашло отражение в договоре купле-продажи (пункт 16, 17 Договора).

В судебном заседании представитель ООО «Сакура Дентал» по доверенности Сударев Н.В. правовую позицию Самарасингхе Т.И. поддержал, просил встречный иск удовлетворить, первоначальный иск отклонить.

В судебное заседание третьи лица Управление Росреестра по Московской области, УФСГРК по Московской области, ООО «Монтессори-центр «Жемчужинка» не явились, извещены.

ООО «Монессори-центр «Жемчужинка» в материалы дела представили правовую позицию по первоначальному иску и по встречному иску, согласно которой просили иск Корозиной Е.В. удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Выслушав явившиеся стороны, принимая во внимание пояснения экспертов ФИО8, ФИО9, опрошенных в судебном заседании, поддержавших выводы судебной экспертизы с учетом исправления арифметической ошибки, исследовав материалы дела, оценив представленные иные письменные доказательства по делу по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

В силу части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

На основании части 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно абзаца 6 преамбулы Обзора практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из смысла приведенных норм законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Корозина Е.В. на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ и Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «СК «Спецстрой-2» в лице генерального директора ФИО10 (Застройщик) с одной стороны и Корозиной Е.В. (Дольщик) с другой стороны является собственником помещения офиса № назначение: нежилое, общей площадью 129,5 кв.м. 1 этаж, номер на поэтажном плане №, адрес объекта: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, копией Договоров № ДД.ММ.ГГГГ (л.д.199-208 том 2).

Данные помещения находятся в аренде у ООО «Монтессори-центр «Жемчужинки» на основании Договора аренды нежилых помещений для осуществления образовательной деятельности и деятельности по присмотру и уходу за детьми № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.212-218 том 2).

Самарасингхе Т.И. на основании Договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО11 (Продавец) с одной стороны и Самарасингхе Т.И. (Покупатель) с другой стороны, является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.209-211 том 2).

Общая площадь помещения составляет 157,3 кв.м. ( пункт 2 Договора купли-продажи помещения).

Данные помещения находятся в аренде у ООО «Сакура Дентал» на основании Договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.66-69 том 1).

Для разрешения требований об установлении сервитута, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ФИО23».

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что исследуя спорные помещения сторон, экспертом установлено, что каждой из сторон в принадлежащим им помещениям произведена перепланировка, а именно в помещениях Корозиной Е.В.:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В помещениях Самарасингхе Т.И. произошли следующие изменения:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Экспертом сделан вывод, что в результате произведенной сторонами перепланировки, произошло изменение конфигурации внутренних комнат помещений истца и ответчика.

Доступ к помещениям истца и ответчика, как установлено экспертом, фактически осуществляется через следующие комнаты: из комнаты № (тамбур) по лестнице в комнату № (коридор), далее в комнату № (коридор). Из коридора № каждая из сторон попадают в свои помещения. Других проходов к помещениям Корозиной Е.В. на момент обследования, эксперт не выявил. Таким образом, общая площадь помещений №,№ и части помещения №, для обеспечения прохода Корозиной Е.В. через помещения Самарасингхе Т.И. составляет 23,2 кв.м.

Стоимость размера платы в месяц за 1 кв.м. оцениваемого объекта с учетом исправления арифметической ошибки составила 608 рублей, стоимость размера платы в месяц за 23,2 кв.м. составила 14 121 рубль.

Вместе с тем, экспертом установлено, что имеется возможность оборудовать помещения истца отдельным входом и при этом требуется выполнить следующий перечень работ по оборудованию отдельного входа:

-разработка проектной документации согласно требований Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию»;

-проведение общественных обсуждения, слушания согласно статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

-экспертиза проектной документации;

-разрешение на реконструкцию;

-строительно-монтажные работы по устройству входной группы;

-обустройство площадки с твердыми видами покрытия перед входной группой с элементами благоустройства (озеленение, скамьи, урны);

-разрешение на ввод в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства эксперты подтвердили в ходе судебного разбирательства.

Согласно положением пунктов 7 - 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом); не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием; при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок, суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

По смыслу вышеуказанных норм права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации установление сервитута должно осуществляться в исключительных случаях, когда ограниченное пользование чужим земельным участком является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя. При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Поскольку представленными доказательствами, в том числе, заключением экспертизы, не была подтверждена единственная возможность прохода к нежилым помещениям истца только с использованием нежилых помещений ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают установление сервитута для обеспечения прохода через соседние объекты недвижимости только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка либо иной недвижимости не могут быть установлены без установления сервитута, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец по первоначальному иску не доказал исключительности сервитута для прохода, и его доводы о невозможности обустроить отдельных вход, в подтверждение чего представлен протокол № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> правового значения не имеет и по таким основаниям несостоятельны.

То обстоятельство, что истцу удобнее осуществлять проход к своему офисному помещению через помещения Самарасингхе Т.И. само по себе, в отсутствие доказательств объективной невозможности удовлетворения потребностей истца иным способом                                                                                                                , кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования помещениями ответчика по основному иску, не может являться основанием для установления сервитута.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для суда заранее установленной силы. Данное экспертное заключение судом принимается в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Не доверять указанному заключению у суда нет оснований, поскольку оно достаточно полное, ясное, содержит подробное описание исследованного объекта, указание на нормативно-техническую и правовую базу, порядок исследования, исчерпывающие выводы на поставленные вопросы. При этом заключение судебной экспертизы подготовлено во исполнение определения суда, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывается на исходных объективных данных. Выводы эксперта, наряду с другими доказательствами по делу, явились для суда достаточными, чтобы разрешить возникший между сторонами индивидуальный спор.

Суд отклоняет представленную в материалы дела истцом по первоначальному иску Рецензию № (л.д.165-178 том 2), поскольку данный документ составлен по заказу Корозиной Е.В., услуги по составлению рецензии оплачены самим истцом.

Кроме того, выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследовании. При этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Поскольку из содержащихся в рецензии на заключение судебной экспертизы доводов, не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости проведенной по делу судебной экспертизы, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Представленная Рецензия не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов Корозиной Е.В.

С учетом изложенного, установив отсутствие необходимости ограничения права ответчика по требованию истца путем установления сервитута, учитывая не согласие истца по первоначальному иску оплачивать плату за сервитут, установленную экспертным заключением с учетом исправления арифметической ошибки, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Поскольку экспертным заключение установлено, что имеется техническая возможность по оборудованию отдельного входа в помещения Корозиной Е.В., суд находит встречные требования, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Корозиной ФИО20 к Самарасингхе ФИО21 об установлении бессрочного сервитута через часть помещения отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать Корозину ФИО22 оборудовать отдельный вход в нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд <адрес> в течение одного месяца.

Председательствующий:

    Судья                                                              И.Ю.Кулагина.