Решение по делу № 2-345/2021 от 11.11.2020

Дело № 2-345/2021

УИД 44RS0026-01-2020-000991-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2021 года                         г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе судьи Архиповой В.В., при секретаре Безвух А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антоновой ... к Антонову ..., Хохину ... о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Антонова Е.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Антонову А.В., Хохину Д.В., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 27.04.2020, удостоверенный нотариусом Суснило И.Ю., заключенный между Антоновым А.В. и Хохиным Д.В., применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность Антонова А.В. ? доли земельного участка с кадастровым номером 44:27:080428:56 и ? доли жилого дома с кадастровым номером 44:27:080418:88, расположенных по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит ? доля земельного участка, площадью 2177,13 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для эксплуатации жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимостью 2559222,89 руб., а также ? доли жилого дома, площадью 159,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимостью 807886,48 руб. Ранее ? доли указанных земельного участка и жилого дома принадлежала на праве общей долевой собственности ответчику Антонову А.В. на основании решения Димитровского районного суда г. Костромы от 09.10.2014 г. Истец указала, что в настоящее время право собственности на ? долю принадлежащих объектов недвижимости Антонову А.В. перешло к Хохину Д.В. на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 27.04.2020, удостоверенного нотариусом Суснило И.Ю. Истец полагает, что указанный договор купли-продажи от 27.04.2020 доли земельного участка с долей жилого дома является недействительным, поскольку у истца имеются основания полагать, что Антонов А.В. никаких действий по отчуждению объектов недвижимости не совершал, договор купли-продажи не подписывал, денежных средств за объекты недвижимости не получал, объекты недвижимости выбыли из его владения помимо его воли ввиду ведения его в заблуждение и обмана.

В ходе судебного разбирательства истец требования уточнила, просит признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 27.04.2020 г., удостоверенный Суснило И.Ю., нотариусом нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области, заключенный между Мешко В.П., действующим от имени Антонова А.В., и Хохиным Д.В.; перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 27.04.2020 г., удостоверенному Суснило И.Ю., нотариусом нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области, заключенному между Мешко В.П., действующим от имени Антонова А.В., и Хохиным Д.В., в отношении ? доли земельного участка с кадастровым номером 44:27:080428:56 и ? доли жилого дома с кадастровым номером 44:27:080428:88, расположенных по адресу: <адрес>; признать за истцом право собственности на ? долю земельного участка с кадастровым номером 44:27:080428:56 и ? долю жилого дома с кадастровым номером 44:27:080428:88, расположенных по адресу: <адрес>; взыскать с истца в пользу Хохина Д.В. денежные средства, внесенные им по договору купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 27.04.2020 г.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Костромской области, нотариус нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области Суснило И.Ю., Мешко В.П.

В судебном заседании истец Антонова Е.М. и ее представитель на основании доверенности Смирнова М.М. требования с учетом уточнения поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Хохин Д.В. не участвует, его интересы на основании доверенности представляет Иванова Л.В., которая требования не признала. В материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указал, что требования Антоновой Е.М. считает необоснованными и противоречащими действующему законодательству, а, следовательно, данные требования не подлежат удовлетворению. Заявленные требования являются взаимоисключающими друг друга. Из п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Таким образом, заявляя требования о признании договора недействительным, истец не вправе заявлять требования о переводе прав и обязанностей по договору на себя и наоборот, заявляя требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на себя, истец не имеет права заявлять требования о признании договора куплипродажи недействительным. Заявляя требование о признании договора купли-продажи недействительным, истец не указывает оснований, в связи с которыми данный договор должен быть признан недействительным. Ответчик считает ссылки истца на нарушение Продавцом требований ст. 250 ГК РФ необоснованными. В ходе судебного разбирательства истец подтвердила, что уведомление о продажи доли в праве было ею получено 16.03.2020 года, договор был подписан 27.04.2020 года, что свидетельствует о том, что продавцом выполнены требования ст. 250 ГК РФ и преимущественное право Антоновой Е.М. нарушено не было. Полагает, что ссылка истца на то, что она не знала, куда отправлять ответ на уведомление является необоснованной, так как в полученном уведомлении был указан адрес регистрации места жительства продавца, а, следовательно, истец должна была направить ответ по указанному адресу. Только в этом случае ее действия можно было расценивать как добросовестные, и она вправе была ссылаться на них при доказывании нарушения ее права, предусмотренного ст.250 ГК РФ.

В судебном заседании ответчик Антонов А.В. не участвует, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором указал, что требования истца являются необоснованными, просит отказать в удовлетворении исковых требований. Указал, что ранее с истцом состоял в зарегистрированном браке, а в 2014 году брак между сторонами расторгнут, произведен раздел совместно нажитого имущества, а именно: дома и земельного участка по адресу: <адрес> по ? доли. По адресу: <адрес>, истец не проживала с сентября 2013 года, никогда не ухаживала за земельным участком и насаждениями, не оплачивала коммунальные платежи, каких-либо вложений в данный дом не делала. Указал, что неоднократно обращался к истцу с предложением купить его долю, выкупить долю истца, а также продать дом. На все предложения истец отвечала отказом, при этом ставила условие, что продаст свою долю за 8-10 млн. руб., что было выше рыночной стоимости примерно в 3 раза. Ответчик указал, что когда появился потенциальный покупатель, то он направил по почте истцу уведомление о том, что предлагает купить у нее долю за 3 500 000 руб. Данное уведомление истец получила 16.03.2020 г. После того, как истец проигнорировала данное предложение, ответчик продал принадлежащее имущество Хохину Д.В. за ту же сумму через своего представителя Мешко В.П. Указал, что денежные средства по договору купли-продажи он получил в полном объеме. Считает, что перед заключением договора купли-продажи он выполнил все требования закона, сделка состоялась, имущество он передал, денежные средства получил, поэтому полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании нотариус нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области Суснило И.Ю. полагала, что требования не подлежат удовлетворению.

Третье лицо Мешко В.П. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

    В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

    На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, данных в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», усматривается, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Антонова Е.М. и Антонов А.В. состояли в зарегистрированном браке, который расторгнут решением мирового судьи судебного участка № 13 г. Костромы 16 июня 2014 года.

Вступившим в законную силу решением Димитровского районного суда г. Костромы от 09 октября 2014 года произведен раздел совместно нажитого имущества, определены доли супругов равными и признано за Антоновым Е.М. и Антоновым А.В. за каждым по ? доле в праве собственности на следующее имущество:

- домовладение, состоящее из одноэтажного жилого дома с пристройками, общей площадью 159,8 кв.м., инв. № I-5135, лит. А,А1,А2,А3,а, кадастровый (условный) №, и построек – сарая, гаража, бани, навеса, забора тесового сплошного в металлических столбах, забора тесового редкого в металлических столбах, двух ворот тесовых в металлических столбах, расположенных по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 2177,13 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по адресу: <адрес>.

На основании указанного решения суда право собственности Антоновой Е.М. и Антонова А.В. на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 08 июня 2015 года.

15 января 2020 года Антонов А.В. направил в адрес истца Антоновой Е.М. уведомление о продаже ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за сумму 3 500 000 руб., из которых 1 000 000 руб. составляет ? доли жилого дома, 2 500 000 руб. составляет стоимость ? доли земельного участка.

Указанное уведомление получено Антоновой Е.М. 16 марта 2020 года и не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения дела.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Антонов А.В. надлежащим образом известил истца о намерении продать свою долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок с указанием цены, по которой он их продает.

В течение месяца, как предусмотрено законом, от истца Антоновой Е.М. как сособственника спорных объектов недвижимости не поступило сообщения о желании приобрести ? долю в праве собственности на жилой дом и ? долю в праве собственности на земельный участок, что давало Антонову А.В. право продать принадлежащие ему ? долю в праве собственности на жилой дом и ? долю в праве собственности на земельный участок другому лицу.

27 апреля 2020 года между Мешко В.П., действующим от имени Антонова А.В. по доверенности, (Продавец) и Хохиным Д.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил ? долю земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 2177,13 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером 44:27:080428:56; 1/2 долю жилого дома, назначение: жилое, площадью 159,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 1, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 44:27:080428:88 (п.1).

Согласно п. 3 указанного договора стороны договора согласовали, что указанные ? доля земельного участка и 1/2 доля жилого дома продаются за 3 500 000 руб., из которых 2 500 000 руб. уплачивается за ? долю земельного участка, и 1 000 000 руб. – за ? долю жилого дома, и которые получены Продавцом с Покупателя наличными денежными средствами в день подписания договора.

Факт получения Мешко В.П. денежных средств в размере 3 500 000 руб. по договору купли-продажи земельного участка с долей жилого дома подтверждается также распиской от 27 апреля 2020 года.

Ответчиком Антоновым А.В. также не оспаривался факт получения денежных средств по указанному договору в сумме 3 500 000 руб., что следует из представленных возражений на исковое заявление ответчика, из которого следует, что Антонов А.В. денежные средства в указанной сумме получил в полном объеме.

Таким образом, доводы истца о том, что ответчиком Антоновым А.В. не получены денежные средства по договору купли-продажи, суд признает несостоятельными.

В пункте 6 договора указано, что до заключения договора получено уведомление Антоновой Е.М. о предстоящей продаже долей дома и земли с отметкой о вручении от 16 марта 2020 года.

Указанный договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома удостоверен нотариусом нотариального округа города Костромы и Костромского района Костромской области Суснило И.Ю. 27 апреля 2020 года и зарегистрирован в реестре №-н/44-2020-1-426.

В соответствии с договором купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома объекты недвижимости по адресу: <адрес> переданы Антоновым А.В., от имени которого действовал Мешко В.П., Хохину А.В. по передаточному акту от 27 апреля 2020 года.

Право собственности Хохина Д.В. на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 13 мая 2020 года.

Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи земельного участка с долей жилой дома, заключенного между Антоновым А.В., от имени которого действовал Мешко В.П., и Хохиным А.В., недействительным, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих притворность договора купли-продажи, заключенного ответчиками, а также подтверждающих заключение договора купли-продажи с нарушениями требований закона или иных правовых актов. Установленные судом фактические обстоятельства свидетельствуют о заключении ответчиками договора купли-продажи земельного участка с долей жилого дома.

При указанных обстоятельствах оснований считать сделку по заключению договора купли-продажи притворной, у суда не имеется.

Кроме того, суд учитывает, что признание сделки по заключению договора купли -продажи недействительной по указанным истцом основаниям исключает применение правил преимущественной покупки, которые касаются и действуют только в отношении купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований.

Разрешая требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчиком Антоновым А.В. были предприняты все необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на него обязанности по уведомлению истца Антоновой Е.М. как сособственника о продаже доли в праве собственности на спорные земельный участок и жилой дом, а истцом, в свою очередь, не было реализовано ее преимущественное право покупки продаваемых долей.

Доводы истца о том, что при получении уведомления о продаже ? доли в праве собственности на жилой дом и ? доли в праве собственности на земельный участок, она не направила согласие на приобретение спорных долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, поскольку ответчик Антонов А.В. по адресу, который указан в качестве адреса отправителя почтового отправления, не проживал, в связи с чем у нее (истца) имелись сомнения относительно действительной продажи ответчиком спорных объектов недвижимости, суд не может признать обоснованными.

Как усматривается из материалов дела, ответчик Антонов А.В. до 19 июня 2020 года был зарегистрирован по адресу места жительства: <адрес>.

В соответствии с положениями ст. 2 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства в пределах Российской Федерации» местом жительства, где человек постоянно или преимущество проживает, признается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Таким образом, истец не была лишена возможности направить уведомление о согласии приобрести принадлежащие Антонову А.В. ? доли в праве собственности на жилой дом и ? долю в праве собственности на земельный участок по адресу его регистрации по месту жительства: <адрес>.

Кроме того, суд учитывает, что ранее истец Антонова Е.М. и ответчик Антонов А.В. рассматривали вопрос о продаже спорных объектов недвижимости, на что было указано истцом в ходе рассмотрения дела.

При указанных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Антоновой ... отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья В.В. Архипова

Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2021 года.

Судья      В.В. Архипова