Решение от 21.04.2021 по делу № 33-1297/2021 от 02.04.2021

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Санкина Н.А. № 2-3395/2020

Докладчик Степанова Н.Н. № 33-1297/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Тельных Г.А.,

судей Степановой Н.Н., Берман Н.В.,

при секретаре Колядиной Г.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Кулаковой Ольги Николаевны, ООО Специализированный застройщик «Строймастер» на решение Советского районного суда г.Липецка от 21 декабря 2020 года, которым постановлено:

«Признать недействительным договор участия в долевом строительстве №У-1-7 от 30.09.2019, заключенный между Кулаковой Ольгой Николаевной и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер».

Произвести государственную регистрацию договора № 106 от 27 октября 2016 года об участии в долевом строительстве в отношении однокомнатной <адрес>, заключенного между Шкариным Юрием Анатольевичем и обществом с ограниченной ответственностью ООО «Липецкая инвестиционно-строительная компания».

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в установленном законом порядке».

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шкарин Ю.А. обратился в суд с иском к ООО «Липецкая инвестиционно - строительная компания» (ООО «ЛИСК»), ООО Специализированный застройщик «Строймастер» (ООО СЗ «Строймастер»), Кулаковой О.Н. о признании его участником долевого строительства, производстве государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, признании исполнившим бъеме обязанность по оплате договора, обязании ответчиков ООО СЗ «Строймастер» и ООО «ЛИСК» включить его в реестр пострадавших граждан, полностью оплативших и надлежаще исполнивших обязательства по договору, признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 30 сентября 2019 года, заключенного между Кулаковой О.Н. и ООО СЗ «Строймастер».

В обоснование требований истец указал, что 27 октября 2016 года между ним и ответчиком ООО «ЛИСК» был подписан договор об участии в долевом строительстве №106, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершению строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого здания, расположенного по адресу: Липецкая <адрес>, и передаче ему в собственность однокомнатной <адрес>.

5 марта 2019 он и ответчик обратились в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации договора, однако 18 марта 2019 года государственная регистрация была оставлена без рассмотрения, поскольку ООО «ЛИСК» со своей стороны не оплатил государственную пошлину.

29 марта 2019 ООО «ЛИСК» передало права и обязанности застройщика в отношении указанного дома ООО СЗ «Строймастер». Квартира №7, приобретенная им по договору об участии в долевом строительстве от 27 октября 2016 года, была продана ответчиком ООО СЗ «Строймастер» третьему лицу Кулаковой О.Н.

Просил признать его участником долевого строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого здания по адресу: <адрес> по договору об участии в долевом строительстве №106 от 27.10.2016 в отношении однокомнатной квартиры №7, заключенному с ООО «ЛИСК», произвести государственную регистрацию данного договора, признав его исполнившим в полном объеме обязанность по оплате договора, обязать ответчиков ООО СЗ «Строймастер» и ООО «ЛИСК» включить его в реестр пострадавших граждан, полностью оплативших и надлежаще исполнивших обязательства по договору, указав, что решение является основанием для заключения ООО СЗ «Строймастер» с ним дополнительного соглашения к договору в отношении спорной квартиры, признать недействительным договор участия в долевом строительстве №У-1-7 от 30 сентября2019, заключенный между Кулаковой О.Н. и ООО СЗ «Строймастер».

В судебное заседание истец Шкарин Ю.А. не явился, его представитель Шишкина И.В. требования поддержала, пояснив, что с истцом был заключен договор об участии в долевом строительстве, произведена оплата по договору в полном объеме, договор долевого участия исполнен истцом, равно как и исполнялся ответчиком, который получил денежные средства для строительства многоквартирного дома с последующим обязательством передать квартиру в собственность истцу, требования истца о регистрации договора являются обоснованными и законными. Действие правопреемника ответчика ООО СЗ «Стройматер» по отчуждению квартиры №7, строящейся за счет средств ФИО11, третьему лицу является недобросовестным. Учитывая положение в договоре от 29 марта 2019 о том, что общество не обладает всей полнотой информации об участниках долевого строительства, принимая во внимание информацию о судебном акте по спору между сторонами договора, ответчик ООО СЗ «Стройматер» не проявил достаточную предусмотрительность и осторожность при отчуждении спорной квартиры. Отчуждение ответчику Кулаковой О.Н. квартиры, обремененной правами Шкарина Ю.А., влечет ничтожность договора участия в долевом строительстве №У-1-7 от 30.09.2019.

Ответчик Кулакова О.Н. в судебное заседание не явилась, ее представитель Саввина А.Ю. иск не признала, указав, что спорная квартира была свободна от каких-либо обременений, договор долевого участия с истцом не прошел государственную регистрацию, а потому не может считаться заключенным, ответчик является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика ООО СЗ «Строймастер» Малахова Е.С. иск не признала, объяснив, что договор об участии в долевом строительстве, подписанный истцом, является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию. В организации отсутствуют документы, подтверждающие полную оплату договоров. 29 марта 2019 года ООО «ЛИСК» передало права и обязанности застройщика в отношении <адрес> ООО СЗ «Строймастер». Поскольку по состоянию на 29 апреля 2019 года (дата государственной регистрации договора) договор участия в долевом строительстве с истцом заключен не был, после смены застройщика правовые основания для государственной регистрации договора отсутствуют. Истец в реестр участников долевого участия не включен. Поскольку спорная квартира была свободна от обременений, зарегистрированный договор долевого участия в отношении данной квартиры отсутствовал, то 30 сентября 2019 был заключен и зарегистрирован договор долевого участия с третьим лицом Кулаковой О.Н., при этом Шкарин Ю.А. имеет право требовать возмещения своих убытков от ООО «ЛИСК».

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Кулакова О.Н. просит решение отменить как незаконное и необоснованное, поскольку при покупке обременений на спорной квартире не имелось, на момент заключения сделки право собственности на спорную квартиру за Шкариным Ю.А. зарегистрировано не было. ООО СЗ «Строймастер» не является правопреемником ООО «ЛИСК» и не несет ответственность по его обязательствам, обязательства по заключенным договорам между ООО «ЛИСК» и Шкариным Ю.А. к ООО СЗ «Строймастер» не перешли.

В апелляционной жалобе ответчик ООО СЗ «Строймастер» просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. Указал, что 29 марта 2019 года между ООО «ЛИСК» и ООО СЗ «Строймастер» был заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика только в отношении лиц, которые заключили договор участия в долевом строительстве с ООО «ЛИСК». Договор между ООО «ЛИСК» и Шкариным Ю.А. не прошел государственную регистрацию, следовательно, не может считаться заключенным, правовые последствия от сделки, не прошедшей регистрацию в установленном законом порядке, не наступили. В договоре о передаче прав и обязанностей застройщика от 29 марта 2019 года Шкарин Ю.А. как дольщик отсутствует, доказательства оплаты по договору отсутствуют. Спорная квартира согласно сведениям ЕРГН обременений не имеет, сведения о регистрации договора долевого участия отсутствуют.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО СЗ «Строймастер» Малахова Е.С. поддержала доводы жалобы в полном объеме, представитель ответчицы Кулаковой О.Н. по доверенности Саввина А.Ю. также поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца по ордеру и доверенности Шишкина И.В. возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, полагая решение суда законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Согласно статье 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 5).

Судом установлено, что 27 октября 2016 между Шкариным Ю.А. и ООО «ЛИСК» подписан договор № 106 об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательство построить жилой <адрес> и передать в собственность Шкарину Ю.А. однокомнатную <адрес> на 1 этаже жилого дома, общей площадью 36,7кв.м.

Общая сумма долевого участия, подлежащая к оплате участником, составляет 1357900 руб.

В подтверждение внесения платы по договору истцом суду была представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру от 22 ноября 2016 на сумму 1357900 руб., выданная ООО «ЛИСК» (Т.1 л.д.16), а также письмо за подписью и.о. директора ООО «ЛИСК» ФИО12 от 12 декабря 2012 года о том, что Шкариным Ю.А. произведена оплата по договору в полном объеме (т.1 л.д.14).

Из материалов дела следует, что только 5 марта 2019 года истец и ООО «ЛИСК»обратились в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлениями о государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве.

При этом каких-либо сведений относительно того, что с 27 октября 2016 года по 5 марта 2019 года со стороны истца предпринимались попытки по своевременной регистрации подписанного договора, либо со стороны ООО «ЛИСК» имело место уклонение от такой регистрации, материалы дела не содержат.

18 марта 2019 года Управлением Росреестра по Липецкой области документы были возвращены без рассмотрения в связи с непредоставлением заявителем документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (т.1 л.д.12).

18 апреля 2019 года истец обратился в суд с требованием произвести государственную регистрацию трех договоров участия в долевом строительстве №62 от 29 октября 2015 года, №106 от 27 октября 2016 года и № 107 от 27 октября 2016 года, заключенных между ООО «ЛИСК» и Шкариным Ю.А.

Представитель ООО «ЛИСК» исковые требования Шкарина Ю.А. в суде признал, решением Советского районного суда г.Липецка от 09 июля 2019 года по гражданскому делу № 2-3102/2019 на ООО «ЛИСК» была возложена обязанность произвести государственную регистрацию указанных договоров об участии в долевом строительстве.

Решение вступило в законную силу 09 августа 2019 года, было обращено к исполнению, однако 14 февраля 2020 года государственная регистрация была приостановлена в связи с передачей 25 апреля 2019 года прав и обязанностей застройщика от ООО «ЛИСК» к ООО СЗ «Строймастер» (т.1 л.д.89).

Действительно, на момент обращения истца в суд с иском о понуждении произвести государственную регистрацию договоров, а также на момент признания иска ООО «ЛИСК» и вынесения судом решения 9 июля 2019 года уже имел место заключенный 29 марта 2019 года между ООО «ЛИСК» и ООО СЗ «Строймастер» договор, в соответствии с которым первоначальный застройщик ООО «ЛИСК» передает права и обязанности новому застройщику ООО СЗ «Строймастер», возникшие в связи со строительством 17 этажного многоквартирногодома по адресу: <адрес><адрес>

Данный договор прошел государственную регистрацию 29 апреля 2019 года.

Решение Советского районного суда г.Липецка от 09 июля 2019 года по гражданскому делу № 2-3102/2019 было отменено 19 мая 2020 года по заявлению ООО СЗ «Строймастер» по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением Советского районного суда г.Липецка от 27 июля 2020 года исковые требования Шкарина Ю.А. по договору №106 от 27 октября 2016 года выделены в отдельное производство.

Из материалов дела следует, что 29 марта 2019 года между ООО «ЛИСК» и ООО СЗ «Строймастер» был заключен договор, в соответствии с которым первоначальный застройщик ООО «ЛИСК» передает права и обязанности новому застройщику ООО СЗ «Строймастер», возникшие в связи со строительством 17 этажного многоквартирногодома по адресу<адрес><адрес>

Согласно пункту 1.3 договора первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает обязательства по договорам с гражданами, включенными в Реестр пострадавших граждан, а также давшим согласие на передачу прав и обязанностей от первоначального застройщика к новому застройщику.

Фамилия истца в перечне лиц в пункте 1.3 договора отсутствует.

23 июля 2019 года между ООО «ЛИСК» и ООО СЗ «Строймастер» было заключено дополнительное соглашение к договору от 29 марта 2019 года, в котором стороны согласовали перечень лиц, подтвердивших после регистрации договора от 29 марта 2019 года возникновение правоотношений между гражданином и застройщиком и надлежащее исполнение обязательств по договору в долевом строительстве.

Истец в данном перечне также не указан.

Таким образом, договор от 27 октября 2016 об участии в долевом строительстве, подписанный между Шкариным Ю.А. и ООО «ЛИСК» государственную регистрацию не прошел, обязательства по данному договору от ООО «ЛИСК» новому застройщику ООО СЗ «Строймастер» не передавались, истец не был включен в Реестр пострадавших граждан.

Согласно данным Россреестра квартира №7 была свободна от прав третьих лиц, какие-либо обременения в отношении данного объекта ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 30 ░░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ №7 ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 27 ░░░░░░░ 2016 ░░░░, ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 27 ░░░░░░░ 2016 ░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 328-330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░ ░░ 21 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░», ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № 106 ░░ 27.10.2016 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 30.09.2019 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

.

.

.

.

8