Решение по делу № 2-1838/2023 от 16.06.2023

№2-1838/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2023 года

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием адвоката Астаповой Е.В.,

с участием Желябиной Л.Е., Нечепуренко Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Лобаченко <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании права собственности на единый недвижимый комплекс, о признании права на приобретение земельного участка в собственность, об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность, о понуждении повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка в собственность,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Лобаченко А.П. с иском к Комитету по управлению имуществом <адрес> об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность. В обоснование исковых требований указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 84,6 кв.м., нежилого здания (проходная) с кадастровым номером № площадью 19,8 кв.м., нежилого здания (цех покраски автомашин) с кадастровым номером № площадью 134,4 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Данные строения расположены в границах земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5734 кв.м. с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы", расположенного по адресу: <адрес>. Ранее данный земельный участок на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду ООО "Имидж" сроком действия на 49 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с продажей вышеуказанных объектов недвижимости директор ООО "Имидж" Сухачев Н.И. обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Лобаченко А.П., как собственник объектов недвижимости, обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 5734 кв.м. по адресу: <адрес>. Согласно ответу КУИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Лобаченко А.П. отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату, в виду того, что цель строительства на земельном участке не достигнута в полном объеме. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Батайск", утвержденными решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне Ж-3 "Зоны застройки среднеэтажными и многоквартирными жилыми домами". Предварительно, с целью определения минимальной площади земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации объектов недвижимости истцом было заказано заключение специалиста, согласно которому для эксплуатации объектов капитального строительства: нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилого здания (проходная), с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилого здания (цех покраски автомашин), с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 422,3 кв.м. необходим земельный участок площадью 5734 кв.м.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Лобаченко А.П., уточнив в ходе рассмотрения дела свои требования на основании ст.39 ГПК РФ, просит:

признать нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, единым недвижимым комплексом;

признать право собственности на объект недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс, в составе которого входят объекты - нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>,

признать право на приобретение в собственность земельного участка площадью 5734 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, для эксплуатации единого недвижимого комплекса,

признать недействительным отказ Комитета по управлению имуществом <адрес> в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 5734 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы», расположенного по адресу: <адрес>,

обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> повторно рассмотреть заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5734 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы».

Истец Лобаченко А.П. в судебное заседание не явился, уведомлялся о дне и времени судебного заседания. Представитель истца адвокат Астапова Е.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам искового заявления.

Представитель Комитет по управлению имуществом <адрес> по доверенности Ничипорук Л.П. в судебное заседание не явилась, уведомлена о дне и времени рассмотрения дела, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> по доверенности Желябина Л.Е. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представители Администрации <адрес>, ООО "Имидж", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце пятом пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", по смыслу части 4 статьи 1 поименованного кодекса и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства.

Частью 1 статьи 33.1 ГПК РФ определено, что при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, другие - в порядке административного судопроизводства, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Из материалов дела следует, что ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" имела в собственности нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>.

На основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ ООО производственно-коммерческой фирме "Имидж" в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 5 734 кв.м. для эксплуатации производственной базы.

В соответствии с планом, составленным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, указанный земельный участок площадью 5 734 кв.м. был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № с уточненными по результатам межевых работ границами.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО производственно-коммерческой фирмой "Имидж" был заключен договор № аренды земельного участка площадью 5 734 кв.м. с кадастровым номером № для эксплуатации производственной базы по адресу: <адрес> сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом <адрес> и ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" подписали соглашение о продлении срока аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом <адрес> и ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" подписали соглашение о продлении срока аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом <адрес> и ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" подписали соглашение о продлении срока аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" и Лобаченко А.П. заключили договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел в собственность нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец Лобаченко А.П. обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., по адресу: <адрес>, для эксплуатации производственной базы.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом <адрес> и ООО производственно-коммерческая фирма "Имидж" подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка площадью 5 734 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом <адрес> отказал Лобаченко А.П. в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату.

Как следует из обжалуемого отказа, Комитет по управлению имуществом <адрес> считает, что разрешенный вид использования "для эксплуатации производственной базы" относится к промышленности, где минимальный процент застройки составляет 30%. Ответчик рассчитал процент застройки испрашиваемого земельного участка, при этом руководствовался общей площадью нежилых строений, которая по подсчетам ответчика составила 11,53%.

Таким образом, по мнению ответчика, процент застройки участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, установленного Правилами землепользования и застройки муниципального образования <адрес>.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2).

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (часть 2 статьи 85 ЗК РФ).

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Документом градостроительного зонирования в <адрес>, устанавливающим градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, являются Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования <адрес> в редакции, утвержденной Решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>".

Истцом в материалы дела приобщена выписка из Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, из которой следует, что спорный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 "Зоны застройки среднеэтажными и многоквартирными жилыми домами", для которой разрешенный вид использования - "промышленность" не предусмотрен, минимальный процент застройки 30% предусмотрен для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, в том числе лекарственных средств, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м..

Разрешенный вид использования - "для эксплуатации производственной базы", действующий в отношении спорного земельного участка, для территориальной зоны Ж.3 "Зона застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами" не предусмотрен.

В силу ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичные положения закреплены в п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Данным пунктом также предусмотрено, что в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

При этом в силу части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений, содержащий положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами, включается в правила землепользования и застройки.

Так, согласно ст.24 Правил землепользования и застройки <адрес> земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и (или) предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Все изменения объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляемые путём изменения видов и интенсивности их использования, их параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Кроме того, в ст.52 Правил указано, что принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты муниципального образования "<адрес>" по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам, за исключением случаев, указанных в части 3 и 4 настоящей статьи.

Утверждённые в Генеральном плане городского округа границы функциональных зон не влекут за собой изменение правового режима использования земель, находящихся в границах указанных зон. Правовой режим земель определяется исходя из их разрешённого использования, установленного в настоящих Правилах.

Требования к параметрам использования объектов капитального строительства и земельных участков, установленные в градостроительных планах и архитектурно-планировочных заданиях, утверждённых до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными в течение срока действия этих документов.

Требования к функциональному назначению территорий, параметрам объектов капитального строительства, земельных участков, установленные в проектах планировки и (или) межевания территорий, разработанных в соответствии с заданиями на проектирование, выданными до утверждения настоящих Правил, являются действительными в том случае, если по указанным проектам получены положительные заключения Администрации в соответствии с ч. 4 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела не оспаривался тот факт, что земельный участок был образован в ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке в результате межевания территорий, разработанных в соответствии с заданиями на проектирование. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет до принятия Правил землепользования и застройки от ДД.ММ.ГГГГ, то доводы Комитета по управлению имуществом <адрес> о том, что истцом должны быть представлены доказательства, обосновывающие минимальный процент застройки, основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с положениями статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Вместе с тем, в оспариваемом отказе ответчик не привел ни одного основания, предусмотренного ст.39.16 ЗК РФ, ограничившись анализом минимального процента застройки.

Само по себе то обстоятельство, что бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить, не освобождает уполномоченный орган от обязанности аргументировать со ссылкой на действующие нормы права отказ в предоставлении земельного участка.

Ссылка исключительно на данные Единого государственного реестра недвижимости о площади нежилых зданий не учитывает особенности существующей дорожной сети, возможностей подъезда транспорта, технологического присоединения к существующим инженерным сетям, а также выполнения требований технологических норм, правил противопожарной безопасности при осуществлении истцом производственной деятельности.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащие сведения о характеристиках объектов и сведения о зарегистрированных правах, из которых следует, что истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 84,6 кв.м., нежилого здания (проходная) с кадастровым номером № площадью 19,8 кв.м., нежилого здания (цех покраски автомашин) с кадастровым номером № площадью 134,4 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5734 кв.м. с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы», расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, на момент обращения Лобаченко А.П. с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенные на данном участке строения было зарегистрировано, в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о расположении строений на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения объектов недвижимости на испрашиваемом земельном участке в материалах дела не имеется, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Требования статьи 39.20 Кодекса указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (часть 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений определены в статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Применительно к данным нормативным положениям Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5). Если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 12).

В целях проверки обоснованности доводов истца суд на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ назначил судебную экспертизу, производство которой было поручено ООО "161 Эксперт".

Из заключения эксперта ООО "161 Эксперт" № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке расположены здания:

кадастровый №, двухэтажное здание литер Б назначение - проходная (КПП), расположено в непосредственной близости от въезда на земельный участок, въезд на земельный участок оборудован металлическими воротами,

кадастровый №, одноэтажное здание литер А,а назначение - административный корпус,

кадастровый №, одноэтажное здание из двух боксов литер Г, Г1, назначение – цех покраски автомашин, расположено в южной части земельного участка,

кадастровый №, здание состоит из трех боксов литер Д, Д1, Д2, бокс литер Д - имеет два въезда, высота основного помещения составляет 5,9 м, помещения оборудованы смотровыми ямами, автоподъемниками, назначение здания – авторемонтная мастерская с боксами. По результатам осмотра установлено, что здание литер Д, Д1, Д2 с кадастровым номером № общей площадью 448,6 кв.м. и здание литер Г, Г1 с кадастровым номером № общей площадью 134,4 кв.м. предназначены для ремонта автотранспортных средств.

Здание литер Б с кадастровым номером № и здание литер А,а с кадастровым номером № являются административными и предназначены для обеспечения эксплуатации по функциональному назначению зданий литер Г, Г1, Д, Д1, Д2.

Согласно ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе РФ прямо названо два вида имущественных комплекса: предприятие (ст. 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1).

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию.

Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельнее объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Таким образом, расположенные на одном земельном участке здания литер Д, Д1, Д2 с кадастровым номером №, литер Г, Г1 с кадастровым номером № общей площадью 134,4 кв.м., литер Б с кадастровым номером № общей площадью 19,8 кв.м. и литер А,а с кадастровым номером № площадью 84,6 кв.м. имеют совокупность признаков, определяющих единое назначение для обслуживания автотранспортных средств, неразрывно связаны между собой технологически и в силу ст. 133.1 ГК РФ являются единым недвижимым комплексом.

Сложившейся судебной практикой сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В силу подпунктов 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; порядок предоставления без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5). Если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 12).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Для определения площади земельного участка, необходимого для обслуживания производственного комплекса, состоящего из зданий лит. Д, Д1, Д2 с кадастровым номером № общей площадью 448,6 кв.м., лит. Г, Г1 с кадастровым номером № общей площадью 134,4 кв.м., лит. Б с кадастровым номером № общей площадью 19,8 кв.м. и лит. А,а с кадастровым номером № площадью 84,6 кв.м., расположенных на едином земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, экспертами применены нормы размещения зданий в соответствии с положениями СП 18.13330.2019 "Производственные объекты, планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП II-89-80*".

В силу ст. 28 Правил, размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей (код 4.9.1.4 – ремонт автомобилей), относится к условно-разрешенному виду использования земельного участка в территориальной зоне Ж.3.

В соответствии с п.4 ст. 28 Правил предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для вида использования земельного участка для ремонта и обслуживания автомобилей код 4.9.1.4 "Ремонт автомобилей" не подлежат установлению.

Въезд на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011202:9 осуществляется с северной части участка через контрольно-пропускной пункт, представляющий собой двухэтажное здание литер Б с кадастровым номером 61:46:0011202:1297 и металлические распашные ворота.

Здания ремонтных мастерских литер Д, Д1, Д2 с кадастровым номером № общей площадью 448,6 кв.м., литер Г, Г1 с кадастровым номером № общей площадью 134,4 кв.м. расположены в южной части исследуемого земельного участка.

Проезд к зданиям литер Д, Д1, Д2 с кадастровым номером № общей площадью 448,6 кв.м., литер Г, Г1 с кадастровым номером № общей площадью 134,4 кв.м. осуществляется по внутриплощадочной дороге центральной части земельного участка, обеспечивающей местную транспортную связь в пределах границ земельного участка производственного объекта, а также внешнюю транспортную связь с дорогами близлежащих территорий.

Часть земельного участка вдоль боковых (западной и восточной) границ используется в качестве стоянки для автотранспортных средств до и после проведения ремонтных работ.

По результатам фактических измерений установлено, что расстояние от внешних границ зданий литер Г1 и литер Д2 до боковых границ земельного участка составляет 9,7 и 8,44 м, соответственно. Здания литер Г1 и литер Д2 оборудованы въездами двухосных автомобилей.

В соответствии с п.5.40 табл.5.2. СП 18.13330.2019 "Производственные объекты, планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП II-89-80*" расстояния от кромки укрепленной обочины проезда до зданий, оборудованных въездами двухосных автомобилей, на объекте следует принимать не менее 8 м.

Площадь земельного участка, необходимого для размещения объектов недвижимости, в том числе нежилого здания №, площадью 84,6 кв.м., нежилого здания (проходная), с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилого здания (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 422,3 кв.м., испрашиваемой площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, необходимого для использования производственной базы, ее обслуживания с учетом функционального назначения, эксплуатационного профиля и специализации объектов производственной базы, а также размещения объектов на ее территории, конфигурации границ, рельефа местности, в соответствии с установленными градостроительными нормами, а также видом разрешенного использования земельного участка, функциональным назначением и технико-экономическими параметрами расположенных на нем зданий, составляет 5454 кв.м.

При соотношении исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью 5734 кв.м. с земельным участком площадью 5484 кв.м., необходимым для использования производственной базы, ее обслуживания с учетом функционального назначения, эксплуатационного профиля и специализации объектов производственной базы, а также размещения объектов на ее территории, конфигурации границ, рельефа местности, в соответствии с установленными градостроительными нормами, а также видом разрешенного использования земельного участка, функциональным назначением и технико-экономическими параметрами расположенных на нем зданий установлено, что уменьшение исходного земельного участка с кадастровым номером № не целесообразно, так как образованный вновь земельный участок площадью 280 кв.м. не отвечает требованиям действующего земельного и градостроительного кодексов.

Кроме того, что при сопоставлении материалов реестрового дела на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в том числе кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок № экспертами установлено, что площадь, местоположение, конфигурация, а также вид разрешенного использования исследуемого земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (данные выписки из Единого государственного реестра недвижимости) не изменены.

Таким образом, учитывая, что земельный участок по адресу: <адрес> предоставлялся на праве аренды ООО производственно-коммерческой фирмой "Имидж", то в соответствии с вышеизложенными нормами соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади зданий и строений, расположенных в его границах, необходимой для их эксплуатации - не устанавливается. При этом данное правило закона действует независимо от того, испрашивается ли земельный участок заявителем в аренду либо в собственность.

С учетом заключения эксперта ООО "161 Эксперт" № от ДД.ММ.ГГГГ площадь испрашиваемого земельного участка, указанная Лобаченко А.П. в заявлении о его предоставлении, не превышает площади, указанной в схеме расположения земельного участка, согласованной органом местного самоуправления в момент его образования в ДД.ММ.ГГГГ с учетом функционального назначения и технико-экономических параметров расположенных на нем зданий, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, назначение данных сооружений на момент рассмотрения дела сохраняется. При таком положении, отказ в предоставлении земельного участка Лобаченко А.П. в собственность за плату по указанным выше основаниям является незаконным. Следует иметь в виду тот факт, что ответчик принимает от Лобаченко А.П. платежи за использование земельного участка исходя из площади земельного участка 5734 кв.м.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям закона не соответствует и нарушает права и законные интересы Лобаченко А.П.. У ответчика не имелись правовые основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги по передаче в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, поскольку доказательств наличия обстоятельств того, что в уполномоченный орган с заявлением обратилось лицо, в соответствии с земельным законодательством не имеющее права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а также того, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, в материалы дела не представлено.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Лобаченко <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом <адрес> о признании права собственности на единый недвижимый комплекс, о признании права на приобретение земельного участка в собственность, об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность, о понуждении повторно рассмотреть заявление предоставлении земельного участка в собственность.

Признать нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, единым недвижимым комплексом.

Признать за Лобаченко <данные изъяты> право собственности на объект недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс, в составе которого входят объекты - нежилое здание (административный комплекс) с кадастровым номером №, площадью 84,6 кв.м., нежилое здание (проходная) с кадастровым номером №, площадью 19,8 кв.м., нежилое здание (цех покраски автомашин) с кадастровым номером №, площадью 134,4 кв.м., нежилое здание (авторемонтная мастерская с боксами) с кадастровым номером № площадью 422,3 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>,

Признать за Лобаченко <данные изъяты> право на приобретение в собственность земельного участка площадью 5734 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>.

Признать недействительным отказ Комитета по управлению имуществом <адрес> в предоставлении в собственность за Лобаченко <данные изъяты> земельного участка общей площадью 5734 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы», расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> повторно рассмотреть заявление за Лобаченко <данные изъяты> о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5734 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации производственной базы».

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 10 января 2024 года.