Решение от 10.12.2024 по делу № 2-10833/2024 от 20.09.2024

Дело №2-10833/2024

УИД 03RS0003-01-2024-011412-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2024 года                             город Уфа

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего                 Казбулатова И.У.,

при секретаре судебного заседания         Шаиховой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Афанасьева Сергея Петровича, Афанасьевой Ольги Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, неустойки, судебных расходов,

установил:

Афанасьев С.П. и Афанасьева О.В. обратились в суд иском к Обществу с ограниченной ответственностью у «Специализированный застройщик «Некрасовский» (далее ООО «СЗ «Некрасовский») о взыскании денежной суммы в размере 146 000 рублей в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве N № от 28.09.2022 г., неустойки в связи с нарушением срока удовлетворения требования об уменьшении цены договора в размере 9 227 рублей 20 копеек за период с 29 мая 2024 года по 17 сентября 2024 года, неустойки за отказ выполнить требования потребителя в добровольном порядке, исчисляемую из суммы в размере 146 000 рублей за период с 18 сентября 2024 года по день фактического исполнения судебного решения, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 77 613 рублей 60 копеек, денежной суммы в размере 100 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., почтовых расходов в размере 870 руб.

В обоснование иска указано на то, что 28 сентября 2022 года между Ишмухаметовой М.З. (Участник) и ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N № (далее - Договор).

30 марта 2024 года между Афанасьевым С.П., Афанасьевой О.В. (Цессионарий) и Ишмухаметовой М.З. (Цедент) заключен Договор уступки права (требования) № б/н по Договору №Н участия в долевом строительстве от 28.09.2022 г.

Все условия Договора Участником исполнены полностью и надлежащим образом. Оплата по условиям Договора стоимости Объекта осуществлена в полном размере.

Договоры заключены в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Объектом долевого строительства по Договорам является жилое помещение – однокомнатная квартира общей проектной площадью 32016 кв.м. N 1387, расположенная на 20 этаже подъезда № 6 секции Е многоквартирного жилого дома – Жилой комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Цена Договора определена Сторонами в сумме 3 216 000 рублей и является произведением цены одного квадратного метра Квартиры, равной 100 000 рублей и общей приведенной площади Квартиры равной 32,16 кв.м.

Между тем, согласно данным государственного кадастрового учета Квартира кадастровый № имеет площадь 29,3 кв.м.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 28.04.2024 г. общая площадь квартиры равна 30,7 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь Квартиры меньше проектной на 1,46 кв.м. (32,16 кв.м. -30,7 кв.м.).

Истцы в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом, причина неявки неизвестна, письменные возражения на иск и ходатайства о применении положения ст. 333 ГПК РФ ко взысканию неустойки и штрафа не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Договором определено, что Стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.3 Договора.

Пунктом 3.3.3 Договора предусмотрено, что в случае если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь Квартиры на 1 кв.м. и более, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью Квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 Договора. Возврат производится по заявлению Участника долевого строительства в течение 30 рабочих дней со дня получения Застройщиком заявления.

Согласно данным государственного кадастрового учета Квартира кадастровый № имеет площадь 29,3 кв.м.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 28.04.2024 г. общая площадь квартиры равна 30,7 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь Квартиры меньше проектной на 1,46 кв.м. (32,16 кв.м. -30,7 кв.м.).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истцов являются обоснованными и в пользу каждого с ответчика подлежит взысканию в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве N №Н от 28.09.2022 г., денежной суммы в размере 146 000 рублей, т.е. по 73 000 рублей каждому (146 000 руб. х ? (доля в праве собственности каждого истца).

11 апреля 2024 года истцы обратились с заявлением к Застройщику с просьбой провести перерасчет по Договору в связи с фактической площадью переданной квартиры с приложением банковских реквизитов для перечисления денежных средств.

В качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве N № от 28.09.2022 г. Застройщик обязан был перечислить истцам денежную сумму в размере 146 000 рублей (1,46 кв.м. х 100 000 руб. за 1 кв.м.) не позднее 28 мая 2024 года.

До настоящего времени денежные средства Застройщиком не возвращены, ответа на заявление истцы не получили.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление №326) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление №326 вступило в силу 22 марта 2024 года.

Как следствие, заявленная истцами неустойка, начиная с 29 мая 2024 года по 17 сентября 2024 года и с 18 сентября 2024 года по день окончания действия моратория, установленного Постановление №326, взысканию не подлежит.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившими в законную силу 1 сентября 2024 года, в часть 8 ст. 7 настоящего закона внесены изменения, согласно которым за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора."

        В связи с чем, по истечении периода моратория, предусмотренного Постановлением №326, подлежит взысканию с застройщика неустойка в соответствии с положениями №266-ФЗ.

Вместе с тем, следует взыскать неустойку в пользу каждого истца в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5% (ставка, действовавшая на дату нарушения передачу квартиры 28.09.2022 г.) от суммы обязательства 73 000 рублей, начиная со дня окончания срока действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. N 326 и по день фактического исполнения обязательства, но не превышающую сумму 73 000 рублей

В силу ст.15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом принципов разумности и справедливости, характера нарушения прав потребителя, причиненных им нравственных страданий ввиду передачи квартиры, имеющей характеристики, отличные от согласованных в договоре, а также не удовлетворения требований истцов в добровольном порядке, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере по 5 000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

        Предусмотренный ч.6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф, в связи с несвоевременным выплатой ответчиком суммы строительных недостатков, взысканию с ответчика также не подлежит, поскольку обязанность застройщика возместить сумму строительных недостатков истцу, возникла после получения претензии истца, полученной ответчиком в период действия моратория, предусмотренного вышеназванным Постановлением Правительства РФ №326.

В порядке ст.ст.94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в общем размере 20 000 руб. по 10 000 руб. (20 000 руб. х 1/2), в пользу каждого почтовые расходы в общем размере 870 руб., по 435 руб. (870 руб. х 1/2) в пользу каждого из истцов.

В силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 6 380,00руб. в доход местного бюджета, за удовлетворенные имущественные и неимущественные требования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░░░ №), ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░ №) ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░» (░░░ 0275914256) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ N 438/░-1387/░ ░░ 28.09.2022 ░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 73 000 ░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1/150 ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ (7,5 %) ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 73 000 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 18.03.2024 ░. N 326 ░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 73 000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ 5 000 ░░░░░░; ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 000 ░░░░░░; ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 435 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ 29 ░░░ 2024 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ №326 ░░ 18 ░░░░░ 2024 ░░░░ ░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 380,00░░░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░.░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                ░░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2024 ░.