Решение по делу № 33-1020/2021 от 10.08.2021

Судья Жибинов С.Н.         Дело №2-2008/2020 (№ 33-1020/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кызыл                           5 октября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Канзая А.А.,

судей Кочергиной Е.Ю., Ойдуп У.М.,

при секретаре Доржан Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Е.Ю. гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДОМ.РФ»

к Куулару Р.В., Ханды А.М. о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционным жалобам представителя истца акционерного общества «ДОМ.РФ» - Клюшниковой А.С., ответчика Куулара Р.В. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 22 декабря 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с исковым заявлением к Куулару Р.В., Ханды А.М. о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование на то, что 7 февраля 2008 года между ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» и ответчиками (созаемщиками) заключен договор займа №, по которому заемщикам предоставлены денежные средства в сумме ** руб. на 240 месяцев под **% годовых для приобретения квартиры по адресу: **, стоимостью 2 500 000 руб. в собственность Куулара Р.В. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче займа в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 12 февраля 2008 года. В соответствии с условиями заключенного договора займа размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания договора составляет ** руб. (п.3.3.9 договора займа). Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщика в соответствии с п.1.4.1 договора является залог квартиры в силу закона. На основании договора купли-продажи квартиры от 7 февраля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва зарегистрировано право собственности Куулара Р.В. на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 февраля 2008 года сделана запись регистрации №. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ». Ответчики ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий договора займа производили с задержкой и в неполном объеме. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Ответчикам были направлены требования о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, которые не были выполнены. По состоянию на 26 декабря 2019 года задолженность ответчиков составляет 1 185 076, 40 руб., в том числе: основной долг - 1 096 670, 79 руб., проценты - 72 965, 69 руб., пени - 15 439, 92 руб. Согласно отчету оценщика, рыночная стоимость указанной квартиры предмета залога по состоянию на 19 декабря 2019 года - составляет 3 806 000 руб., отсюда 80% составляет 3 044 800 руб. Истец просил расторгнуть договор займа № от 7 февраля 2008 года, заключенный между Кууларом Р.В., Ханды А.М. и Государственным унитарным предприятием «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва»; взыскать солидарно с ответчиков Куулара Р.В., Ханды А.М. в его пользу задолженность по договору займа в размере 1 185 076, 40 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности Куулару Р.В. по адресу: **, определив способ реализации - с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 044 800 руб.; взыскать солидарно с ответчиков Куулара Р.В., Ханды А.М. в его пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 717, 12 руб.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 22 декабря 2020 года исковое заявление АО «ДОМ.РФ» к Куулару Р.В., Ханды А.М. о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворено частично. Взысканы солидарно с Куулара Р.В., Ханды А.М. в пользу АО «ДОМ.РФ» 903 076, 40 руб. в счет задолженности по договору займа, 23 717, 12 руб. в счет возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд. Расторгнут договор займа от 7 февраля 2008 года №, заключенный между ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» (с учетом определения об исправлении описки в решении суда от 13 июля 2021 года) (займодавец) и Кууларом Р.В., Ханды А.М. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик Куулар Р.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить его и вынести новое решение, указав на то, что обстоятельства установленные судом первой инстанции и выводы в мотивировочной части решения не согласуются с выводами, изложенными в резолютивной части решения. Ответчик представил суду квитанции об оплате задолженности от 24 января 2020 года - 150 000 руб., 3 февраля 2020 года - 2000 руб., 16 декабря 2020 года - 130 000 руб., всего на сумму 282 000 руб., справку истца об отсутствии задолженности по состоянию на 4 февраля 2020 года, что свидетельствует о том, что сумма задолженности по графику погашена полностью. Он до принятия судом решения полностью уплатил всю сумму долга, процентов и неустойки, полагающихся к оплате согласно названному договору. На день внесения денежных средств на счет истцу выплачена вся сумма задолженности по 16 декабря 2020 года. Досрочный возврат кредита в такой ситуации вряд ли является адекватной и соразмерной санкцией за нарушение договора. Суд со ссылкой на разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, указывает что п.2 ст. 811 ГК РФ не может применяться по одним только формальным обстоятельствам. В октябре 2020 года он переболел новой коронавирусной инфекцией COVID-19, был госпитализирован в тяжелом состоянии, что является уважительной причиной допущенного нарушения обязательства.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» - Клюшникова А.С. не согласившись с решением суда в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, подала на него апелляционную жалобу, указав в обоснование, что согласно п. 4.1.15 договора займа, заемщик обязан досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и сумму пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств. Ответчикам были направлены требования о досрочном истребовании задолженности, у истца возникло право потребовать полного досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами и суммами пеней по истечении 30 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору займа. И в таком случае размером неисполненного денежного обязательства является не сумма задолженности по периодическим платежам, а вся сумма задолженности по кредиту. Заемщик неоднократно допускал просрочки в исполнении принятых на себя обязательств по погашению задолженности по кредитному договору, что послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. А также сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, поскольку с ответчика подлежит взысканию вся сумма задолженности. Таким образом, необходимая совокупность условий, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в данном случае отсутствует, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество у суда не имелось, суд неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» в обращении взыскания на заложенное имущество. Кроме того, судом не применены положения п. 1 ст. 60 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Ссылаясь на Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 243-0-0 от 15 января 2009 года, суд упускает положение данного определения о том, что указанное в Определении правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Руководствуясь данным определением при вынесении судебных актов, согласно которому законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), суд не устанавливал уважительность причин неоднократных просрочек в исполнении ответчиками обязательств. Довод ответчика Куулар Р.В. о том, что он в октябре 2020 года был госпитализирован по состоянию здоровья, нельзя принять во внимание, так как неисполнение обязательств по договору займа имеет место быть задолго до его госпитализации (например, с даты платежа от 15 июля 2019 года следующий платеж совершен только 27 января 2020 года, в период рассмотрения дела в суде также были значительные просрочки в исполнении обязательств - с даты платежа от 25 июня 2020 года следующий платеж был совершен 16 декабря 2020 года, в то время как договор займа предполагает внесение денежных средств в установленные сроки и в установленном размере). Предъявление требования в порядке ст. 811 ГК РФ, дающей кредитору право при несвоевременном исполнении заемщиком обязательств по возврату кредита досрочно истребовать всю сумму задолженности, свидетельствует об одностороннем изменении условия договора займа, о сроке его возврата, аннулирует ранее действовавший график платежей и, в случае неисполнения обязательства по возврату долга в измененный срок, влечет за собой перевод всей оставшейся суммы долга в состав просроченной задолженности (просроченной ссуды). Таким образом, просит отменить решение в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество и принять новое решение по делу, полностью удовлетворив исковое заявление АО «ДОМ. РФ».        

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Куулар Р.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представители истца АО «ДОМ.РФ», третьего лица ООО «Эквифакс Кредит Сервиз», ответчик Ханды А.М. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, в связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело без их участия согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 06 декабря 2007 года) (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 01 февраля 2008 года) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Частью 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 7 февраля 2008 года между ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» (займодавец) и ответчиками Кууларом Р.В. и Ханды А.М. (созаемщики) заключен договор займа № (далее - договор займа), по которому заемщикам предоставлены денежные средства в сумме 1 975 000 руб. на 240 месяцев под 13,75% годовых для приобретения квартиры по адресу: **.

Пунктами 1.1, 1.2 указанного договора займа предусмотрено, что займодавец предоставляет заемщикам заем в размере 1 975 000 руб., а заемщики осуществляют возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в порядке, установленном договором.

Согласно платежному поручению № от 12 февраля 2008 года обязательство со стороны займодавца было выполнено, Куулару Р.В. перечислено ** руб.

Договор купли-продажи от 7 февраля 2008 года зарегистрирован 15 февраля 2008 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, собственником квартиры по адресу: **, является Куулар Р.В.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, законным владельцем которой и кредитором - залогодержателем в настоящее время является АО «ДОМ.РФ».

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что ответчики свои обязательства по возврату займа и уплате процентов за пользование займом надлежащим образом не исполняют. Ежемесячные платежи кредита и процентов своевременно в предусмотренный кредитным договором срок не вносились.

Согласно расчету истца, по состоянию на 26 декабря 2019 года задолженность ответчиков составляет 1 185 076, 40 руб., в том числе: основной долг - 1 096 670, 79 руб., проценты - 72 965, 69 руб., пени - 15 439, 92 руб.

Согласно квитанциям, в ходе рассмотрения дела ответчиком Кууларом Р.В. произведена частичная оплата задолженности по договору займа, а именно: 24 января 2020 года на сумму 150 000 руб., 3 февраля 2020 года на сумму 2 000 руб., 16 декабря 2020 года на сумму 130 000 руб., всего на общую сумму 282 000 руб.

Согласно справке о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным кредитом, у должника Куулара Р.В. по состоянию на 4 февраля 2020 года отсутствует просроченная задолженность.

Суд первой инстанции, установив, что заемщиком обязательства по ежемесячному погашению кредита и процентов нарушались, платежи своевременно, в предусмотренный кредитным договором срок, не вносились, то есть заемщик надлежащим образом не выполнялись условия договора займа, с учетом внесенных Кууларом Р.В. денежных сумм (1185076,40 - 282000 руб. = 903076,40 руб.) пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании досрочно с ответчиков суммы задолженности в размере 903076,40 руб. обоснованно.

Также судом первой инстанции сделан вывод об удовлетворении требований истца о расторжении кредитного договора в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком кредитных обязательств.

Решение суда в части исковых требований о расторжения кредитного договора от 7 февраля 2008 года №, заключенного между ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» и Кууларом Р.В., Ханды А.М., сторонами не обжалуется.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, применяя положения ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку сумма неисполненного обязательства в размере 903076,40 руб. составляет 23,72% от размера оценки предмета залога в сумме 3 806 000 руб. согласно отчету об оценке квартиры. Последний платеж ответчиком произведен в декабре 2020 года в размере 130 000 руб., то есть два необходимых условия для обращения взыскания на предмет залога в совокупности отсутствуют.

Данный вывод суда первой инстанции противоречит выводу о взыскании с ответчика досрочно всей суммы кредита, поскольку в таком случае размером неисполненного денежного обязательства является вся сумма досрочно взысканного кредита.

Сам расчет 5% от размера оценки предмета залога произведен судом первой инстанции неправильно. Стоимость предмета залога составляет 3 806 000 руб., 5% от размера предмета залога составляет 190300 руб. (3806000 руб. х 5% : 100% = 190300 руб.) Поэтому сумма неисполненного обязательства в размере 903076,40 руб. более 5% от размера оценки предмета залога, то есть более 190300 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований истца о взыскании кредитной задолженности и о расторжении кредитного договора, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Между тем, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований акционерного общества АО «ДОМ.РФ» к Куулару Р.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по следующим основаниям.

Выводы суда первой инстанции об отказе в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество сделаны с нарушением норм материального права.

Суд первой инстанции не применил нормы материального права, которые действовали на момент заключения кредитного договора.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 3 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года) по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 4 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года) в случаях, предусмотренных статьями 35,39 и 41 настоящего Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года) в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 04 декабря 2007 года) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из пункта 5.1 закладной, залогодержатель имеет право потребовать полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и неустойки (штрафа, пени) при их начислении, в том числе в следующих случаях: а) при просрочке должником осуществления очередного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Пунктом 7.1 закладной предусмотрено, что залогодержатель (владелец закладной) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: а) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно подпунктам «а» и «б» пункта 5.1 настоящих условий; б) при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в силу приведенных выше норм материального права и условий закладной при разрешении вопросов о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат установлению сумма неисполненного обязательства, обстоятельства, связанные с периодом и количеством просрочек, а также соразмерность подлежащих удовлетворению требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Согласно пункту 4.4.1 Договора займа, займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом и суммы пеней в следующих случаях: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 4.4.3 Договора займа займодавец вправе обратить взыскание на квартиру в следующих случаях: а) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей, согласно п. п. а), б) п.4.4.1 настоящего договора; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении заемщиком требований займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Как следует из представленного расчета задолженности по состоянию на 26 декабря 2019 года ответчиками допускались просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (с января 2019 года по декабрь 2019 года).

Поскольку ответчиками допускались просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (с января 2019 года по декабрь 2019 года), то у заимодавца возникло право потребовать полного досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, а также возникло право обратить взыскание на заложенную квартиру.

Сумма неисполненного обязательства составляет 903 076,40 руб.

Предъявляя настоящий иск в суд, истец представил отчет № об оценке квартиры, находящейся по адресу: **., произведенный 19 декабря 2019 года ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на вышеуказанную дату составляет 3 806 000 руб.

Поскольку с момента первой оценки квартиры прошло более двух лет, ответчик Куулар Р.В. представил судебной коллегии отчет об оценке рыночной стоимости квартиры №№ от 21 сентября 2021 года, выполненный ООО «ТываБизнесКонсалтинг», согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на 21 сентября 2021 года составляет 6 387 000 руб.

Изучив отчет ООО «ТываБизнесКонсалтинг», судебная коллегия приходит к выводу о том, что он является относимым и допустимым доказательством, поскольку специалист-оценщик Ж., проводивший оценку, является действительным членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ», а оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, при этом оценщиком производился также осмотр квартиры.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в редакции от 30 апреля 2021 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена заложенного имущества составляет 80% рыночной стоимости этого имущества по состоянию на 21 сентября 2021 года (80% от 6 387 000 руб. = 5 109 600 руб.), то есть 5 109 600 руб.

С учётом указанных обстоятельств обращение взыскания на спорную квартиру, являющуюся предметом залога, в данном случае соответствует положениям пункта 1 части 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 54, пункту 2 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» поскольку должник не исполнял надлежащим образом свои обязательства, и допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства не является крайне незначительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене и принятию в этой части решения об удовлетворении данных исковых требований с учетом представленного истцом отчета оценщика и положений ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с установлением начальной продажной цены объектов недвижимости в размере 80% от рыночной стоимости.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым установить начальную продажную стоимость квартиры в 5 109 600 руб. (80 % от рыночной стоимости имущества 6 387 000 руб.), определив способ реализации - путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, решение суда подлежит изменению в интересах законности в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решение суда не соответствует пункту 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как в нем не указаны суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества.

Поэтому необходимо определить сумму, подлежащую уплате акционерному обществу «ДОМ.РФ» из стоимости заложенного имущества по кредитному договору в размере 903 076,40 руб., из которых: сумма задолженности по основному долгу - 887 636,48 руб., задолженность по процентам - 0 руб., задолженность по пени - 15 439,92 руб. в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Доводы апелляционной жалобы ответчика Куулара Р.В. о том, что он в октябре 2020 года был госпитализирован по состоянию здоровья в тяжелом состоянии, что является уважительной причиной допущенного нарушения обязательства перед кредитором, являются несостоятельными, поскольку неисполнение обязательств по договору займа началось еще до его госпитализации, с исковым заявлением истец обратился в суд еще в январе 2020 года.

В связи с чем, данные доводы жалобы о нахождение ответчика на лечении на существо спора не влияют, при этом из представленных документов следует, что на лечении он находилась в октябре 2020 года, тогда как свои обязательства по возврату кредита перестал исполнять до болезни, поэтому на выводы суда первой инстанции не влияют и не опровергают выводов суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по кредитному договору.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Поскольку ответчиками были допущены нарушение обязательств по кредитному договору, то в соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями кредитного договора истец был вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. Этим правом истец воспользовался.

Учитывая, что истцом было предъявлено требование о досрочном взыскании задолженности, ответчик обязан исполнить это требование и погасить задолженность в полном объеме, поэтому доводы жалобы ответчика о том, что он у него по состоянию на 4 февраля 2020 года отсутствует просроченная задолженность являются несостоятельными и основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору не является.

Выраженное в апелляционной жалобе ответчика несогласие с выводами суда первой инстанции, основано на неверном толковании норм материального права и направлено на переоценку установленных судом обстоятельств.

Доводы жалобы ответчика были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку были предметом подробного исследования суда первой инстанции, не содержат ссылки на какие-либо обстоятельства, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дано надлежащее правовое обоснование, направлены на иную оценку доказательств, а потому не могут повлечь отмену решения в апелляционном порядке.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не подтверждают существенных нарушений норм процессуального права, повлиявших на исход дела и не являются достаточным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 22 декабря 2020 года в части отказа в удовлетворении исковых требований акционерного общества «ДОМ.РФ» к Куулару Р.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отменить, принять в этой части новое решение, изложив его в следующей редакции:

«Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» к Куулару Р.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности Куулару Р.В. заложенную по ипотеке квартиру, находящуюся по адресу: **, с кадастровым номером №, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 5 109 600 руб.».

Дополнить решение абзацем следующего содержания: «Определить сумму, подлежащую уплате акционерному обществу «ДОМ.РФ» из стоимости заложенного имущества по кредитному договору в размере 903 076,40 руб., из которых: сумма задолженности по основному долгу - 887 636,48 руб., задолженность по процентам - 0 руб., задолженность по пени - 15 439,92 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Куулара Р.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 октября 2021 года.

Председательствующий

Судьи