Решение по делу № 2-174/2022 (2-4087/2021;) от 28.07.2021

дело № 2-174/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 июня 2022 года    г. Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего Андреева И.С., при секретаре Зайцевой Ю.Ж.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вахромова Евгения Геннадьевича к Базеян Гарику Гагиковичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Вахромов Е.Г. обратился в суд с иском, с учетом уточнения, к Базеян Г.Г. о взыскании денежных средств в размере 250 000 руб., неустойки – 3 256,50 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество, расходов по оплате госпошлины в размере 7 721 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., кадастровый номер: № и земельного участка площадью 477 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость имущества 3 200 000 руб., из которых стоимость дома 2000000 руб., стоимость земельного участка 1200000 руб. Ответчик принял на себя обязательство произвести расчет следующим образом: уплатить 500000 руб. при подписании договора, оставшуюся сумму в размере 2700000 руб. уплачивать равными платежами по 112500 руб., в течение 24 месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, не позднее ДД.ММ.ГГГГ числа каждого месяца. Исполнение обязательств Базеян Г.Г. обеспечено залогом, зарегистрированным в Государственном реестре недвижимости. Ответчик принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года нарушил, в связи с чем истец обратился в суд с иском и просит обратить взыскание на заложенное имущество в виде дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м, кадастровый номер: № и земельный участок площадью 477 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер:№ расположенные по адресу: <адрес> Установить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 3592000 руб. Установить, что из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, в пользу Вахромова Е.Г. подлежит уплате 452083,50 руб., в том числе основной долг 450000 руб., неустойку в размере 2083,50 руб. Также просил взыскать с ответчика расходы на оплату госпошлины 7721 руб.

Истец Вахромов Е.Г., представитель истца Вахромова О.П. по устному ходатайству в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Базеян Г.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., кадастровый номер: № и земельного участка площадью 477 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 6 договора стоимость имущества составляет 3 200 000 руб., из которых стоимость дома 2000000 руб., стоимость земельного участка 1200000 руб.

Ответчик принял на себя обязательство произвести расчет следующим образом: уплатить 500000 руб. при подписании договора, оставшуюся сумму в размере 2700000 руб. уплачивать равными платежами по 112500 руб., в течение 24 месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, не позднее ДД.ММ.ГГГГ числа каждого месяца.

Исполнение обязательств Базеян Г.Г. обеспечено залогом, зарегистрированным в Государственном реестре недвижимости.

Как установлено в судебном заседании ответчик принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года надлежащим образом не исполняет.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Базеян Г.Г., являясь покупателем недвижимости, обремененной залогом, несет имущественную ответственность по уплате долга, образовавшегося в результате неисполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Размер задолженности составил 250 000 рублей.

Кроме того, п. 6 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере одной тысячной процента за каждый день просрочки платежа от неуплаченной суммы долга, общая сумма неустойки не может превышать одного процента цены договора.

Размер неустойки за просрочку платежей составил 3 256,50 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, что не превышает предельную сумму, установленную п. 6 договора купли- продажи недвижимости (один процент цены договора).

Согласно статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 337 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Период просрочки по обязательству Базеяна Г.Г. составляет более трех месяцев, сумма неисполненного обязательства, с учетом неустойки, установленной п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, составляет 253 256, 50 руб. (250 000 + 3 256,50 руб. неустойки), что более пяти процентов стоимости заложенного имущества.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, суд должен определить в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальную продажную цену заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, I достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по уплате долга, имеются правовые основания для удовлетворения требований кредитора за счет реализации предмета залога в виде дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 477 кв.м., с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, путем проведения публичных торгов.

Согласно отчета специалиста № № от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость I указанного имущества составляет 3 592 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 868 000 рублей, стоимость дома - 2 724 000 рублей.

Не согласившись с заключением специалиста, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Советского районного суда г. Челябинска ДД.ММ.ГГГГ года была назначена судебная экспертиза по гражданскому делу № в ООО Агентство «Вита-Гарант», Филиппову Д.В. (<адрес>

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ года, рыночная стоимость земельного участка, площадью 477 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: гор<адрес> составляет 448 380 руб. Рыночная стоимость дома, с кадастровым номером № (на дату экспертизы кадастровым номером №), расположенного по адресу: <адрес> составляет 5 652 894 руб.

С учетом требований, установленных ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» начальная продажная цена земельного участка, площадью 477 кв.м, с кадастровым номером № составляет 358 704 руб. (80 % от рыночной стоимости имущества, установленной заключением эксперта).

С учетом требований, установленных ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» начальная продажная цена дома, с кадастровым номером № (на дату экспертизы кадастровым номером №) составляет 4 522 315,20 руб. (80 % от рыночной стоимости имущества, установленной заключением эксперта).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования истца суд счёл обоснованными, то с ответчика подлежит взысканию в пользу истца оплаченная в счет подачи искового заявления государственная пошлина в размере 7 721 руб.

В силу требований п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Поскольку истцом не представлен факт несения расходов на оплату услуг представителя, в заявленном требовании надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 100, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования Вахромова Евгения Геннадьевича к Базеян Гарику Гагиковичу об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с Базеяна Гарика Гагиковича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Вахромова Евгения Геннадьевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) денежные средства в размере 250 000 руб., неустойку – 3 256,50 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7 721 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее на праве собственности Базеяну Гарику Гагиковичу:

- земельный участок, площадью 477 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 358 704 руб.;

- дом, с кадастровым номером № (на дату экспертизы кадастровым номером №), расположенный по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 522 315,20 руб.

В удовлетворении остальной части требований, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд, в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий:        Андреев И.С.