Решение по делу № 11-109/2024 (11-10924/2023;) от 27.07.2023

УИД- 74RS0007-01-2022-006797-87 Судья Икаева Л.В.

№ 11-109/2024( 11-10924/2023) Дело № 2-183/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 апреля 2024 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей     Бас И.В., Турковой Г.Л.,

при помощниках Ибрашевой А.Б., Валитовой Е.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании недействительным раздела земельного участка с апелляционными жалобами ФИО1, ФИО3 на решение Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

заслушав доклад судьи ФИО6 по обстоятельствам дела, доводам исковых требований и апелляционных жалоб, пояснения представителя истца ФИО3 – ФИО17, истца ФИО1, представителя истца ФИО1 – ФИО15, поддержавших исковые требования и доводы жалоб, представителя конкурсного управляющего ООО « <данные изъяты>» ФИО16,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском с учетом уточнений к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее ООО «<данные изъяты>») о признании недействительным раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 17.000 кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, жилой район № <адрес> признании подлежащими снятию с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу <адрес>, жилой район № <адрес> исключении из ЕГРН сведений об обществе с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в качестве правообладателя земельных участков с кадастровыми номерами № восстановлении на государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №. В обоснование указали следующее.

ФИО3 является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее МКД) по адресу <адрес>. ФИО1, является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее МКД) по адресу <адрес>. Застройщик, заключая договоры долевого участия, указывал, что дома расположены на земельном участке кадастровым номером № площадью 17.000 кв. метров, и собственники квартир полагали, что весь земельный участок будет использован для создания благоприятных условий проживания и обслуживания жилых домов. Разделив земельный участок, ответчик может продать вновь образованные земельные участки, которые будут застраиваться, что ухудшит условия проживания доверителей. Земельные участки для обслуживания многоквартирных жилых домов по адресу <адрес> дома №, как часть общего имущества собственников помещений, не сформированы. ( т.1 л.д. 8-10, т.6 л.д. 151-156, 181-183, 207-211, т. 7 л.д. 2-3, 9-12, 56-58)

Решением Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обосновании своих доводов указывает, что у ответчика отсутствовали полномочия на раздел исходного земельного участка. Проектной документацией и договорами долевого участия в строительстве было предусмотрено строительство на земельном участке площадью 17 000 кв.м. с кадастровым номером № -ЖК <данные изъяты>. С момента заключения договора долевого участия в долевом строительстве земельный участок с кадастровым номером № находился в залоге в пользу участников, до момента передачи помещения собственникам. Ответчиком не получено согласие участников долевого строительства для образования земельных участков в установленном законом порядке. Считает, что вывод суда о наличии у ответчика права без согласия собственником помещений производить раздел земельного участка не основан на законе. Ответчик не передал в общую долевую собственность земельные участки, сформированные по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а произвел раздел исходного земельного участка с целью последующей уплотнительной застройки и извлечения прибыли. Раздел земельного участка с кадастровым номером № нарушает права заявителя, поскольку в результате раздела исходного земельного участка у заявителя в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214- 363 не возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. При этом, вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № на которых не находятся МКД и нежилые помещения, но находятся элементы озеленения и благоустройства, будут проданы с торгов. В виду чего истец будет лишен возможности использовать земельные участки, на которых находятся элементы озеленения и благоустройства жилого комплекса. Судом первой инстанции не был исследован вопрос, являются ли многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения и благоустройства, не дана оценка представленному в материалы дела разделу рабочей документации генерального плана, из которого следует, что ЖК <данные изъяты> спроектирован как единый жилищный комплекс, который имеет общие коммуникации, инфраструктуру, элементы озеленения и благоустройства.

ФИО3 в апелляционной жалобе просит решение Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. В обосновании своих доводов указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» (ООО «<данные изъяты>») получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С указанного времени земельный участок является общей долевой собственностью, собственников многоквартирных домов. ООО «<данные изъяты>» (ООО «<данные изъяты>») утрачено право единственного собственника на данные участки, в виду чего они не имеют право осуществлять какие-либо действия с земельным участком. ООО «<данные изъяты>» (ООО «<данные изъяты>») не оспаривает возникшее право собственности за земельные участки у собственников многоквартирных домов. В настоящее время формирование земельного участка для целей эксплуатации расположенного на нем многоквартирных домов и проведение кадастрового учета не представляется возможным, так как участок с кадастровым номером № отсутствует в связи с разделением его на земельные участки кадастровыми номерами №. Истец указывает, что при разрешении данного спора судом не учтен п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Территориально спорные земельные участки расположены на тех местах, где в настоящее время расположены два многоквартирных жилых дома, ограждение жилого комплекса, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, парковочные места, тротуары и дороги, которые непосредственно относятся к домам № и № по <адрес>. Многоквартирный дом с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 10735,0 кв.м., границы участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен ДД.ММ.ГГГГ. На спорном участке расположены два многоквартирных дома, два нежилых здания и сооружения (тепловая сеть). Земельный участок с кадастровым номером № до раздела имел вид разрешенного использования «для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше», такой же вид разрешенного использования имеют и образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами №. Участок под МКД не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. Считает, что при определении пределов правомочий собственников помещений многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ., указывает на неправильность выводов суду о том, что право общей долевой собственности на земельный участок у каждого из собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает только в отношении того земельного участка, на котором, непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом, тогда как сведений о формировании земельного участка под каждым из двух многоквартирные домов не представлено. Судом оставлено без внимания, что раздел земельного участка с кадастровым номером № осуществлен ответчиком без согласования с собственникам жилых помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов, в связи с чем сделан ошибочный вывод об отсутствии нарушения прав истцов на земельный участки с кадастровым номером № в связи с тем, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Истец указывает на нарушения судом положений части 2 статьи 56, статьи 67, пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не определено в качестве юридически значимого и не установлено обстоятельство того, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации каждого многоквартирного дома, построенного на земельном участке, не дана оценка документам, представленным Росреестром для получения разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию в частности проектной декларации на строительство комплекса жилой застройки проектной документации. Судом при рассмотрении дела не разрешался вопрос, о том, являются ли многоквартирные дома единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, с учетом условий договоров долевого участия, заключенных с истцами и другими лицами о строительстве комплекса жилой застройки и условий проектной декларации по строительству. Поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика ООО «<данные изъяты>» (ранее ООО «<данные изъяты>»), на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ. Привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц без права предъявления самостоятельных требований относительно предмета спора конкурсных кредиторов ответчика общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» - Федеральную налоговую службу в лице Инспекции по <адрес>, ФИО4, Публичное акционерное общество « <данные изъяты>», ФИО2, Акционерное общество « <данные изъяты>», Общество с ограниченной ответственностью « <данные изъяты>», Общество с ограниченной ответственностью « <данные изъяты>» Общество с ограниченной ответственностью Фирма « <данные изъяты>», ФИО5, Акционерное общество « <данные изъяты>» ( т. 8 л.д. 155-163). Реестр требований кредиторов представлен суду конкурсным управляющим ООО « <данные изъяты>» ( т. 7 л.д. 219-226).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО3, третьи лица ФИО14, ФИО4, ФИО2, ФИО5, представители третьих лиц Управления Росреестра по <адрес>, ПАО « <данные изъяты>», АО « <данные изъяты>», ООО « <данные изъяты>», ООО « <данные изъяты>», ООО Фирма « <данные изъяты>», не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела. Информация также заблаговременно размещена на сайте Челябинского областного суда в сети « Интернет». На основании ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ ( ГПК РФ) судебная коллегия определила дело рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

Главное управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес> по заявлению ООО « <данные изъяты>» (ИНН №) от ДД.ММ.ГГГГ выдало градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 000 кв.м. ( <адрес> жилой район № <адрес>, который утвержден ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 30-38 т.1).

Земельный участок площадью 17 000 кв.м. кадастровым номером № категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для строительства многоквартирных ломов в 5 этажей и выше, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО « <данные изъяты>», был продан в собственность ООО «<данные изъяты>» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ( т.3 л.д.177-182).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО « <данные изъяты>» ( ИНН № - застройщик) и ФИО3, ФИО14 ( участники долевого строительства) заключен договор долевого строительства, объектом строительства является жилой дом ( стр. №) со встроенными помещениями общественно-бытового назначения ( 3 этап) в жилом районе № Краснопольской площадки № микрорайоны №№,№ а в <адрес> ( шифр проекта № ) ( т.1 л.д. 13-20 т.1).

По сведениям ЕГРН в результате раздела ООО « <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № были образованы земельные участки с кадастровыми номерами № ( выписки из ЕГРН т.1 л.д. 49-219, реестровые дела т. 2 л.д. 39-230, т.3, т.4, т.5, т. 6 л.д. 1-149).    

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> выдала ООО « <данные изъяты>» разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома ( стр №) со встроенными помещениями общественно-бытового назначения ( 3 этап) в жилом районе № <адрес> а в <адрес> ( шифр проекта № ), расположенном на земельном участке с кадастровым номером № ( л.д. 40-43 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на <адрес> в <адрес> ( л.д. 188-191, 201 т.6).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» и представители собственников помещений МКД и собственники помещений в зданиях общественно бытового назначения №№,№ № по проспекту <адрес> в <адрес> подписали четырехстороннее соглашение о пользовании земельным участком с кадастровым номером №. ( л.д. 45-47 т.1).

ООО «<данные изъяты>» было реорганизовано в ООО «<данные изъяты>».     

ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным( банкротом) в его отношении открыто конкурсное производство, что подтверждено сведениями ЕГРЮЛ, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсный управляющий ФИО11 ( т. 7 л.д.32-38, 43-44).

Многоквартирные жилые дома №№ и № ( стр. №№,№ по адресу: <адрес> расположены на земельном участке с кадастровым номером №. Под каждым многоквартирным домом земельные участки не сформированы. ( л.д. 46-48 т.7).

Земельные участки с кадастровыми номерами №, право собственности на которые до настоящего времени зарегистрировано за ООО « <данные изъяты>» ( т. л.д.0 включены в конкурсную массу ООО « <данные изъяты>» ( л.д. 40-42 т.7).

В финансовом анализе ООО « <данные изъяты>» №. ( выкопировка из которого на л.д. 14-20 т. 7 представлена конкурсным управляющим ФИО12) отражено, что жилой комплекс «<данные изъяты>» представляет собой 2 26-этажных дома в <адрес>, территория его огорожена, имеет детскую и спортивную площадки, места отдыха, комплексное озеленение, асфальтобетонные проезды и тротуары. Согласно проектной декларации жилой дом ( стр.№) ) со встроенными помещениями общественно-бытового назначения ( 3 этап) в жилом районе № <адрес> в <адрес> ( шифр проекта № ) имел срок строительства ДД.ММ.ГГГГ. Согласно проектной декларации жилой дом ( стр.№) ) со встроенными помещениями общественно-бытового назначения ( 1 этап) в жилом районе № <адрес> а в <адрес> ( шифр проекта № ) имел срок строительства ДД.ММ.ГГГГ.. Земельный участок 17000 кв.м. с кадастровым номером №. Жилой дом ( стр. №) по тому же адресу планировался, но не был построен из-за отсутствия финансирования.

В дело представлена рабочая документация. Основной комплект рабочих чертежей. № на жилой дом ( стр. №). ( л.д. 26-31 т.7).

Суд первой инстанции, разрешая спор, отказал в удовлетворении исковых требований, прийдя к выводам о правомерности действий ответчика, как собственника, на раздел земельного участка с кадастровым номером № на 4 земельных участка и об отсутствии нарушений прав истцов таким разделом ; о том, что образованные земельные участки имеют вид разрешенного использования « для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше» и не предоставлялись для эксплуатации многоквартирных домов №№,№ по адресу: <адрес>, <адрес>. При этом суд руководствовался положениями ст. 209 ГК РФ, пунктами 1,3,4,5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; судом неправильно применены нормы материального права.

Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). ( п.1)

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. ( п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. ( п.3).

В соответствии с п. 1, п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ 9 в реакции на дату раздела земельного участка) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами ( п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ( в редакции на дату раздела земельного участка) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ ( в редакции на дату раздела земельного участка ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели.

Положения вышеуказанных правовых норм, а также их разъяснения Пленумом Верховного Суда РФ не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Из градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданного первоначальному застройщику, усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров предполагаются к размещению подземная автостоянка, жилые дома со строительными номерами 36,37 со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенным зданием магазинов; проектной документацией следовало предусмотреть планировочную структуру участка, подъезды и подходы к участку; площадку для парковки машин, озеленение, оборудование дворовых площадок малыми архитектурными формами и другое. ( л.д. 30-38 т.1).

Застройщик в рекламе указывал о строительстве жилого комплекса «<данные изъяты>» общей территорией 17 000 кв.м. с детской и спортивной площадками, зоной отдыха, парковочными местами, огороженной по периметру территории с видеонаблюдением ( л.д. 19-20 т.1).

Согласно рабочей документации жилого комплекса «<данные изъяты>» №-ГП ( л.д. 26-31 т.7) предусмотрено 7 площадок для стоянки автомобилей на 288 машино-мест.

Проверяя доводы жалоб, учитывая, что в обосновании заявленных требований истцы ссылались на то, что отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, являются составной частью сложного недвижимого имущества- имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирных домах; в результате раздела земельного участка были нарушены их права на использование спорного земельного участка для создания благоприятных условий проживания и обслуживания, суд апелляционной инстанции по ходатайству истцов ( которые внесли на депозит суда в счет предварительной оплаты ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ 48 500 руб., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ 45 000 руб. л.д. 195, 211 т. 7), определением от ДД.ММ.ГГГГ назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставил вопросы:

1) Является ли жилой комплекс «<данные изъяты>», построенный на земельном участке площадью 17 000 кв., состоящий из двух многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (строительный № №) и пристроенных к МКД нежилых помещений (<адрес>, №) единым жилым комплексом?

2) Определить границы земельного участка необходимого для эксплуатации данного жилого комплекса?

Проведение экспертизы поручил эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО13. ( л.д. 229-243 т.7).

Экспертиза проведена.

Экспертом установлено, что исследуемая территория огорожена металлическим забором. На территории располагаются многоквартирные жилые <адрес> ( кн №), № ( кн №) по <адрес> с прилегающими к ним нежилыми зданиями №-№ (№) и № ( №), трансформаторная подстанция ; также выполнены элементы благоустройства : парковочные места, внутридворовые проезды и тротуары, десткая и спортивная площадки, площадка для отдыха взрослых, площадка для сбора ТБО, озеленение. <адрес> огороженной территории составляет 19 204 кв.м. и она расположена в пределах границ земельных участков по сведениям ЕГРН с кадастровыми номерами № ( для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше – собственник ООО «<данные изъяты>»; № ( находятся в частной собственности. Жилые <адрес>, №, примыкающие к ним нежилые здания № и №-а расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № а трансформаторная подстанция - №.

Эксперт, исходя из п.5 ст.8 Федерального закона от 23.12.2009 № 384-ФЗ « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 32 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ « Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Правил землепользования и застройки г. Челябинска, утв. Решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23, п. 3.7 СП 372.1325800.2018 « Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации», п.3.1.17, п. 3.1.5, таблиц 11.1, 11.2, п. 8.2, п. 8.3 СП 476.1325800.2020 « Территория городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов», п. 124 СанПиН 2.1.3684-21» Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений …», п.7.1, п. 8.1.1, п. 8.1.4, п. 8.1.5, п. 8.1.6 СП 4.13130.2013 « Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п. 7.5, п. 11.31, п. 11.32, п. 11.32.15 СП 42.13330.2016 « Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», п. 3.1.6 СП 54.13330.2022 « СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», п. 3.4 СП 160.1325800.2014 « Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», Нормативов градостроительного проектирования муниципального образования г. Челябинск», утв. Решением Челябинской городской Думы № 6/8 от 17.02.2015 ( пункты 14.2, 31, 33), определил, что площадь участка, необходимого для эксплуатации исследуемых зданий, должна составлять 22 482 кв.м.

По результатам проведенного исследования судебный эксперт пришел к следующим выводам.

Жилой комплекс «<данные изъяты>», построенный на земельном участке площадью 17 000 кв., состоящий из двух многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (строительный № №) и пристроенных к МКД нежилых помещений (<адрес>, №), является жилой группой ( п. 3№ представляющий собой два жилых многоквартирных дома с нежилыми пристроями, объединенными общей приватной придомовой территорией с элементами благоустройства : асфальтобетонные подъездные пути и тротуары, парковки автотранспорта, площадка для отдыха взрослых, игровая площадка для детей, спортивные площадки, площадка для мусорных контейнеров, скамейки? урны, озеленение территории. Фактические границы придомовой территории с общими для вышеуказанных жилых домов и нежилых зданий с элементами благоустройства соответствуют территории, необходимой для их эксплуатации, установленной с учетом градостроительных, противопожарных и иных норм и правил. Площадь участка, необходимого для эксплуатации исследуемых зданий, составляет 22 482 кв.м. Границы участка, необходимого для эксплуатации зданий, практически полностью включают в себя границы участка с кадастровым номером №. ( т. 8 л.д. 22-73)

Судебная коллегия принимает заключение эксперта ФИО13 в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»., так как содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертом был проведен осмотр и фотографирование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости,, осуществлена геосъемка, проведено подробное исследование. Выводы эксперта мотивированы, последовательны, изложены достаточно полно и ясно с учетом поставленных вопросов, не противоречат материалам дела, не содержат неоднозначных формулировок. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, не представлено.

После проведения экспертизы истцами уточнены исковые требования.

ФИО1 просит признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером №, снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, восстановить на государственном кадастровом учете участок с кадастровым номером №, признать отсутствующим права собственности ответчика на участок с кадастровым номером № и погасить запись о государственной регистрации его права собственности на данный участок, признать в силу закона право общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с размером доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади ЖК « <данные изъяты>», состоящего из двух многоквартирных домов №, № и пристроенных нежилых зданий №-№ и №-№ с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров.

ФИО3 просит признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером № снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, восстановить на государственном кадастровом учете участок с кадастровым номером №, признать отсутствующим права собственности ответчика на участок с кадастровым номером № и погасить запись о государственной регистрации его права собственности на данный участок, признать в силу закона право общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и внести в ЕГРН соответствующую запись, признать в силу закона право общей долевой собственности на указанный земельный участок за собственниками помещений в жилых домах №, № и нежилых зданиях №-№ и №-№, внести в ЕГРН соответствующую запись.

В силу положений ч.4, ч.5 ст. 330 ГПК РФ решение Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует отменить.

Суд апелляционной инстанции, исследовав все представленные доказательства в их совокупности и оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что подлежат удовлетворению как законные и обоснованные исковые требования о признании недействительным раздела земельного участка кадастровым номером № снятию с государственного кадастрового учета образованных в результате такого раздела земельных участок с кадастровыми номерами №, восстановлению в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №, признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью « <данные изъяты>» » (ИНН № – переименованного из ООО « <данные изъяты>» ) на земельный участок с кадастровым номером № и погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО <данные изъяты>» на земельный участок с кадастровым номером № ( так как в ЕГРН именно ООО « <данные изъяты>» указано в качестве собственника).

При этом судебная коллегия исходит из положений ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст.ст. 166, 168, 290, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ ( в редакции на дату раздела земельного участка), ст. 39.20 п. 13 Земельного кодекса РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснений, данных в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше» находился в собственности застройщика ООО " <данные изъяты>» ( ранее ООО « <данные изъяты>»), согласно градостроительному плану и проектной документации на данном участке подлежали размещению два многоквартирных жилых дома со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенным зданием магазинов; площадки для парковки машин, озеленение, оборудование дворовых площадок малыми архитектурными формами и другое, в связи с указанным на ответчике лежала обязанность по передаче гражданам в собственность построенных помещений в многоквартирном доме и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и разрешительной документации на строительство дома.

Учитывая изложенное, ответчик не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. Положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Законов N 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Заключением судебного эксперта ФИО13 подтверждено, что два многоквартирных дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (строительный № №) и пристроенные к ним нежилые помещения (<адрес>, №), объединенные общей придомовой территорией с элементами благоустройства, являются жилой группой ( п. 3.1.5 СП 476.1325800.2020), то есть единым жилым комплексом. Границы участка, необходимого для эксплуатации данного комплекса полностью включают в себя границы участка с кадастровым номером №.

Таким образом, произведенный ДД.ММ.ГГГГ обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> является ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащая закрепленному ст. 290 Гражданского кодекса РФ принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающая охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ ( в редакции на дату раздела земельного участка ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. ( п.1)

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. ( п.2).

Не подлежат удовлетворению требования о признании права общей долевой собственности истцов и собственников помещений в жилых домах №, № и нежилых зданиях №-№ и №-№ на земельный участок с кадастровым номером № и внесении в ЕГРН соответствующих записей, поскольку они являются излишними.

В силу положений закона - частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ ), статьи 16 Федерального законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 290 Гражданского кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

Статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест ( ч.4). При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в ЕГРН (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). ( ч.5).

Таким образом для государственной регистрации прав на земельный участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, не требуется решение суда.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу каждого из истцов следует взыскать по 35 000 руб. в счет возмещения понесенных им расходов по оплате экспертизы ( л.д. 195, 211 т. 7, л.д. 20 т.8).

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Исковые требования ФИО3 (паспорт № и ФИО1 (паспорт № к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ИНН №) удовлетворить частично.

Признать недействительным произведенный обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>

Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу <адрес>, <адрес>

Восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров, расположенном по адресу <адрес>, <адрес>

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью « <данные изъяты>» » (ИНН №) на земельный участок с кадастровым номером № площадью 17 000 кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, жилой <адрес>

Погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «<данные изъяты>» на указанный земельный участок.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в счет возмещения расходов на оплату экспертизы в пользу ФИО1 и ФИО3 каждой по 35 000 рублей.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.