Решение по делу № 33-4817/2023 от 14.08.2023

Судья Гонтарь О.Э.                            39RS0001-01-2020-006583-47

Дело № 2-967/2021

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-4817/2023

20 сентября 2023 года                                 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи         Яковлева Н.А.

судей                         Ганцевича С.В., Никифоровой Ю.С.

при секретаре                    Кузякиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Григорьева В.А. на решение Ленинградского районного суда       г. Калининграда от 16 июня 2021 года по иску ООО «Февраль-Строй» к Григорьеву ФИО1 о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, процентов (неустойки) за несвоевременное внесение денежных средств.

    Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения представителя истца Кузина В.А., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Февраль-Строй» (далее - Общество) обратилось в суд с иском к Григорьеву В.А., в котором с учётом заявления об уточнении исковых требований указало, что 28.06.2018 между сторонами был заключён договор № 153Ю участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (далее – Договор № 153Ю, МКД). Предметом Договора № 153Ю являлась квартира со строительным номером 108, количество комнат - 1, в секции № 3 на 8 строительном этаже, проектная площадь 34,91 кв.м (далее – Квартира № 108); согласно п. 4.1 Договора № 153Ю стоимость квартиры составляет 1 850 230 руб. из расчёта 53 000 руб. за 1 кв.м. проектной площади. Из п.п. 4.4-4.6.2 Договора № 153Ю следует, что цена договора уточняется после перерасчёта её с учетом фактической площади квартиры, фактическая площадь квартиры определяется по результатам обмера уполномоченным органом и указывается в экспликации технической документации на дом, если площадь квартиры больше проектной площади, то дольщик доплачивает застройщику за разницу площадей. В результате проведения технической инвентаризации Квартиры № 108 фактическая площадь квартиры составила 35,3 кв.м, что на 0,39 кв.м больше её проектной площади. В связи с чем Григорьев В.А. по Договору № 153Ю должен доплатить 20 670 руб. (0,39 кв.м х 53 000 руб.). Оплата в указанной сумме Григорьевым В.А. не произведена. Пунктом 3.2 Договора № 153Ю Общество обязалось передать Григорьеву В.А. Квартиру № 108 не позднее 30.12.2019. Строительство МКД было окончено 27.05.2019. Однако Григорьев В.А. уклонялся от своевременной приёмки квартиры. Акт приёма-передачи Квартиры № 108 (фактический номер №) к Договору № 153Ю был составлен Обществом в одностороннем порядке 09.08.2019 с указанием на сумму задолженности в размере 20 670 руб.

Кроме того, между Обществом и Григорьевым В.А. 28.06.2018 был заключен договор № 154Ю участия в строительстве МКД (далее – Договор № 154Ю), предметом которого являлась квартира со строительным номером 146, количеством комнат - 1, в секции № 4 на 8 строительном этаже, проектной площадью 34,91 кв.м, согласно п. 4.1. договора стоимостью 1 850 230 руб. из расчета 53 000 руб. за 1 кв.м. проектной площади (далее – Квартира № 146). Пунктом 4.3 Договора № 154Ю установлено, что цена договора оплачивается дольщиком в следующем порядке: 925 000 руб. вносится дольщиком в течение 5-ти рабочих дней после регистрации настоящего договора, 308 000 руб. – до 10.09.2018, 308 000 руб. – до 25.12.2018, 309 230 руб. – до 25.04.2019. Пунктами 4.4 – 4.6.2 Договора № 154Ю предусмотрена обязанность дольщика доплатить застройщику за разницу площадей в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной по результатам проведения технической инвентаризации. Однако Григорьевым В.А. оплата стоимости Квартиры № 146 была произведена только в сумме 1 545 230 руб., и не была произведена доплата в сумме 25 970 руб. (0,49 кв.м х 53 000 руб.) за увеличение площади квартиры. Обществом 09.08.2019 был составлен односторонний акт приема-передачи Квартиры № 146 (фактический номер – №) к Договору № 154Ю с указанием задолженности в размере 330 970 руб. (305 000 руб. + 25 970 руб.).

Кроме того, между Обществом и Григорьевым В.А. 28.06.2018 был заключен договор № 152Ю участия в долевом строительстве МКД (далее – Договор          № 152Ю), предметом которого являлась квартира со строительным номером 68, количеством комнат - 1, в секции № 2 на 8 строительном этаже, проектной площадью 34,91 кв.м (далее – Квартира № 68); согласно п.4.1. договора стоимость которой составляет 1 850 230 руб. из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади. Пунктом 4.3 Договора № 152Ю установлено, что цена договора оплачивается дольщиком в следующем порядке: 925 000 руб. вносится дольщиком в течение 5-ти рабочих дней после регистрации настоящего договора, 308 000 руб. – до 10.09.2018, 308 000 руб. – до 25.12.2018, 309 230 руб. – до 25.04.2019. Пунктами 4.4 – 4.6.2 Договора № 152Ю предусмотрена обязанность дольщика доплатить застройщику за разницу площадей в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной по результатам проведения технической инвентаризации. Однако Григорьевым В.А. оплата стоимости Квартиры № 68 была произведена только в сумме 1 544 230 руб., и не была произведена доплата в сумме 25 970 руб. (0,49 кв.м х 53 000 руб.) за увеличение площади квартиры. Обществом 09.08.2019 был составлен односторонний акт приема-передачи Квартиры № 68 (фактический номер – №) к Договору № 152Ю с указанием задолженности в размере 331 970 руб. (306 000 руб. + 25 970 руб.).

Дополнительными соглашениями к указанным договорам сторонами был согласован срок передачи квартир до 30.08.2019. Во исполнение указанного обязательства Общество направило в адрес Григорьева В.А. 29.05.2019 письмо с уведомлениями о завершении строительства и начале процесса передачи квартир дольщиком, от получения которого последний уклонился.

Повторно направленное Обществом 09.06.2019 уведомление в адрес Григорьева В.А. было им получено 09.08.2019, но к приемке квартир он не приступил. В этой связи за период с 10.08.2019 по 02.04.2021 на суммы задолженности по договорам подлежит начислению неустойка, которая по Договору № 153Ю составляет 1 866,50 руб., по Договору № 154Ю – 44 480,84 руб., по Договору № 152Ю – 44 618,99 руб.

Общество просило суд взыскать в его пользу с Григорьева В.А. задолженность по указанным договорам в общем размере 683 610 руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств по договорам 90 966 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 10 036 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 16.06.2021 с учётом определений суда об исправлении описок от 18.11.2021, 19.01.2022 исковые требования Общества удовлетворены частично. С Григорьева В.А. в пользу Общества взыскана задолженность по Договорам №№ 152Ю, 153Ю, 154Ю в общем размере 683 610 руб., неустойка за просрочку оплаты объектов долевого строительства за период с 25.09.2018 по 02.04.2021 в размере 59 389,20 руб., неустойка за просрочку дополнительных взносов в размере 3267,45 руб., в возмещение расходов по оплате госпошлины 10 546,47 руб., а всего взыскать 756 813,12 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Григорьев В.А. просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных Обществом требований отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции неправильно определен момент возникновения обязанности дольщика по оплате второго долевого взноса по договорам – 25.09.2018, поскольку такая обязанность у него возникла только после регистрации договоров участия в долевом строительстве в установленном законом порядке, а именно: с 16.07.2018 – по Договору № 153Ю и с 24.09.2018 – по Договорам №№ 152Ю и 154Ю. Произвести платеж до 10.09.2018 по Договорам №№ 152Ю и 154Ю он не имел возможности, поскольку на момент возникновения обязанности внести указный платеж, срок его внесения уже прошёл. Вместе с тем Общество не воспользовалось возможностью установить иной порядок расчётов по заключенным договорам путём заключения дополнительных соглашений, до окончания строительства никаких претензий по факту недоплаты по договорам не заявляло, что свидетельствует о том, что Общество также полагало, что срок окончательного расчёта за квартиры наступит после завершения строительства при подписании актов приема-передачи. Кроме того, не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, что Обществом были исполнены принятые им на себя обязательства по договорам. Так, в нарушение требований п. 15 ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), Обществом в течение 15 дней с момента отзыва у ООО «<данные изъяты>», страховой организации с которой Обществом был заключён договор страхования, лицензии не заключило договор страхования с другим страховщиком, не участвовало в обществе взаимного страхования, чем нарушило его права. В нарушение требований ч. 6 ст. 8 Закона № 240-ФЗ Общество, получив 16.07.2019 от него заявление с требованиями составить акт несоответствия объекта долевого строительства, в одностороннем порядке составило 09.08.2019 акты приема-передачи квартир к договорам. Обществом не переданы ему технические документы на установленные в квартире отопительную систему и подогрев воды (газовый котел, радиаторы отопления, приборы учета газа и воды). Следовательно, он был вынужден приостановить встречное исполнение обязательств по оплате по договорам до полного исполнения Обществом принятых на себя обязательств. Взыскание с него задолженности по договорам фактически понуждает его к исполнению без получения исполнения обязательств от Общества. Поскольку судом первой инстанции произвольно была установлена дата второго платежа – 25.09.2018, судом неправильно применены нормы материального права. Более того, требованиями Общества о доплате за увеличение фактической площади квартир по сравнению с их проектными площадями противоречат п. 4.4 договоров и ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, поскольку акты технической инвентаризации Обществом не представлены и дополнительные соглашения об изменении цены договоров с ним не заключены. Следовательно, удовлетворив в указанной части заявленные исковые требования, суд первой инстанции вышел за рамки рассмотрения дела, фактически рассмотрел требование застройщика об изменении цены договоров.

Неявившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства Григорьева В.А. о снятии дела с апелляционного рассмотрения, так как из поведения ответчика с даты принятия решения (16.06.2021) по делу усматривается его процессуальная недобросовестность (ст. 35 ГПК РФ), направленная на необоснованное увеличение предусмотренных законом сроков рассмотрения дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В п. 3 ст. 1 ГК РФ указано, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, правильно применил нормы материального и процессуального права, а также сделал выводы, соответствующие установленным обстоятельствам.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» Обществу выдано разрешение № № на строительство МКД.

28.06.2018 между Обществом и Григорьевым В.А. заключены договоры участия в долевом строительстве МКД №№ 152Ю, 153Ю, 154Ю.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются Законом № 214-ФЗ, который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ (в редакции актуальной для рассматриваемых правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ следует, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать в частности цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путём внесения платежей единовременно или в установленный договором период (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а участника долевого строительства - с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Условиями Договора № 152Ю установлено, что Общество приняло на себя обязательства обеспечить строительство МКД и сдачу его в эксплуатацию не позднее 30.06.2019, а также не позднее 30.12.2019 передать Григорьеву В.А. Квартиру № 68 проектной площадью 34,91 кв.м, Григорьев В.А. принял на себя обязательства принять долевое участие в финансировании строительства МКД и принять по окончании строительства МКД в собственность от Общества по акту приема-передачи указанную квартиру (п.п. 1.2, 3.1, 3.2 Договора № 152Ю).

Из п. 3.3 Договора № 152Ю следует, что площадь Квартиры № 68 и ее адрес являются проектными и уточняются после технической инвентаризации уполномоченным органом, составляется техническая документация на дом, о чем указывается в акте приема-передачи.

Разделом 4 Договора № 152Ю установлено, что стоимость Квартиры             № 68 на момент заключения договора определяется из расчета цены 53 000 руб. за 1 кв.м проектной площади и составляет 1 850 230 руб. (п. 4.1). Цена договора оплачивается дольщиком в следующем порядке: первый платеж в размере 925 000 руб. в течение пяти рабочих дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; второй платеж в размере 308 000 руб. вносится дольщиком до 10.09.2018; третий платеж в размере 308 000 вносится дольщиком до 25.12.2018; четвертый платеж в размере 309 230 руб. вносится дольщиком до 25.04.2019 (п. 4.3). Цена договора, указанная в п. 4.1 настоящего договора, является неизменной, кроме случая изменения площади квартиры, установленной в результате проведения технической инвентаризации уполномоченным органом (в частности, п. 4.4). Цена договора уточняется после пересчета ее с учетом фактической площади квартиры (п. 4.5). Фактическая площадь квартиры определяется по результатам обмера уполномоченным органом и указывается в экспликации технической документации на дом (п. 4.6). Если площадь квартиры больше проектной площади, то дольщик доплачивает застройщику за разницу площадей в порядке п. 4.6.2 (п. 4.6.1). Дополнительный взнос застройщику осуществляется дольщиком в течение 30 банковских дней со дня получения письменного уведомления от застройщика, после чего подписывается акт приема-передачи квартиры. Взаиморасчеты между сторонами, связанные с изменением площади объекта вместе с холодными помещениями, производятся сторонами до момента подписания ими акта приема-передачи квартиры (п. 4.6.2). В случае если застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию дома ранее срока, указанного в п. 3.2 настоящего договора, а графиком платежей, предусмотренным п. 4.3 настоящего договора будут предусмотрены сроки платежей дольщиков позднее даты получения указанного разрешения, дольщики обязаны уплатить оставшуюся цену договора в 30-дневный срок с момента получения от застройщика соответствующего уведомления (п. 4.11).

Согласно п.п. 5.1.2, 5.1.3 Договора № 152Ю дольщик обязан произвести своевременное внесение платежей за долевое участие в строительстве квартиры, в течение 7 календарных дней с момента получения сообщения от застройщика о завершении строительства осмотреть передаваемую квартиру на предмет соответствия ее требованиям договора и качества, принять в соответствии с действующим законодательством по акту приема-передачи квартиру, приборы учета и инженерное оборудование, установленное в ней.

25.07.2018 между Обществом и Григорьевым В.А. подписано дополнительное соглашение к Договору № 152Ю, которым стороны установили срок сдачи МКД в эксплуатацию не позднее 30.06.2019, передачи квартиры – не позднее 30.08.2019.

24.09.2018 произведена государственная регистрация Договора № 152Ю в установленном законом порядке.

Во исполнения принятых на себя обязательств по Договору № 152Ю Григорьев В.А. оплатил Обществу 1 544 230 руб., что подтверждается платежными поручениями: № 6 от 09.10.2018 на сумму 500 000 руб.; № 7 от 09.10.2018 на сумму 427 000 руб.; № 11 от 25.12.2018 на сумму 308 000 руб.; № 2 от 25.04.2019 на сумму 309 230 руб.

Таким образом, по состоянию на 26.04.2019 – дату, следующую за датой, определенной сторонами как момент уплаты Григорьевым В.А. полной цены договора, рассчитанной исходя из стоимости 1 кв.м и проектной площади Квартиры № 68, имелась задолженность по Договору № 152Ю в сумме 306 000 руб.

Кроме того, по условиям Договора № 153Ю Общество приняло на себя обязательства обеспечить строительство МКД и сдачу его в эксплуатацию не позднее 30.06.2019, а также не позднее 30.12.2019 передать Григорьеву В.А. Квартиру      № 108 проектной площадью 34,91 кв.м, Григорьев В.А. принял на себя обязательства принять долевое участие в финансировании строительства МКД и принять по окончании строительства МКД в собственность от Общества по акту приема-передачи указанную квартиру (п.п. 1.2, 3.1, 3.2 Договора № 153Ю).

Условия Договора № 153Ю аналогичны условиям Договора № 152Ю, в том числе в части цены договора и порядка ее оплаты.

16.07.2018 Договор № 153Ю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнения принятых на себя обязательств по Договору № 153Ю Григорьев В.А. оплатил Обществу 1 850 230 руб., что подтверждается платежными поручениями: № 3 от 26.07.2018 на сумму 500 000 руб.; № 4 от 26.07.2018 на сумму 426 000 руб.; № 5 от 10.09.2018 на сумму 308 000 руб.; № 12 от 25.12.2018 на сумму 308 000 руб.; № 1 от 25.04.2019 на сумму 308 230 руб.

Таким образом, по состоянию на 25.04.2019 Григорьевым В.А. была в полном объеме оплачена цена Договора № 153Ю, рассчитанная исходя из стоимости один кв.м. и проектной площади Квартиры № 108.

Кроме того, по условиям Договора № 154Ю Общество приняло на себя обязательства обеспечить строительство МКД и сдачу его в эксплуатацию не позднее 30.06.2019, а также не позднее 30.12.2019 передать Григорьеву В.А. Квартиру      № 146 проектной площадью 34,91 кв.м, Григорьев В.А. принял на себя обязательства принять долевое участие в финансировании строительства МКД, и принять по окончании строительства МКД в собственность от Общества по акту приема-передачи указанную квартиру (п.п. 1.2, 3.1, 3.2 Договора № 153Ю).

Условия Договора № 154Ю аналогичны условиям Договора № 152Ю, в том числе в части цены договора и порядка ее оплаты.

25.07.2018 между Обществом и Григорьевым В.А. подписано дополнительное соглашение к Договору № 154Ю, которым стороны установили срок сдачи МКД в эксплуатацию не позднее 30.06.2019, передачи квартиры – не позднее 30.08.2019.

24.09.2018 Договор № 153Ю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнения принятых на себя обязательств по Договору № 153Ю Григорьев В.А. оплатил Обществу 1 545 230 руб., что подтверждается платежными поручениями: № 8 от 15.10.2018 на сумму 500 000 руб.; № 9 от 15.10.2018 на сумму 428 000 руб.; № 10 от 25.12.2018 на сумму 308 000 руб.; № 3 от 25.04.2019 на сумму 309 230 руб.

Таким образом, по состоянию на 26.04.2019 – дату, следующую за датой, определенной сторонами как момент уплаты Григорьевым В.А. полной цены договора, рассчитанной исходя из стоимости 1 кв.м и проектной площади Квартиры № 146, имелась задолженность по Договору № 154Ю в сумме 305 000 руб.

Довод апелляционной жалобы Григорьева В.А. о том, что у него не возникли обязательства по внесению по договорам №№ 152Ю, 154Ю платежей, дата которых была определена указанными договорами – 10.09.2018, поскольку договоры были зарегистрированы в установленном порядке только 24.09.2024, является ошибочным.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Действительно, предусмотренный п.п. 4.3 Договоров №№ 152Ю, 154Ю срок уплаты Григорьевым В.А. второго платежа по указанным договорам был определён 10.09.2019, так как стороны рассчитывали, что государственная регистрация договоров состоится ранее данной даты, однако регистрация состоялась 24.09.2019.

Вместе с тем, действуя добросовестно при должной степени осмотрительности, в связи с тем, что срок внесения второго платежа истёк, Григорьев В.А., которому достоверно было известно об указанных выше обстоятельствах, связанных с внесением вторых платежей по Договорам №№ 152Ю, 154Ю, должен был внести данные платежи незамедлительно после государственной регистрации договоров либо согласовать с Обществом другую дату внесения данных платежей.

27.05.2019 МКД введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Частью 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

29.05.2019 Общество направило Григорьеву В.А. письмо с уведомлением о завершении строительства и начале передачи квартир дольщикам, а 09.07.2019 - уведомление о начале приёмки квартир, которое было получено ответчиком. При этом данные уведомления содержали указания на увеличение фактической площади квартир от проектной площади, указанной в договорах и необходимость в течение 7-ми дней с момента получения уведомления доплатить разницу, возникшую в стоимости квартир из-за увеличения их площади.

    11.07.2019 Григорьев В.А. направил в адрес Общества заявление об отказе от приёмки квартир в связи с обнаружением им строительных недостатков по дому с требованием составления соответствующих актов и устранения недостатков, которое Обществом было получено 16.07.2019.

    09.08.2019 Обществом составлены односторонние акты приема-передачи квартир по договорам № 152Ю, № 153Ю и № 154Ю.

    Согласно указанным актам фактическая площадь Квартиры № 68, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный № №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила 35,4 кв.м, таким образом, превысила строительную площадь на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере 25 970 руб. (0,49 кв.м * 53 000 руб.).

    Фактическая площадь Квартиры № 108, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный № №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила 35,3 кв.м, таким образом, превысила строительную площадь на 0,39 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере 20 670 руб. (0,39 кв.м * 53 000 руб.).

    Фактическая площадь Квартиры № 146, которой по завершении строительства дома присвоен нормализованный № №, в результате проведения технической инвентаризации и кадастрового учёта составила 35,4 кв.м, таким образом, превысила строительную площадь на 0,49 кв.м, в связи с чем со стороны дольщика подлежит доплате за увеличившуюся площадь квартиры сумма в размере 25 970 руб. (0,49 кв.м * 53 000 руб.).

    В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, условий договоров, заключенных между Григорьевым В.А. и Обществом, согласно которым цена договоров определяется как произведение площади квартиры (на момент заключения договоров – проектной площади) и стоимости 1 кв.м, стороны рассматриваемых договоров согласовали условие, которым установили, что окончательная цена договоров определяется как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договорах и фактической общей площади переданных участнику долевого строительства объектов.

Сведений о том, что указанная в выписках из ЕГРН фактическая площадь спорных квартир, находящихся в собственности Григорьева В.А., не соответствует действительности, в материалах дела не содержится.

    09.09.2019 Григорьевым В.А. осуществлена государственная регистрация права собственности на вышеуказанные квартиры в том числе, на основании названных односторонних актов приема-передачи квартир.

    При этом до настоящего времени Григорьев В.А. не исполнил принятых на себя обязательств по договорам по оплате полученных от Общества квартир ни в части внесения вторых платежей по Договорам №№ 152Ю, 154Ю, ни в части доплаты за увеличение фактической площади принятых им квартир по сравнению с их проектной площадью.

Частью 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа в виде неустойки (пени), подлежащей уплате участником долевого строительства застройщиком, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств, о котором стороны договариваются при заключении договора. При этом период взыскания неустойки в каждом случае может зависеть от длительности ненадлежащего исполнения стороной своих обязанностей.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства РФ от 02.04.2020             № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 03.04.2020, до 1 января 2021 г.

    Учитывая приведенные выше правовые нормы, установленные по делу обстоятельства, а именно: ненадлежащее исполнение Григорьевым В.А. обязанностей по оплате цены договоров в установленные договорами сроки, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с Григорьева В.А. денежные средства в суммах, указанных в обжалуемом решении.

При этом судебная коллегия учитывает поведение Григорьева В.А., который необоснованно уклоняется на протяжении длительного времени от обязанности оплатить в полном объёме стоимость приобретенных им квартир.

Доводы апелляционной жалобы Григорьева В.А. о том, что он лишь приостановил встречное исполнение обязательств, что предусмотрено п. 2 ст. 328 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными.

Положения указанной нормы направлено на защиту прав стороны при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что обязанной стороной не будет произведено исполнение в установленный срок, при добросовестном поведении самой стороны, а не на предоставление такой стороне возможности произвольно не исполнять принятые на себя обязательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием (ст. 330 ГПК РФ) для отмены или изменения решения суда, которое судебная коллегия находит законным и обоснованным, поэтому подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 16 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25 сентября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: