Решение по делу № 33-44653/2024 от 03.12.2024

Судья: Аладин Д.А.                           дело № 33-44653/2024 50RS0039-01-2024-006497-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                        11 декабря 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей     Миридоновой М.А., Шмелёва А.Л.,

при ведении протокола помощником судьи Сазановой Н.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ффф к ИП ффф, ИП ффф о взыскании расходов на устранение недостатков дома, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе ффф на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Миридоновой М.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ффф обратилась в суд с названным иском к ответчикам ИП ффф, ИП ффф о взыскании расходов на устранение недостатков дома, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты>г. между ффф и ответчиком ИП ффф был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой под залог приобретаемого жилого дома и земельного участка № Фенино/72. Согласно п 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя жилой дом, кадастровый <данные изъяты>, назначение жилое, наименование: жилой дом, количество этажей 2, общей площадью 158,8 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, Раменский городской округ, д. Фенино, и земельный участок общей площадью 612 кв.м кадастровый <данные изъяты>, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. Указанный жилой дом, согласно договору, принадлежал продавцу на основании решения о разделе земельного участка от 13.12.2020г., технический план здания от 11.08.2021г., право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> 24.08.2021г. Стоимость жилого дома и земельного участка, составила 3 900 000 руб. Стоимость жилого дома – 2 920 800 руб. По условиям договора часть стоимости объекта в сумме 2 000 000 руб. оплачивается за счет собственных средств, а оставшаяся сумма в размере 1 900 000 руб. оплачивается двенадцатью равными ежемесячными платежами. В апреле 2022 года во время таяния снега и при выпадении сезонных осадков истцом было обнаружено, что отсыпка грунта под домом выполнена некачественно, происходят застои атмосферных осадков в цокольном пространстве, что приводит к повышенному увлажнению основания дома (СП 45.13330.2017 (СНиП <данные изъяты>-87)). После переезда в дом, в летнее время, в процессе эксплуатации, истцом были обнаружены иные существенные недостатки жилого дома, скрытые дефекты. Истцом была проведена экспертиза, целью производства которой являлось выявление недостатков жилого дома, для определения возможности безопасного проживания в нем. Согласно заключению специалиста в ходе обследования строительных конструкций жилого дома выявлены существенные недостатки, дефекты здания, возникшие в результате некачественно проведенных строительно-монтажных работ и посадки фундамента, стоимость работ, необходимых для устранения данных недостатков, составила 579 372 руб. Истцом за счет личных денежных средств были произведены ремонтные работы по частичному устранению дефектов здания. Ввиду того, что истцом понесены затраты на ремонтно-восстановительные работы по устранению дефектов живого дома, учитывая, что выявленные и устраненные недостатки не были оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи объектов недвижимости от 11.02.2022г., то истец, как покупатель по указанному договору, вправе требовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований ффф отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец ффф обжалует его в апелляционном порядке, по доводам жалобы ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность, неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель истца ффф доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ИП ффф возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полагала решение не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. <данные изъяты> «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда не соответствует.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между ффф и ИП ффф был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № Фенино/72, который расположен по адресу: <данные изъяты>, Раменский городской округ, д. Фенино.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя жилой дом, кадастровый <данные изъяты>, назначение жилое, наименование: жилой дом, количество этажей 2, общей площадью 158,8 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, Раменский городской округ, д. Фенино, и земельный участок общей площадью 612 кв.м. кадастровый <данные изъяты>, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем.

В соответствии с п.2.1.2 и п. 2.1.3 договора стороны оценивают указанный земельный участок в 979 200 руб. Покупатель покупает у продавца указанный земельный участок за 979 200 руб. Стороны оценивают указанный жилой дом в 2 920 800 руб. Покупатель покупает у продавца указанный жилой дом за 2 920 800 руб. Стоимость объекта составляет в сумме 3 900 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Часть стоимости объекта в сумме 2 000 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, которую продавец получил полностью от покупателя до подписания настоящего договора в качестве аванса. Оставшаяся сумма в размере 1 900 000 руб. оплачивается покупателем 12 равными ежемесячными платежами, подлежащими внесению до 11-го числа каждого расчетного месяца, начиная с месяца, следующего за тем, в котором заключен настоящий договор.

Согласно договору, одновременно являющимся передаточным актом от 11.02.2022г., объекты переданы покупателю в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора (п. 2.1.5 договора).

Право собственности истца на приобретенное имущество было зарегистрировано 22.02.2022г.

<данные изъяты>г. между ИП ффф и ИП ффф заключено соглашение уступки права требования по договорам купли-продажи земельных участков обеспеченных ипотекой обязательств.

Как указывает истец, в апреле 2022 года во время таяния снега и при выпадении сезонных осадков истцом было обнаружено, что отсыпка грунта под домом выполнена некачественно, происходят застои атмосферных осадков в цокольном пространстве, что приводит к повышенному увлажнению основания дома. После переезда в дом в летнее время, в процессе эксплуатации истцом были обнаружены иные существенные недостатки жилого дома, скрытые дефекты.

13.05.2024г. ффф была направлена претензия в адрес ответчика, которая оставлена без удовлетворения.

Согласно заключению <данные изъяты>/СТ, выполненному специалистами ООО «БиХоум», стоимость выполнения ремонтно-восстановительных работ по жилому дому необходимых для устранения выявленных недостатков, допущенных во время проведения ремонтных работ составляет 579 372 руб.

Представителем ответчиков ИП ффф, ИП ффф заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском (л.д. 90-92).

Разрешая спор по существу, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст. 196, 199, 200, 454, 469, 475, 477, 557 ГК РФ, пришел к выводу, что истцом пропущен специальный срок исковой давности, при этом суд первой инстанции исходил из следующего.

Договор купли-продажи заключен 11.02.2022г., право собственности истца на объекты недвижимости зарегистрировано 22.02.2022г.

Как следует из текста договора купли-продажи, условие о качестве недвижимого имущества сторонами согласовано не было, какие-либо гарантийные сроки сторонами не установлены.

Согласно договору (передаточному акту), на какие-либо недостатки товара истец при их подписании не указывал. Вопреки доводам истца, конкретные требования к дому - пригодность для постоянного проживания, требования к гидро- и теплоизоляции, договор купли-продажи не содержит.

Суд пришёл к выводу, что зазоры между смежными поверхностями стен и потолка, отклонение от прямолинейности потолка дверного блока, зазоры между потолком и коробом к скрытым недостаткам не относятся и могли быть обнаружены при визуальном осмотре. Договор был подписан сторонами в начале февраля 2022 года, и недостатки, связанные с теплоизоляцией, также могли быть обнаружены при осмотре.

Суд также исходил из того, что, истец, проявив должную степень разумности и осмотрительности, которые предполагаются и ожидаются от участников гражданского оборота, имела возможность обнаружить недостатки товара до заключения договора, при осмотре (показе) дома, факт которого истцом не оспаривался, подтвержден при подписании договора купли-продажи.

При этом суд не принял в качестве доказательства по делу заключение специалиста ООО «БиХоум», представленное истцом, так как заключение не содержит сведений о периоде возникновения отраженных специалистом скрытых дефектов, согласно заключению, дефекты, указанные в нем, были выявлены 12.10.2022г. при осмотре жилого дома, то есть более чем через семь месяцев после перехода дома во владение и пользование истца.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что в данном случае, к правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 2 ст. 477 ГК РФ, и учитывая, что объект недвижимости был передан истцу по акту <данные изъяты> (начало течения срока исковой давности), а с иском ффф обратилась в суд <данные изъяты>, то есть с пропуском двухлетнего срока исковой давности, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, находя их ошибочными, сделанными без учета фактических обстоятельств дела и на основе неправильного применения норм материального права.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-О, нормы абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> и п. 2 ст. 477 ГК РФ позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд с требованиями к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю). В этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, согласно позиции Конституционного Суда РФ, начало течения срока исковой давности начинается не со дня передачи покупателю объекта недвижимости, а со дня, когда покупатель – потребитель узнал или должен был узнать о нарушенном праве – наличии строительных недостатков.

Кроме того, вопреки выводам суда первой инстанции, истец, являясь незащищенной, экономически слабой стороной - потребителем-гражданином, не обладая специальными знаниями в области строительства, не обязан был при приемке объекта недвижимости достоверно установить наличие строительных (в том числе скрытых) недостатков и указывать ответчику весь их перечень и причины возникновения.

Для правильного разрешения спора и разрешения вопроса о применении срока исковой давности, суду следовало, в том числе, установить действительную природу возникших между сторонами правоотношений. В данном случае правовое значение имеет установление оснований возникновения у ответчика ИП ффф прав на объект недвижимости – жилой дом. Судом не установлено, кто из лиц участвующих в деле, осуществил строительство спорного жилого дома и фактически выполнил строительные работы. Не надлежащее установление обстоятельств, имеющих значение для дела, не позволило суду в полной мере дать оценку доводам сторон спора, что нельзя признать законным.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 737 ГК РФ предусмотрено, что в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

В силу статьи 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата строительных работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет.

Пунктом 1 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

На основании п. 5 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из указанных правовых норм, потребитель вправе заявить о наличии недостатков в строении в течение установленного гарантийного срока, который составляет пять лет. При этом в рассматриваемой ситуации данный срок подлежит исчислению не ранее момента передачи жилого дома по передаточному акту к договору купли-продажи.

Условия, предусмотренные договором, заключенным между сторонами не должны противоречить положениям Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, в силу положений закона, норм главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О защите прав потребителей» лицо, создавшее объект недвижимости (подрядчик, застройщик, изготовитель) несет ответственность за надлежащее качество созданного объекта гражданских правоотношений.

Реализуя спорный жилой дом, ответчик как лицо, создавшее объект недвижимости, в силу статей 725, 756 ГК РФ несет ответственность перед лицами, пользующимися созданным объектом и не может быть освобожден от ответственности за его качество, если покупатель докажет наличие производственных дефектов в приобретенном объекте и обратиться к ответчику с требованиями, предусмотренными законом, в установленный срок.

Как следует из материалов дела, выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, сделаны судом только в связи с истечением срока исковой давности, без установления круга наследников, принявших наследство и без учета фактических обстоятельств дела.

Согласно абзацу третьему пункта 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что решение суда первой инстанции, принятое только на основании признания иска ответчиком либо только в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд, без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела (часть 4.1 статьи 198 ГПК РФ), является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании части 1 статьи 330 и статьи 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

Исходя из изложенного, принимая во внимание положения абзаца третьего пункта 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене, а материалы гражданского дела подлежат направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований с исследованием всех обстоятельств дела.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 22     августа 2024 года – отменить, апелляционную жалобу ффф – удовлетворить.

     Дело направить в Ногинский городской суд Московской области на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 декабря 2024 года.