Решение по делу № 4Г-3864/2019 от 21.03.2019

Судья Кит В.О. Дело № 44г-814

ГСК Лободенко К.В.– докл.

РЎРёРґРѕСЂРѕРІ Р’.Р’.

РњРѕСЂРѕР·РѕРІР° Рќ.Рђ.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 15 января 2020 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Кротова С.Е.,

членов президиума: Пятигоры А.И., Епифанова В.М., Павлычева М.М., Шандриной Е.В., Казакова Д.А.,

при секретаре Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края к Подольскому А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Кисляка В.Ф. от 05 августа 2019 года по кассационной жалобе представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, поступившей 20 марта 2019 года, на решение Туапсинского городского суда от 21 июня 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 октября 2018 года,

заслушав доклад судьи Кисляка В.Ф., выслушав объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, Подольского А.В. и его представителя, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к Подольскому А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору.

В обоснование заявленных требований указал, что между департаментом и ЗАО «Авио» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата> <№..>. В ходе переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, <Дата> арендатором земельного участка стал Подольский А.В. Ответчику направлялась претензия от <Дата> <№..> с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, однако ответчик мер по погашению задолженности не принял, возражений не представил. За период с <Дата> по <Дата> задолженность по арендной плате ответчика перед департаментом составила <...> руб. По состоянию на <Дата> сумма пени за несвоевременную оплату ответчиком арендных платежей составила <...> руб.

Решением Туапсинского городского суда от 21 июня 2018 года в удовлетворении искового заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 октября 2018 года решение Туапсинского городского суда от 21 июня 2018 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Легин Л.Г. просит судебные постановления отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

29 марта 2019 года дело истребовано в Краснодарский краевой суд.

21 мая 2019 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей до дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от <Дата> <№..>-р «О предоставлении земельного участка ЗАО «Авио» для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса в <Адрес...>» между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО «Авио» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <Дата> <№..>. Предметом договора является земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий с КН <№..>, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу <Адрес...>, <Адрес...> административное здание б/о «Горизонт» в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Согласно приложению к договору аренды, размер арендной платы составляет <...>. в год.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от <Дата> <№..> «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Из материалов дела следует, что <Дата> права аренды земельного участка перешли новому арендатору Подольской С.В. по договору переуступки права аренды земельного участка.

На основании договора переуступки права аренды земельного участка от <Дата> права и обязанности по договору перешли Подольскому А.В.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата исчисляется от установленного приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Арендованный земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса. Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <№..> от <Дата> истек <Дата>.

Из материалов дела следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – гостиничный комплекс, <...> готовности, общая площадь <...> кв.м, принадлежащий Подольскому А.В. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> № <№..>). Срок действия разрешения на строительство указанного выше объекта незавершенного строительства истек по окончании срока действия договора, то есть <Дата>.

В целях заключения договора аренды на 3 года и завершения строительства объекта незавершенного строительства Подольский А.В. <Дата> обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Однако <Дата> департаментом имущественных отношений Краснодарского края ему было отказано. Не согласившись с отказом арендодателя о предоставлении в аренду земельного участка, Подольский А.В. обратился в Туапсинский районный суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об оспаривании решения органа власти.

Решением Туапсинского районного суда от <Дата> требования административного истца удовлетворены, отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края признан незаконным. На департамент имущественных отношений Краснодарского края возложена обязанность предоставить в аренду Подольскому А.В. земельный участок площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...>, <Дата> с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», сроком на три года однократно для завершения строительства незавершенного строительством объекта без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2017 года решение Туапсинского районного суда от 12 сентября 2017 года оставлено без изменения.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 20 апреля 2018 года отказано в передаче кассационной жалобы на решение Туапсинского районного суда от 12 сентября 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2017 года для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что судебное постановление департаментом имущественных отношений Краснодарского края не исполняется. До момента подачи департаментом имущественных отношений Краснодарского края искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате и пени, земельный участок не был передан в аренду ответчику. Следовательно, Подольский А.В. не мог пользоваться земельным участком по целевому назначению, предусмотренному договором аренды. Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Подольский А.В. не обязан вносить арендную плату за земельный участок до того момента, пока арендодателем будет предоставлен земельный участок в аренду, чтобы он мог продлить или получить новое разрешение на строительство.

Президиум краевого суда полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем зданий) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в постановлении от 27 октября 2009 года № 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

В п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

На земельном участке расположен объект недвижимости – незавершенный строительством гостиничный комплекс, который приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <Дата>. На дату государственной регистрации права готовность объекта, принадлежащего ответчику, составляла – 3%. Ответчик не возвратил арендодателю объект аренды – земельный участок.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций учтены не были.

При таких обстоятельствах решение Туапсинского городского суда от 21 июня 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 октября 2018 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, и вынести законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Решение Туапсинского городского суда от 21 июня 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 октября 2018 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий С.Е. Кротов

докл. Кисляк В.Ф.