Решение по делу № 33-2338/2020 от 06.02.2020

Дело № 2-2277/2019 ( 33-2338)

Судья Смольякова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 марта 2020 года город Пермь

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Кириенко Е.В. и Смирновой М.А., при секретаре Абузовой А.М., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Новиковой Ольги Степановны на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 16 декабря 2019 года, которым с учетом определения этого же суда от 21 января 2020 года об исправлении арифметической ошибки, с Новиковой Ольги Степановны в пользу Ковыева Алексея Руслановича и Ковыева Павла Руслановича в равных долях взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 16 октября 2018 года в размере 407348,49 рублей, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг 25405, 20 руб., неустойку – 138883, 08 рублей, неустойка в размере 0,2% в день на сумму основного долга в размере 407348, 49 руб ( с последующим уменьшен6ием на сумму платежа), начиная с 17 декабря 2019 года по день фактической оплаты. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., пояснения представителя истца Титова Н.С., представителя ответчика Шепелева В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковыев А.Р., Ковыев П.Р. обратились в суд с иском к Новиковой О.С. о взыскании задолженности по договору аренды в виде арендной платы, неустойки, задолженности за коммунальные услуги. Требования мотивированы тем, что 16 октября 2018 года между ИП Новиковой О.С. (Арендатор) и Ковыевым П.Р., Ковыевым А.Р. (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 215,6 кв.м, расположенного на 1 этаже многоэтажного кирпичного дома по адресу: ****. По акту приема-передачи от 17 октября 2018 года объект передан во владение и пользование арендатору. В соответствии с п. 5.3. договора сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон от 25 марта 2019 года. Помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от 29 марта 2019 года. Срок аренды составил с 16 октября 2018 года по 29 марта 2019 года. Согласно п. 3.1. договора арендная плата составляет 103654 руб. ежемесячно, в срок до 25 числа месяца, предшествующего месяцу, подлежащему оплате. За период владения и пользования арендатор внес арендную плату в размере 82733 руб. (одновременно с подписанием договора) и 107500 руб. (в течение действия договора). В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части внесения арендных платежей, оплаты коммунальных услуг, образовалась задолженность. С учетом уточненных требований истцы просили взыскать с Новиковой О.С. в их пользу по 1/2 от задолженности по арендной плате с 01 ноября 2018 года по 29 марта 2019 года в размере 513889 руб., неустойки с 26 ноября 2018 года по 07 августа 2019 года в размере 115959, 26 руб., с последующим начислением в размере 0,1% на сумму основного долга 513889 руб., начиная с 08 августа 2019 года по день фактической оплаты задолженности, а также по 1/2 от задолженности за коммунальные услуги в размере 27409, 95 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4886, 50 руб. каждому. В обоснование уточненного иска истцы также указали, что по акту приема-передачи во владение и пользование арендатора переданы помещения №№ 1-6, 8-11, 13, 16, 17 общей площадью 215,6 кв.м; помещение № 7 площадью 2,5 кв.м находилось в пользовании ООО «***» в целях хранения архивных документов. Ранее между сторонами был заключен аналогичный договор аренды с такой же площадью помещений и арендной платой. На 01 октября 2018 года задолженность за сентябрь составила 33654 руб. с 01 по 15 октября 2018 года начислено 50155 руб. 14 октября 2018 года Новикова О.С. оплатила 60000 руб. Таким образом, задолженность по договору аренды от 16 октября 2017 года составила 23809 руб. За период с 16 по 31 октября 2018 года истцами начислена плата в размере 53498 руб. 18 ноября 2018 года ответчиком внесен платеж в размере 75000 руб., в связи с чем задолженность за октябрь 2018 года составила 2307 руб. сумма задолженности составляет 513889 руб. (за октябрь – 2307 руб., по 103654 руб. – за ноябрь, декабрь, январь, февраль, 96966 руб. – за 29 дней марта). Сумма неустойки по п.4.2. договора составила 115959, 26 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг – 27409, 95 руб.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Новикова О.С., указывая на его незаконность и необоснованность. Суд при разрешении спора необоснованно отклонил ее доводы о том, что фактически ей помещение было передано в меньшей площади, чем указано в договоре, а именно площадью 158,5 кв.м, а не 215,6 кв.м. В период действия договора аренды, часть помещений занимали офисы трех юридических лиц, учредителями и директорами которых являлись истцы, что подтверждено выписками из ЕГРЮЛ и Уставами ООО «****», ООО «***» и ООО «**». Выводы суда о том, что сведения о месте нахождения юридических лиц, имеющиеся в учредительных документах не свидетельствуют о фактическом нахождении по указанному адресу противоречат положениям Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Суд необоснованно отклонил доказательства, представленные ответчиком в подтверждение факта нахождения юридических лиц в арендованных ею помещениях, а также не дал оценки тому, что истцы не представили допустимых доказательств нахождения юридических лиц по иным адресам. Представленные истцами договоры аренды не являются допустимыми доказательствами, поскольку являются либо ничтожными, либо заключены между родственниками. Необоснованно суд критически оценил показания свидетелей, сведения, содержащиеся в платежных документах с 2013 года, где она указывала фактическую площадь занимаемого помещения 158 кв.м., что в совокупности подтверждает фактически занимаемую ею площадь помещений. Ее доводы о необходимости указания в договоре аренды большей площади вызвана необходимостью получения положительного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае» на соответствие государственным правилам и нормативам деятельности детского сада, с целью получения лицензии на осуществление образовательной деятельности. Указание суда на то, что договор аренды не оспорен, недействительным не признан, а также на то, что размер арендной платы фиксирован и не поставлен в зависимость от площади арендованного помещения не основано на положениях законодательства. В нарушение процессуальных норм права, суд необоснованно лишил ответчика возможности предъявить встречный иск, направленный на зачет первоначального иска. С учетом ранее исполненных обязательство по внесению арендных платежей по ранее заключенному договору, у нее имеется переплата, в случае зачета которой в счет погашения задолженности по договору от 16 октября 2018 года задолженность полностью погашается. Не принято судом во внимание и то обстоятельство, что истцы оставили семе оборудование, принадлежащее ответчику и находящееся в помещениях истцов, которое оценено в 148000 рублей, стоимость которого также следовало зачесть в счет оплаты аренды исходя из фактически занимаемой ответчиком площади помещений 158,5 кв.м. Оснований для удовлетворения иска Ковыевых у суда не имелось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Шепелев В.В. на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Представитель истца Титов Н.С. в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений ( в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены либо изменения.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что с 17 марта 2011 года Ковыев А.Р., Ковыев П.Р. являются долевыми (по 1/2 доли) собственниками нежилого помещения площадью 252,4 кв.м на 1 этаже по адресу: ****.

Судом также установлено, что ИП Новикова О.С. осуществляла образовательную деятельность по адресу: ****.

16 октября 2018 года Ковыев А.Р., Ковыев П.Р. (Арендодатель) и ИП Новикова О.С. (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) за плату встроенные помещения общей площадью 215,6 кв.м на 1 этаже многоэтажного кирпичного жилого дома, адрес объекта: **** (далее – помещение). Факт передачи арендованного имущества, а именно встроенных помещений общей площадью 215,6 кв.м по адресу: ****, арендатору подтвержден актом от 17 октября 2018 года ( л.д.13 т.1). Договор и акт подписаны сторонами без каких-либо замечаний и дополнений.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата устанавливается за все помещение в целом в твердой денежной сумме платежей, вносимых ежемесячно. Размер арендной платы составляет 103654 руб. в месяц без НДС. Арендная плата включает в себя плату за пользование помещением и плату за земельный участок, на котором расположено здание, частью которого является помещение. Стоимость коммунальных услуг и услуг, связанных с эксплуатацией помещения и здания, в сумму арендной платы не входят и оплачиваются арендатором на основании показаний приборов учета и выставленных счетов обслуживающих организаций.

В силу п. 3.3. договора стороны договорились, что за первый месяц аренды арендная плата уплачивается арендатором одновременно с подписанием настоящего договора. В дальнейшем арендатор уплачивает арендатору арендную плату ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу, подлежащему оплате.

Срок аренды помещений по настоящему договору устанавливается сторонами по 14 сентября 2019 года (п. 5.1. договора).

Из экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены им эпидемиологии в Пермском крае» от 08 февраля 2018 года следует, что ИП Новикова осуществляет свою деятельность в помещениях, занимаемых на основании договора от 16.10.2017 года между ИП Ковыевым А.Р. и ИП Новиковой О.С. Согласно дополнительного соглашения от 29.12.2017 года к договору аренды недвижимого имущества ИП Ковыев А.Р. передает ИП Новиковой О.С. встроенные помещения (нежилого назначения) общей площадью 215,6 кв.м. (л.д. 157 т.2).

На основании соглашения от 25 марта 2019 года договор аренды нежилого помещения от 16 октября 2018 года расторгнут.

29 марта 2019 года сторонами подписан акт приема-передачи помещений арендодателям.

17 апреля 2019 года Новиковой О.С. получена претензия истцов о погашении задолженности, неисполнение требований истцов явилось поводом обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования и взыскивая с Новиковой О.С. задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, суд первой инстанции исходил из условий договора аренды, а именно, что ответчик являлась арендатором встроенных нежилых помещений, расположенных на первой этаже многоэтажного жилого дома по адресу: ****, площадью 215, 6 кв.м. При этом, отклоняя доводы стороны ответчика о фактическом использовании помещений общей площадью 158, 4 кв.м, суд должным образом оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности, пришел к выводу о недоказанности данных обстоятельств. Суд обоснованно принял во внимание условия договора аренды, учел характер деятельности, осуществляемой ответчиком в арендованном помещении ( организация детского сада). Не принимая во внимания пояснения свидетелей, допрошенных в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что последние не могли достоверно знать об объеме имущества, переданного в аренду ответчику, а также об объеме права ответчика на данное имущество и о том, каким способом ответчик распоряжалась данным имуществом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и приходит к выводу, что истцами представлено достаточно допустимых доказательств, объективно подтверждающих факт передачи по договору аренды в пользование ответчика нежилого помещения площадью 215,6 кв.м. Ответчиком, в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств обратного не представлено.

Доводы Новиковой О.С., изложенные как в возражениях на иск, так и в апелляционной жалобе относительно фактического использования помещений меньшей площадью в связи с тем, что оставшаяся часть помещений находилась в пользовании истцов под офисы юридических лиц, учредителями и руководителями которых являлись истцы, не могут быть признаны состоятельными, поскольку никакими объективными допустимыми и относимыми доказательствами не подтверждены.

Из анализа приведенных выше правовых норм, регулирующих правоотношения из договора аренды, следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, действительно является основанием для освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, арендатор может быть освобожден от обязанности по внесению арендной платы при наличии противоправных действий со стороны арендодателя, в результате которых арендатор был лишен возможности по независящим от него обстоятельствам пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Между тем, в рамках настоящего спора, ответчиком не представлено доказательств наличия на стороне арендодателя каких-либо противоправных действий, препятствовавших пользованию арендатором нежилым помещением площадью 215, 6 кв.м, как это указано в договоре аренды и в акте приема-передачи. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии возможности использования Новиковой О.С. при осуществлении деятельности по организации детского сада в спорный период по независящим от нее обстоятельствам нежилыми помещениями в площади, указанной в договоре аренды, либо о создании истцами препятствий в осуществлении ответчиком своей деятельности во всех помещениях, указанных в договоре, материалы дела не содержат. Договор аренды от 16 октября 2018 года и акт приема-передачи от 17 октября 2018 года, а также акт приема передачи имущества от 29 марта 2019 года, подписанный в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, также свидетельствуют, что в пользование ответчика были переданы помещения общей площадью 215,6 кв.м. Данные соглашения ответчиком подписаны без каких-либо замечаний, актов разногласий.

Доводы ответчика о том, что в сведениях о регистрации юридических лиц значится адрес: ****, а также сведениях из Уставов юридических лиц, на которые ссылается ответчик в обосновании позиции о нахождении части переданных ей по договору аренды помещений в фактическом пользовании истцов, обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи с тем, что данные обстоятельства не свидетельствуют и не подтверждают создание истцами каких-либо препятствий в пользовании переданным по договору имуществом непосредственно ответчиком. Однако, исходя из требований законодательства и позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенных выше, только установление в действиях арендодателя умысла на создание арендатору препятствий в пользовании имуществом, либо установление противоправных действий, препятствовавших пользованию арендатором нежилым помещением, могли бы явиться основанием для освобождения Новиковой от обязанности по исполнению условий договора по внесению арендных платежей.

Доводы о необоснованном отказе в принятии встречного иска не свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, ответчик не лишена возможности, реализуя право на судебную защиту, обратиться с самостоятельными исковыми требованиями в суд. Должным образом суд мотивировал и отсутствие оснований для зачета в счет исполнения обязательств по договору аренды, стоимости имущества, находящегося в спорных помещениях и принадлежащих ответчику, с чем судебная коллегия соглашается.

Иные доводы жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 16 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Новиковой Ольги Степановны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: