Решение по делу № 3а-409/2019 от 17.09.2019

Дело № 3а-409/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 декабря 2019 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Абрамова Д.М., административное дело по административному иску в порядке упрощенного (письменного) производства Максуль С.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Таганроге. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание Максуль С.В. и его представитель не явились, извещены надлежаще, в письменном заявлении представитель административного истца настаивал на удовлетворении административного иска с учетом выводов отчета об оценке.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении выразил согласие с результатом судебной экспертизы.

Представители Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 3 881 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для использования в целях размещения производственной базы, торгового центра и автостоянки, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 17 846 739,69 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» № 585/08-2019 от
5 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 7 699 904 рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области и его возражений относительно недостоверности отчета с точки зрения полноты анализа рынка, выбранных аналогов и корректировок (ФСО №№3,7 – л.д.1-6 том 2), с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение 736-Э/2019 от 18 ноября 2019 года).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 8 996 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (земельные участки под офисно-торговую застройку – л.д.84 том 2, таблица 15). Объект экспертизы относится к 5 группе видов разрешенного использования в соответствии с приложением к постановлению Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №776 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участков, расположенных в г.Таганроге (в пределах выявленного диапазона цен в сегменте), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №17 (л.д.104-105 том 2). Применение конкретных корректировок (на условия продажи, динамику сделок на рынке, месторасположение, обеспеченность инженерными сетями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчет оценщика не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку отчёт обоснованно оспорен Правительством Ростовской области и по существу опровергается содержанием заключения. Выводы эксперта об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выборе аналогов, использованных корректировках суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартах оценки.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого сторонами не представлено.

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 996000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 881 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для использования в целях размещения производственной базы, торгового центра и автостоянки в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 996 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 17 сентября 2019 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Д.М.Абрамов