Решение по делу № 2-717/2018 от 20.08.2018

2-1-717/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 октября 2018 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Ерохиной И.В.

при секретаре Неретиной Е.Г.,

с участием представителя истца по доверенности Пичева А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акопяна Акопа Нагапетовича к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Акопян А.Н. обратился к мировому судье с двумя исками ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в одном просил признать за собой право собственности на нежилое здание мастерской площадью 45,8 кв.м., в другом – на сооружение асфальтобетонного завода, расположенных в <адрес>. Требования исковых заявлений обосновывал заключенными ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<данные изъяты>» договорами купли-продажи указанной выше недвижимости под номерами № и №. Стоимость нежилого здания мастерской составила <данные изъяты> руб., сооружения асфальтобетонного завода – <данные изъяты> руб., оплаченные истцом по квитанциям к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ соответственно под № и №. По актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истец принял нежилое кирпичное одноэтажное здание, площадью 45,8 кв.м., а также сооружение асфальтобетонного завода, однако в установленном законом порядке не зарегистрировал сделки, впоследствии ему стало известно о ликвидации в октябре 2006 года ЗАО «<данные изъяты>» ввиду банкротства. Указывает истец, что после заключения сделок и по настоящее время открыто и непрерывно владеет, пользуется и распоряжается нежилым зданием мастерской и асфальтобетонным заводом, несет расходы по их ремонту и содержанию, ДД.ММ.ГГГГ им проведена техническая инвентаризация всего имущества. По мнению истца, с ликвидацией ЗАО «<данные изъяты> утрачена возможность провести государственную регистрацию сделок в установленном законом порядке.

Определением мирового судьи судебного участка №3 г.Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство для совместного рассмотрения гражданские дела № и № по исковым заявлениям Акопяна А.Н. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое помещение.

По итогам рассмотрения объединенного гражданского дела № мировым судьей судебного участка №3 г.Балашова Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ принято решение об удовлетворении исковых требований Акопяна А.Н. в полном объеме, постановлено признать за Акопяном А.Н. право собственности на расположенные по адресу: <адрес> нежилое здание мастерской, площадью 45,8 кв.м., и сооружение асфальтобетонного завода.

Апелляционным определением Балашовского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ решение мирового судьи судебного участка №3 г.Балашова от ДД.ММ.ГГГГ отменено, гражданское дело передано на новое рассмотрение по правилам подсудности и принято к производству Балашовского районного суда Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением, в котором уточнил исковые требования, просит он признать за собой переход права собственности на сооружение асфальтобетонного завода, находящееся по адресу: <адрес>, в соответствии с договором № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и ЗАО «<данные изъяты>», и исключить из ЕГРН запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания мастерской, общей площадью 45,8 кв.м., по адресу: <адрес>, произведенную на основании решения мирового судьи судебного участка №3 г.Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии отмененного ДД.ММ.ГГГГ. Указывает истец в заявлении, что на сегодняшний день здание мастерской, площадью 45,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> отсутствует из-за его разрушения.

Истец Акопян А.Н., надлежащим образом извещенный о дне и времени судебного заседания, не явился, его представитель по доверенности Пичев А.Г. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования. По его объяснениям, в 2002 году состоялась сделка между Акопяном А.Н. и ЗАО «<данные изъяты>», исполненная сторонами. За государственной регистрацией перехода прав на предмет сделки – сооружение асфальтобетонного завода продавец и покупатель не обращались.

Ответчик комитет по управлению муниципальным имуществом, третьи лица Арутюнян Г.А., Межрайонная ИФНС России № 1 по Саратовской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не обеспечили своего участия на разбирательство дела, о его слушании надлежаще извещены.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд не усматривает оснований к удовлетворению исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 данного Кодекса, а способы защиты в ст.12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. Применение названного способа защиты права возможно только судом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, здание, сооружении или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч.1, ч.3 ст.551 ГК РФ).

В ситуации ликвидации стороны по сделке купли-продажи недвижимого имущества покупатель может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно указанным разъяснениям покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (абз. 3 п. 62 Постановления). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абз. 4 п. 62 Постановления).

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений п. 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Таким образом, поскольку правомочность требований о регистрации перехода права собственности после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

В материалах гражданского дела присутствует договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого закрытое акционерное общество (далее – ЗАО) «<данные изъяты>» (продавец) в лице генерального директора Арутюняна Г.А., действующего на основании Устава, взяло на себя обязательство передать, а Акопян А.Н. (покупатель) принять по акту приема-передачи и оплатить согласно счету-фактуре в течение 15 (без указания единицы измерения времени) сооружение асфальтобетонного завода, находящееся по адресу: <адрес>.

При этом договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указания, на каком праве продавцу принадлежит продаваемая недвижимость.

По сообщению Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.100) и уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.112) права на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес> на момент подписания означенного договора ни за кем не были зарегистрированы.

Установлено в судебном заседании, что указанное в договоре № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавцом ЗАО «<данные изъяты>» преобразовано из Балашовского арендного управления механизации № в акционерное общество закрытого типа «<данные изъяты>», впоследствии реорганизованное в ЗАО «<данные изъяты>», что следует из исторической справки к фонду № от ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.д.159-160, л.д.161-162), постановления администрации города Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № (том 3, л.д.164) и материалов регистрационного дела в отношении ЗАО «<данные изъяты>», представленного на запрос суда Межрайонной ИФНС России №1 по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.д.1-158).

В период преобразования Балашовского арендного управления механизации № в акционерное общество закрытого типа «<данные изъяты>» действовала ст.15 Закона Российской Федерации от 03 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации), предусматривающая определенные способы приватизации, в том числе приватизацию государственного предприятия путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично.

Как следует из договора купли-продажи государственного предприятия, арендованного с правом выкупа, фонд имущества Саратовской области на основании ст.7 Закона о приватизации продал, а АОЗТ «<данные изъяты>» («<данные изъяты>») приобрело государственное имущество арендного Управления механизации №, арендованное по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.86-87).

В силу положений ст.8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежал применению действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ.

В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» указано, что «до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора, регистрации права или сделки в региональном органе, ведающем вопросами регистрации сделок с недвижимостью, либо иной момент, установленный, например, договором».

В договоре купли-продажи государственного предприятия, арендованного с правом выкупа, имеется отметка фонда имущества Саратовской области о регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ за №, однако по условиям договора, отраженным в п.1.4, п.4.1, право собственности у покупателя на приобретение могло возникнуть с момента полного расчета с продавцом, свидетельство о собственности передавалось в случае перечисления на счет продавца суммы, подлежащей оплате согласно договору.

Не располагает суд сведениями об исполнении продавцом п.1.4 договора и наличии у последнего соответствующего свидетельства, оговоренного в п.4.1 договора.

В п.1.2 договора купли-продажи государственного предприятия, арендованного с правом выкупа, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, приведено, что состав и цена активов предприятия указаны в приложении № к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В материалы дела не представлено приложение № к договору. Областное государственное учреждение «Государственный архив новейшей истории Саратовской области» направил на запрос суда наряду с договором купли-продажи государственного предприятия, арендованного с правом выкупа, архивные копии документов имущества, принадлежащего арендному Управлению механизации № (том 2, л.д.85-107).

Так, в акте приема-передачи имущества с баланса Балашовского арендного <данные изъяты> на баланс АОЗТ «<данные изъяты>», подписанном в том числе представителем фонда имущества Саратовской области ФИО7, среди передаваемого имущества под № значится асфальтосмеситель, 1988 года ввода в эксплуатацию, под № - асфальто-бетонный завод, введенный в эксплуатацию в 1974 году.

Вместе с тем, в материалах регистрационного дела в отношении продавца ЗАО «<данные изъяты>» имеется Приложение №1 к заявке от ДД.ММ.ГГГГ на внесение сведений в государственный реестр юридических лиц, где обозначены 7 объектов недвижимости, находящихся в собственности (аренде, хозяйственном ведении, оперативном управлении, доверительном управлении) предприятия, среди которых сооружение асфальтобетонного завода не поименовано (том 3, л.д.19-23).

Констатировал Арбитражный Суд Саратовской области в определении от ДД.ММ.ГГГГ о признании должника ЗАО «<данные изъяты>» несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства, что по данным бухгалтерской отчетности на ДД.ММ.ГГГГ активы должника, в том числе основные средства: 5 зданий и 1 пристройка переданы в уставной фонд ЗАО «<данные изъяты>». Сослался суд также на наличие признаков преднамеренного банкротства (том 3, л.д.145-148).

Таким образом, из документов, исследованных в судебном заседании, со всей очевидностью не следует, что ЗАО «<данные изъяты>» было действительным правообладателем на ДД.ММ.ГГГГ спорного имущества – сооружения асфальтобетонного завода. Сам договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, как отмечено выше, не имеет таких сведений; не приведены в нем правоустанавливающие и правоподтверждающие за продавцом документы на отчуждаемую недвижимость.

Кроме того, материалы регистрационного дела в отношении ЗАО «<данные изъяты>» не содержат документов, наделяющих Арутюняна Г.А. правом совершать сделки от имени общества на ДД.ММ.ГГГГ: с заявлением о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц сведений об имеющемся у Арутюняна Г.А. праве действовать без доверенности от имени юридического лица подано лишь ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.л. 139-143).

Не располагает суд доказательствами того, что договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает признакам крупной сделки, для которой на основании Устава ЗАО «<данные изъяты>», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, требуется одобрение советом директоров или общим собранием акционеров общества (параграф 2 Устава, том 3, л.д.127).

Вызывает у суда сомнение, за какой товар Акопян А.Н. произвел расчет с ЗАО «<данные изъяты>» по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой приведен оплаченный асфальтосмеситель, а в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве товара указано сооружение асфальтобетонного завода.

Видно из материалов дела, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в аренде Балашовского арендного Управления механизации № находились и асфальтобетонный завод по акту оценки стоимости зданий и сооружений (том 2, л.д. 94), и асфальтосмеситель по акту оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств (том 2, л.д.96-98).

Договор купли-продажи, на котором истец основывает свое требование, подписан в 2002 году, после вступления в силу Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при этом редакция ст.6 данного Закона, действовавшая на дату подписания договора (2 декабря 2002 года), требовала признание ранее возникших прав только в том случае, если обладатель этих прав намеревался совершить сделку, подлежащую государственной регистрации, что, в свою очередь, предполагало необходимость проведения правовой экспертизы документов.

Отмечает суд отсутствие зарегистрированного права ЗАО «<данные изъяты>» в единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на упомянутое в договоре № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущество, не инвентаризировано оно ЗАО «<данные изъяты>».

Работы по техническому учету и технической инвентаризации сооружения асфальтобетонного завода проводятся по заявке Акопяна А.Н. лишь в ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельством чему служит инвентарное дело №

Представленный в инвентарном деле технический паспорт на сооружение асфальтобетонного завода, изготовленный ДД.ММ.ГГГГ, в разделе «сведения о принадлежности объекта» не содержит данных о субъекте права, форме собственности и документах-основаниях.

Как следует из пояснений представителя истца, с заявлением о регистрации перехода права собственности в установленном порядке Акопян А.Н. как покупатель не обращался, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения продавца ЗАО «<данные изъяты>» за признанием ранее возникшего права на предмет сделки.

Следовательно, правовая экспертиза, включающая в себя обязательность предоставления всех необходимых документов для осуществления проверки сделки на предмет ее законности государственным регистратором, не производилась, в то время как такая проверка является обязательной составной частью процедуры государственной регистрации, а из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что ликвидация ЗАО «<данные изъяты>» не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на заявленное в споре сооружение асфальтобетонного завода.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании перехода права собственности на сооружение асфальтобетонного завода по договору № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в рамках заявленного спора не имеется.

При отказе стороны истца от первоначальных требований в части признания права собственности на здание мастерской, общей площадью 45,8 кв.м., расположенное в <адрес>, предметом рассмотрения заявленного спора указанная недвижимость с момента принятия судом отказа от иска в данной части не является, а потому суд не усматривает оснований к удовлетворению уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания мастерской.

Запись регистрации, об исключении которой заявлено истцом, состоялась на основании решения мирового судьи судебного участка №3 г.Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, признавшего право собственности на здание мастерской, общей площадью 45,8 кв.м., по адресу: <адрес>, и отмененного апелляционным определением Балашовского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, по своей сути, обращение истца с таким дополнительным требованием направлено на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, вследствие прекращения существования здания (сообщение начальника Балашовского производственного участка Саратовского областного отделения Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ), для которого установлен иной несудебный порядок.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                        решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (5 ░░░░░░░ 2018 ░░░░) ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░          ░.░. ░░░░░░░