Решение по делу № 2-904/2024 от 15.07.2024

Дело № 2-904/2024 УИД № 34RS0018-01-2021-002191-47

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Калач – на – Дону 07 ноября 2024 года

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи Евдокимовой С.А.,

при секретаре Урнтаевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гейко А.В. к Асланову М.В. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании суммы, встречному иску Асланова М.В. к Гейко А.В. о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

30 ноября 2021 года Гейко А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Асланову М.В. о расторжении договора аренды квартиры от 26 октября 2017 года, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании понесенных убытков в размере 564 000 рублей и судебных расходов по оплате госпошлины в размере 8 840 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 5 ноября 2013 года Гейко А.В. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Волгоград, ул. Шекснинская, дом 46, квартира 71, общей площадью 67,3 кв.м., жилой площадью 41,7 кв.м. 26 октября 2017 года между Гейко А.В. и Аслановым М.В. заключен договор аренды, на основании которого истец предоставил в аренду ответчику данную квартиру. Согласно договору ежемесячная арендная плата установлена в размере 12 000 рублей. Ответчик с 26 октября 2017 года по 26 сентября 2021 года не осуществляет ежемесячную оплату за проживание, а так же отказывается покинуть данное жилое помещение. Задолженность за указанный период составляет 564 000 рублей (47*12 000, где 47- количество месяцев просрочки исполнения договора, 12 000 – ежемесячный платеж). Ответчику направлялась претензия для добровольного погашения указанной задолженности, однако задолженность по настоящее время не погашена.

Просит расторгнуть договор аренды квартиры от 26 октября 2017 года, выселить Асланова М.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать понесенные убытки в размере 564 000 рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8 840 рублей.

Заочным решением Калачевского районного суда Волгоградской области от 01 февраля 2022 года исковые требования Гейко А.В. удовлетворены, расторгнут договор аренды от 26 октября 2017 года, Асланов М.В. выселен из <адрес> в <адрес>, с Асланова М.В. пользу Гейко А.В. взысканы убытки в размере 564 000 рублей расходы по уплате госпошлины в размере 8 840 рублей, а всего 572 840 рублей.

Определением судьи от 15 июля 2024 года заочное решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 01 февраля 2022 года отменено, производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства ответчик в лице представителя Иващенко Д.В. заявил встречный иск: просил признать договор аренды от 26 октября 2017 года незаключенным, поскольку он не содержит условия о сроке его заключения, а также он не прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Договор аренды недвижимого имущества подлежал обязательной регистрации, но поскольку этого сделано не было, то данный договор не порождает всех последствий, в связи с чем Гейко А.В. не может требовать оплаты по данному договору, в том числе после освобождения арендатором квартиры.

Истец Гейко А.В., ответчик Асланов М.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца-ответчика Казарян М.Г. в судебном заседании поддержал исковые требования, за исключением выселения, поскольку Асланов М.В. выехал из спорного жилого помещения осенью 2021 года, более точной даты доверитель ему не сообщил. Считает, что ответчик злоупотребляет правом: не отрицая факта проживания в жилом помещении себя и своей семьи, факта внесения платы за более ранний период проживания (до 26 октября 2017 года), настаивает на незаключенности договора аренды. Ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за спорный период. Просит встречный иск оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика-истца Иващенко Д.В. просил удовлетворить встречные требования, к требованиям Гейко А.В. применить срок исковой давности. Пояснил, что Асланов М.В. проживал в спорной квартире до октября 2018 года, затем там жили его родственники. Кто именно там жил, ему неизвестно. Асланов М.В. лишь приезжал к ним в гости, то есть жилым помещением не пользовался, следовательно, обязанность вносить арендную плату у него отсутствует с октября 2018 года. О том, что нужно подписывать какие-то акты сдачи жилого помещения в случае досрочного расторжения договора, он не знал в связи с юридической неграмотностью.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика, поскольку они извещены надлежащим образом, кроме того, доверили представление их интересов представителям.

Выслушав представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 420, 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу пп. 1,3 ч.1 и ч.3 ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случаях, когда арендатор…. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании установлено.

Истец Гейко А.В. является собственником квартиры, общей площадью 67,3 кв.м., жилой площадью 41,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры с использованием ипотечного кредита от 5 ноября 2013 года (л.д.22-25), свидетельством о государственной регистрации права (л.д.29).

26 октября 2017 года между Гейко А.В. и Аслановым М.В. заключен договор аренды, на основании которого истец предоставил в аренду ответчику данную квартиру (л.д.17-19).

В соответствии с п.3.2., п.3.3, п. 3.9 Договора аренды, наниматель обязан использовать квартиру только для проживания, нести полную ответственность за ущерб квартире, мебели и оборудованию, содержать квартиру в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами, установленными действующем законодательством.

Согласно п.4.4 Договора арендатор гарантирует своевременно и без задержек выплачивать арендную плату и другие платежи, предусмотренные для него данным договором.

Согласно п.5.1 Договора ежемесячная арендная плата устанавливается в размере двенадцати тысяч рублей.

В соответствии со ст. 7.1 договор может быть расторгнут одной из сторон в случае, если другая сторона не соблюдает условий данного договора.

Согласно договору и пояснениям представителя ответчика-истца, Асланов М.В. проживал в <адрес> в <адрес> и не оплачивал арендные платежи с 26 октября 2017 года по 26 сентября 2021 года.

Следовательно, за период с 26 октября 2017 года по 26 сентября 2021 года, сумма арендной платы составит 564 000 рублей (47*12 000).

Доказательств произведенной оплаты в указанный период ответчиком-истцом, в нарушение требований ст. ст. 56, 67 ГПК РФ не представлено.

Вышеуказанные доказательства свидетельствуют о том, что просрочка исполнения договора аренды квартиры составляет почти 4 года, Гейко А.В. является собственником спорной квартиры и вправе требовать устранения нарушения своих прав и законных интересов, а именно вправе требовать расторжения договора аренды и взыскания арендной платы.

При этом 4 октября 2021 года в адрес ответчика направлялась претензия с требованием оплаты образовавшейся задолженности и освобождения спорного жилого помещения (л.д.15), которая осталась без удовлетворения до момента обращения с настоящим иском в суд.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком-истцом спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством. Исходя из условий заключенного договора аренды, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период, начиная с 26 октября 2017 года по 26 сентября 2021 года, в то время как факт проживания в спорном жилом помещении нашел свое подтверждение при рассмотрении дела, с учетом того, что истец Гейко А.В. является собственником квартиры, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения.

Правовых оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы у суда не имеется.

Вышеуказанный расчет задолженности истца по арендной плате суд признает арифметически верным и правильным. Ответчик иного расчета в судебное заседание не представил, вместе с тем заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Разрешая заявленное ходатайство, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ под сроком исковой давности признается срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд за защитой своего права.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 200 ГК РФ определено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Период задолженности составляет – с 26 октября 2017 года по 26 сентября 2021 года.

30 ноября 2021 года истец Гейко А.В. обратился в Калачевский районный суд с настоящим иском.

Следовательно, суд считает, что истцом по требованиям о взыскании арендной платы за период с 26 октября 2017 года по 30 ноября 2018 года пропущен срок исковой давности.

В отношении платежей за период с 26 декабря 2018 года по 26 сентября 2021 года срок исковой давности не пропущен.

Таким образом, размер исковых требований, по которым истцом не пропущен срок исковой давности, составляет 408 000 рублей:

2018 год – 1 платеж (12 000 рублей),

2019 год – 12 платежей (12 * 12 000 = 144 000 рублей),

2020 год – 12 платежей (12 * 12 000 = 144 000 рублей),

2021 год – 9 платежей (9 * 12 000 = 108 рублей).

Данную сумму необходимо взыскать с ответчика, в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований в размере 156 000 рублей следует отказать.

Доказательств того, что оплата по договору аренды внесена арендатором в полном объеме, либо он произвел какие-то ремонтные работы в счет арендной платы, либо в спорном жилом помещении проживали иные лица, а не Асланов М.В., что между сторонами были достигнуты письменные соглашения о вселении иных лиц, об изменении размера арендной платы, стороной ответчика не представлено.

Суд не может согласиться с доводами представителя Иващенко Д.В. о расторжении договора Аслановым М.В. с октября 2018 года, поскольку вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ доказательств того, что ответчик уведомлял истца о намерении расторгнуть договор, в материалы дела не представлено, в то время как такая обязанность была на него возложена по договору от 26 октября 2017 года, в соответствии с пунктами 6.4, 7.2, 7.4 договора. Присутствие в квартире истца родственников ответчика и передача им ключей не свидетельствуют о сдаче жилого помещения в порядке, установленном договором, исключении доступа ответчика в квартиру.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления в размере 8 840 рублей, подтверждаются чеком –ордером от 26 октября 2021 года (л.д.11).

В связи с чем, с ответчика Асланова М.В. в пользу истца следует взыскать государственную пошлину в размере 7 280 рублей, поскольку иск удовлетворен не в полном объеме, в остальной части отказав.

Рассматривая требования встречного иска Асланова М.В. к Шейко А.В., суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемых в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 3, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (ст. 162, п. 3 ст. 163, ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

По смыслу вышеуказанных норм, несоблюдение письменной формы договора аренды не освобождает арендатора от обязанности по внесению платы за жилое помещение, при том, что ответчик фактически вселился в предоставленное ему жилое помещение и пользовался им вплоть до осени 2021 года, то есть принял исполнение со стороны собственника квартиры Гейко А.В.

Как установлено в судебном заседании, 26 октября 2017 года между Гейко А.В. и Аслановым М.В. состоялось подписание договора аренды жилого помещения. Указанный договор не имеет срока его окончания. Сведения о государственной регистрации договора также отсутствуют.

Данные обстоятельства следуют из представленной истцом суду копии данного договора, заверенной нотариусом г.Волгограда Кошкарёвой Т.М. 18 сентября 2021 года. Оригинала договора в материалы дела не предоставлено.

При этом из пояснений представителей обоих сторон следует, что Асланов М.В. вселился и проживал в спорном жилом помещении после 26 октября 2017 года, то есть пользовался им.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

При наличии спора о заключенности договора должны оцениваться обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а так же исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Согласно п.6.4 договора, при отказе одной из сторон от продления договора, она обязана известить вторую сторону не менее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора или последнего соглашения об его продлении.

Определяя период действия договора аренды, и принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт обращения ответчика с письменным предупреждением к истцу о предстоящем расторжении договора, суд приходит к выводу о том, что данный договор действовал с 26 октября 2017 года по 26 октября 2018 года, и в дальнейшем был пролонгирован.

Асланов М.В. до обращения Гейко А.В. в суд договор аренды не оспаривал, признать незаключенным не просил.

Вопреки доводам представителя ответчика-истца проживание родственников Асланова М.В. в спорной квартире, без заключения другого договора, позволяет констатировать реальный характер отношений по пользованию имуществом, то есть суд приходит к выводу о действительности договора аренды.

Согласно положениям пункта 3 статьи 432 ГК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Отклоняя доводы встречного иска о том, что договор аренды от 26 октября 2017 года не может считаться заключенным, поскольку не был зарегистрирован в Росреестре, суд исходит из того, что целью государственной регистрации такого договора является информирование третьих лиц о наличии договора, отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания его незаключенным, поскольку для сторон договора он заключен и исполняется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Судом установлено исполнение договора аренды обеими сторонами, поскольку помещение фактически было передано ответчику и использовалось им. Вопреки доводам представителя ответчика-истца, стороны заключенного договора аренды жилого помещения, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор.

При таких обстоятельствах, суд не может признать данный договор незаключенным, в связи с чем в удовлетворении заявленных встречных исковых требований Асланова М.В. следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Гейко А.В. к Асланову М.В. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании суммы – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды квартиры от 26 октября 2017 года, заключенный между Гейко А.В. и Аслановым М.В..

Взыскать с Асланова М.В. в пользу Гейко М.В. убытки в размере 408 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 280 рублей, а всего 415 280 (четыреста пятнадцать тысяч двести восемьдесят) рублей, в остальной части - отказать.

Встречный иск Асланова М.В. к Гейко А.В. о признании договора незаключенным – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Волгоградский областной суд, через Калачевский районный суд, в течение месяца, со времени изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Евдокимова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2024 года.

Председательствующий С.А. Евдокимова