Решение по делу № 2-11349/2018 ~ М-10439/2018 от 02.10.2018

Дело № 2-11349/2018г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2018 года Вахитовский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи Зыбуновой Е.В.,

при секретаре Гайнуллиной Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панфиловой ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения от 29.08.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании увеличения площади квартиры незаконным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Панфилова В.В. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» (далее по тексту – ООО «Казанские окна») о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения от 29.08.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании увеличения площади квартиры незаконным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа, указав в обоснование требований, что 27.01.2017г. между ООО «Казанские окна» и ФИО4 (в дальнейшем после регистрации брака фамилия стала Панфилова) был заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой ... (по ген.плану) по ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ...; после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Цена договора составляет 1980000 рублей. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно однокомнатная квартира общей проектной площадью 34,77 кв.м., проектный ... расположенная на 6 этаже 2 блок-секции дома. Пункт 3.5. Договора устанавливает, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п.3.2. настоящего договора. Фактическая площадь и цена Договора указывается в акте приема-передачи квартиры по Договору.

Данный пункт противоречит Законодательству о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены.

Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести предпринимательские риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель. Дольщик не имеет права и возможности вмешиваться в строительство.

Пунктом 1 ст.16 Закона №2300-1 «О защите прав потребителей» определенно, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 1.4 Договора указано, что общая проектная площадь (без учета летних помещений) составляет 33,70 кв.м. Общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 34,77 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 3,6 кв.м. по договору долевого участия (34,77-33,70 = 1,07 / 0,3 понижающий коэффициент балкона = 3,6 кв.м.).

Согласно техническому плану площадь без учета летних помещений составляет 34,8 кв.м. Общая площадь с учетом неотапливаемых помещений, с коэффициентом 0,5 составляет 36,8 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 4 кв.м. (36,8-34,8 = 2 / 0,5 = 4). Застройщик незаконно и необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договора долевого участия дольщик подписывал условия и расчет стоимости за 1 кв.м. с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 кв.м.

С учетом коэффициента согласованного сторонами в договоре дду следует, что площадь квартиры потребителя увеличилась на 1,23 кв.м., то есть 36-34,77=1,23 кв.м.

Также принимая во внимание ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" площадь квартиры не должна увеличиваться более чем на 5%, то есть 34,77 х 0,05 = 1,74 кв.м.

В случае если застройщик построил площадь квартиру больше чем на 5%, то это является предпринимательскими рисками Застройщика и Потребитель не должен нести дополнительные убытки по уплате излишних квадратных метров.

15.09.2018 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести взаимозачет требований и признать расчет площади квартиры недействительной. Ответчик указанную претензию получил 19.09.2018 года. ООО «Казанские окна» обязаны были удовлетворить требования потребителя до 29.09.2018 года включительно.

Потребитель в результате нарушения его права испытал нравственные страдания, обусловленные наличием недостатков внутренней отделки жилого помещения, необоснованным уклонением ответчика от урегулирования ситуации в претензионном порядке. Размер компенсации морального вреда оценивает в размере 10 000 руб.

Истец просит признать п. 1, 2 дополнительного соглашения от 29.08.2018 года недействительным в части площади квартиры и установление цены квартиры; признать площадь квартиры ... равную 34,77 кв.м. с учетом коэффициента 0,3, применяемого к балкону; признать увеличение площади квартиры ... свыше 5% незаконным; взыскать с ответчика в свою пользуденежные средства за излишне оплаченные квадратные метры в сумме 45 556 руб. 51 коп.; взыскать с Ответчика в свою пользу в счет возмещения судебных расходов 10 000 руб.; из которых 1 000 руб. за составление претензии, 2 000 руб. за составление искового заявления, 7000 руб. за представительство интересов в суде; в счет возмещения расходов на составление нотариальной доверенности 1 600 руб.; за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворенных требований потребителя штраф в пользу истца в размере 50% от суммы, присужденной суде в его пользу.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования и просил признать п. 1, 2 дополнительного соглашения от 29.08.2018 года недействительным в части площади квартиры и установление цены квартиры;

признать площадь квартиры ... равную 34,77 кв.м. с учетом коэффициента 0,3, применяемого к балкону;

признать доплату за увеличение площади квартиры ... свыше 5% незаконной;

взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за излишне оплаченные квадратные метры в сумме 45 556 руб. 51 коп.;

взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов 10 000 руб.; из которых 1 000 руб. за составление претензии, 4000 руб. за составление искового заявления, 9 000 руб. за представительство интересов в суде; в счет возмещения расходов на составление нотариальной доверенности 1 600 руб.; за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворенных требований потребителя штраф в пользу истца в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу.

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Судом в качестве третьих лиц были привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЖикСтрой» (далее по тексту – ООО «ЖикСтрой») и общество с ограниченной ответственностью «Проектная Строительная Компания «Дома Казани» (далее по тексту – ООО «ПСК «Дома Казани»).

Представитель третьих лиц, в судебном заседании иск не признала.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 27.01.2017 между ООО «Казанские окна» и ФИО4 (в дальнейшем после регистрации брака фамилия стала Панфилова) был заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой ... (по ген.плану) по ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ...; после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Цена договора составляет 1 980 000 рублей. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно однокомнатная квартира общей проектной площадью 34,77 кв.м., проектный ... расположенная на 6 этаже 2 блок-секции дома.

Пункт 3.5. Договора устанавливает, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п.3.2. настоящего договора. Фактическая площадь и цена Договора указывается в акте приема-передачи квартиры по Договору.

29.08.2018г. между ООО «Казанские окна» и Панфиловой В.В. было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с п.1 которого, в связи с увеличением общей площади Объекта долевого строительства, подтвержденного фактическим замерами, по сравнению с проектной, произошло увеличение цены Договора, и Участнику долевого строительства необходимо оплатить 2,03 кв.м., исходя из стоимости 56945,64 рублей за кв.м. Участник долевого строительства обязуется в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Соглашения уплатить разницу стоимости, вызванную увеличением общей площади Объекта долевого строительства, в размере 115599,65 рублей. В соответствии с п.2 дополнительного соглашения, общая площадь Объекта долевого строительства на момент заключения настоящего соглашения составляет 36,8 кв.м.

Из пояснений представителя истца следует, что согласно общая проектная площадь (без учета летних помещений) составляет 33,70 кв.м. Общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 34,77 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 3,6 кв.м. по договору долевого участия (34,77-33,70 = 1,07 / 0,3 понижающий коэффициент балкона = 3,6 кв.м.). Согласно техническому плану площадь без учета летних помещений составляет 34,8 кв.м. Общая площадь с учетом неотапливаемых помещений, с коэффициентом 0,5 составляет 36,8 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 4 кв.м. (36,8-34,8 = 2 / 0,5 = 4). Застройщик незаконно и необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договора долевого участия дольщик подписывал условия и расчет стоимости за 1 кв.м. с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 кв.м.С учетом коэффициента согласованного сторонами в договоре следует, что площадь квартиры потребителя увеличилась на 1,23 кв.м., то есть 36-34,77=1,23 кв.м.

Представитель истца просит признать п.п. 1,2 дополнительного соглашения № 12-36 от 03.09.2018 года недействительным в части площади квартиры и установления цены квартиры, поскольку считает, что они ущемляют права истца, как потребителя.

Недействительными в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", признаются условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Суд считает, что иск удовлетворению не подлежит и ссылка истца на пункт 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" является несостоятельной, поскольку никаким положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации в области защиты прав потребителей, оспариваемые истцом положения дополнительного соглашения не противоречат и не могут быть признаны нарушающими либо ущемляющими права и законные интересы участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 4 статьи 4).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: - для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

По правилам п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 421 Гражданского кодекса РФ, суд исходит из того, что отступлений от условий договора ответчиком не допущено.

Объект недвижимого имущества – квартира, которая передана истцу, соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 27.01.2017г. и соглашения к нему от 29.08.2018г., в которых отсутствует условие о строительстве квартиры с балконом, а пунктом 1.4. договора предусмотрена общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом.

Кроме того, оспариваемое истцом по его назначению (лоджия, а не балкон) вспомогательное помещение соответствует по расположению, конфигурации, ориентировочным размерам проектной документации, которыми не предусмотрено строительство данной лоджии в трактуемом истцом виде, как помещение балкона.

Поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения были согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требования ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то оснований для признания оспариваемых пунктов дополнительного соглашения по ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 и ст. 168 ГК РФ не усматривается.

Названные условия соглашения и акта не противоречат положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, положениям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и не являются нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для истца.

Требование признать площадь квартиры ... равную 34,77 кв.м. с учетом коэффициента 0,3, применяемого к балкону, удовлетворению не подлежит, поскольку истец не представил доказательств того, что ему была передана квартира с балконом, а не с лоджией. Напротив, истцом был представлен технический план, в соответствии с которым в объекте, приобретенном истцом возведена лоджия.

Судом также установлено, что площадь квартиры с учетом площади лоджии составила 36,8 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта долевого строительства составила 2,03 кв. м. (34,77 кв. м - проектная площадь, 36,8кв. м - фактическая площадь квартиры).

Вместе с тем довод истца о том, что изменение площади квартиры превысило 5%, не является основанием для удовлетворения исковых требований в части признать доплату за увеличение площади квартиры ... свыше 5% незаконной, поскольку в соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Суд считает, что истцом неверно выбран способ защиты права, поскольку увеличение фактической площади объекта по сравнению с проектной может являться основанием для расторжения договора, а не признания данного увеличений незаконным.

Поскольку требования взыскать с ответчика денежные средства за излишне оплаченные квадратные метры в сумме 45 556 руб. 51 коп. являются производными от требований о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения от 29.08.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, в удовлетворении которых было отказано, указанные требования также не подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании с ответчика в пользу истца взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов 10 000 руб., из которых 1 000 руб. за составление претензии, 4000 руб. за составление искового заявления, 9 000 руб. за представительство интересов в суде; в счет возмещения расходов на составление нотариальной доверенности 1 600 руб.; за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворенных требований потребителя штраф в пользу истца в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу, удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении основного требования отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Панфиловой ФИО7 к Обществу с ограниченной ответственностью «Казанские окна» о признании отдельных пунктов дополнительного соглашения от 29.08.2018г. недействительными в части указания площади квартиры и установления цены, признании увеличения площади квартиры незаконным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд г.Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Зыбунова Е.В.