Решение по делу № 66а-1002/2020 от 20.08.2020

    № 66а-1002/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                          29 сентября 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Колпаковой А.В., судей Сиротиной Е.С., Капориной Е.Е,, при ведении протокола секретарем судебного заседания Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело № 23OS0000-01-2019-002052-37 по административному исковому заявлению Ерчева Алексея Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе Ерчева Алексея Васильевича на решение Краснодарского краевого суда от 26 июня 2020 г., которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя административного истца Пефтиева И.И. поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Ерчев А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просил суд установить по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 39600 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере равной рыночной 5860800 рублей, в соответствии с отчетом об оценке № от 17 декабря 2019 г., выполненного оценщиком ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» К.

26 июня 2020 Краснодарский краевой суд на основании проведенной судебной оценочной экспертизы от 02 марта 2020 г. № № вынес решение о частичном удовлетворении требований и установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2016 г. в размере 39955608 рублей,

С Ерчева А.В. в пользу ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» взыскано 45000 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, административный истец Ерчев А.В. подал апелляционную жалобу, в которой указал, что заключение эксперта №№ от 02 марта 2020 г. не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, просит обжалуемое решение суда отменить, результаты заключения эксперта №№ от 02 марта 2020 г. признать недействительными, назначить по делу повторную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы сослался на искажение результатов итоговой стоимости ввиду применения экспертом устаревших по датам опубликования предложений по продаже объектов-аналогов, неверным определением признаков транспортной доступности для объекта исследования, неправильным применением корректировок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Пефтиева И.И. просил удовлетворить апелляционную жалобу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

При рассмотрении данного дела суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих прирассмотрении судами дел об оспаривании результатов определениякадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

Согласно пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащего Ерчеву А.В. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 39600 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определил ее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Законом на административного истца возложена обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума № 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке № от 17.12.2019, выполненный оценщиком ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» К., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5860800 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума № 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку при исследовании отчёта было установлены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, в части выбора объектов аналогов, а также применения корректировок и поправок, не подтвержденных ответствующим обоснованием (пункт 13 ФСО № 3).

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчёта оценщика, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчёт стоимости, который приведёт к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума №, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета, суд обоснованно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено ООО «НЭО ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта Ч. (сотрудника ООО «НЭО ЭКСПЕРТ»), от 2 марта 2020 г. №№, рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на 01 января 2016 г., составляет 39955608 рублей.

Частично удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установил кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной.

Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Как следует из содержания заключения экспертизы от 2 марта 2020 г. №№ оно содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 объекта аналога, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учётом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки Северском районе Краснодарского края, сопоставимы по основным факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несопоставимости объектов-аналогов, производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учётом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчётах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг и площадь.

Вопреки доводам апеллятора, в заключении эксперта представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Воспроизведенные в тексте апелляционной жалобы возражения административного истца относительно недосоверного и неполного объема использованной экспертом информации о ценообразующих факторах (по транспортному расположению), были опровергнуты в ходе допроса в суде первой инстанции эксперта Ч., которой были даны полные и развернутые разъяснения по отбору аналогов и применению корректировок. Полученная экспертом информация является общедоступной, в том числе полученной из открытых источников (публичных карт, топосъемок, концентрированных баз информации СРО оценщиков).

Доводы апелляционной жалобы, повторяющие доводы возражений на иск, в которых истец ссылается на устаревшие данные относительно примененных объектов аналогов, обоснованно были отклонены судом первой инстанции при вынесении решения, со ссылкой на длительность экспозиции земельных участков промышленного назначения ввиду низкой ликвидности рынка данных земель.

Каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, либо иных сведений о размере рыночной в другом денежном выражении, со стороны административного истца ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы судебной коллегией не установлено.

Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости правильно были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Не имеется оснований для отмены решения суда в части возложения на административного истца судебных расходов.

Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость определена в размере 53904312 рублей, решением суда установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной - 39955608 рублей.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» в силу которой, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью, может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При изложенных обстоятельствах, распределяя судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы, суд правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки позиции административного истца, выводы суда согласуются с нормами процессуального права. Судебные расходы правильно были возложены на административного истца защищавшего свой правовой интерес, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не является существенным, не выходит за допустимые границы, а расхождение кадастровой и рыночной стоимости, укладывается в приемлемый диапазон отклонений, следовательно, не может быть расценено как ошибка, приводящая к нарушению прав.

При этом, разрешая вопрос об обоснованности размера расходов на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что указанная в представленной по запросу суда апелляционной инстанции калькуляции цена нормочаса оценочных работ, является сопоставимой с расчетом стоимости производства судебных экспертиз, установленной для государственного экспертного учреждения на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. № 34/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях».

Таким образом, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, определенная судом сумма судебных расходов отвечает критерию разумности и справедливости, позволяет соблюсти необходимый баланс частных и публичных интересов, в связи с чем, доводы аппелятора являются несостоятельными.

Материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Вместе с тем в резолютивной части решения содержится описка в части указания даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку суд первой инстанции, вынося решение 26 июня 2020 г. указал, что датой обращения административного истца в комиссию было 24 декабря 2020 г., что не соответствует действительности и может быть исправлено судебной коллегией на основании разъяснений изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции», с указанием вместо неправильной даты 24 декабря 2020 г. правильную дату 24 декабря 2019 г.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 26 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ерчева Алексея Васильевича – без удовлетворения.

Абзац третий резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции: «Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №» считать 24 декабря 2019 г.»

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи