Решение по делу № 2-2190/2021 от 13.07.2021

57RS0023-01-2021-003190-90

                                         2-2190/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2021 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Горбачевой Т.Н.,

при секретаре Карнюшкиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Перелыгиной Е.П. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Перелыгина Е.П. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли- продажи от 22.10.2014 ей принадлежит квартира, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 29.1 кв.м.

Постановлением администрации г. Орла № 530 от 16.02.2021, на основании заключения межведомственной комиссии № 1229 от 18.01.2021 указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно постановлению администрации г. Орла № 530 от 16.02.2021 срок расселения многоквартирного жилого дома определен до 30.12.2028.

Однако, поскольку многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения дома, включая и квартиру истца, являются непригодными для проживания, Перелыгина Е.П. считает, что у нее имеется право на получение выкупной стоимости принадлежащего ей жилого помещения.

На основании изложенного, с учетом представленного уточнения от 22.12.2021 Перелыгина Е.П. просит суд взыскать с ответчика администрации г. Орла определенную на основании заключения судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1919274 рублей, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в том числе затраты на переезд, аренду жилья на время переезда, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение в размере 110667 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 373382 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебное заседание истец Перелыгина Е.П. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще.

В судебном заседании представитель истца Савенков В.А. поддержал уточненные исковые требования, просил суд взыскать с ответчика выкупную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира истца, находится в состоянии, представляющем угрозу проживающим в нем гражданам.

Представитель ответчика администрации г. Орла Данковская Н.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержала доводы, изложенные в ранее представленном письменном возражении, согласно которому установленный срок переселения граждан из многоквартирного жилого дома не наступил, в связи с чем у ответчика не наступил срок исполнения обязательств по изъятию жилого помещения. Истец не обращалась в администрацию г. Орла для рассмотрения вопроса выкупа принадлежащего ей жилого помещения. Истцом не представлено доказательств наличия угрозы жизни и здоровью проживающих в доме граждан. Требования о взыскании компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома считает необоснованными, поскольку документов, подтверждающих необходимость его проведение не представлено. Также полагает, что истцом незаконно заявлены требования о взыскании убытков, связанных с вынужденным переездом. Просит суд отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица МКУ «Жилищное управление г. Орла» Кондратова А.Д. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований истца по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Статьей 24 Устава города Орла, принятого Постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 22.06.2005 № 72/753-ГС установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденных Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС, решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Судом установлено, что истец Перелыгина Е.П. на основании договора купли- продажи жилого помещения от 22.10.1994 является собственником <...> в <...>, общей площадью 29.1 кв.м., что подтверждается копией договора купли- продажи, сведениями, представленными БУ Орловской области «МР БТИ».

Иного жилья истец в собственности не имеет, что также подтверждается сведениями Управления Росреестра по Орловской области, БУ Орловской области «МР БТИ».

Согласно данных технического паспорта, указанный жилой дом является многоквартирным двухэтажным жилым домом, 1950 года постройки.

    Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла № 1229 от 18.01.2021 многоквартирный жилой <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла № 530 от 16.02.2021 «О признании многоквартирного <...> аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома» Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла предписано в срок до 20.04.2021 направить собственникам помещений дома требования о сносе дома в срок до 01.09.2028, в случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе дома в срок, установленный постановлением, управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в срок до 30.12.2028 организовать переселение граждан из многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

Согласно выводам заключения о техническом состоянии <...> от 11.12.2020 подготовленного <данные изъяты> физический износ основных несущий и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования составляет 74 %, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течении длительного периода времени. Эксплуатационная готовность объекта в соответствии с СП 13-102-2003 характеризуется как недопустимое состояние- категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которой существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. В результате выявлены признаки вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций; деформация фундаментов, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, в том числе, в связи с неравномерной просадкой грунтов, при которых проведение восстановительных работ технически экономически не целесообразно в совокупности являющиеся основанием для признания жилого дома аварийным.

В этой связи, суд принимает во внимание приведенные выше заключения экспертов в качестве надлежащего доказательства по делу.

При этом суд учитывает, что Постановлением администрации г. Орла № 530 от 16.02.2021 «О признании многоквартирного <...> аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома» определено провести в срок до 28.05.2021 страховочные мероприятия и работы по усилению конструкций дома.

Стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы данного заключения <данные изъяты>, а также подтверждающих проведение противоаварийных мероприятий многоквартирного дома в установленный в постановлении администрации г. Орла № 530 от 16.02.2021 срок, суду не представлено. Представителем ответчика, напротив, заявлено о том, что никакие работы по обеспечению возможности дальнейшей эксплуатации здания не проводились. Принимая во внимание выводы экспертного заключения ООО «Внедренческий научно- технический центр «Исток», суд приходит к убеждению о том, что расселение истца из квартиры указанного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем действительно представляет реальную угрозу ее жизни и здоровья.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, в связи с тем, что другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Сведений о проведении в спорном многоквартирном доме 1950 года постройки капитального ремонта, ответчиком не представлено.

Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Доводы ответчика о том, что оснований для взыскания компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома не имеется, поскольку само по себе признание дома аварийным не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта привело к признанию дома аварийным, суд считает необоснованными.

Согласно «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения» (Приложение 2), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых домов до их постановки на капитальный ремонт составляет от 10 до 20 лет. Продолжительность эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены) составляет: фундаментов ленточных бутовых- 50 лет, стен из шлакоблоков- 30 лет, крыш с деревянными стропилами- 50 лет (приложение 3).

Таким образом, сроки нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома истекли. Капитальный ремонт дома не производился. Невыполнение обязанностей по капитальному ремонту дома, безусловно влияет на снижение его уровня надежности.

Кроме того, суд учитывает отсутствие в собственности и пользовании иного жилого помещения, фактическое проживание и до настоящего времени истца в принадлежащей ей квартире, что следует из пояснений представителя истца, фотоснимков в экспертном заключении, в связи с чем доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца расходов, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, в том числе затраты на переезд, аренду жилья на время переезда, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение, с учетом установленного законом права истца на возмещение таких расходов, суд считает не обоснованными.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

В подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

    В связи с наличием у сторон разногласий относительно оценки рыночной стоимости жилого помещения, по ходатайству представителя истца судом назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая оценка».

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № 232 от 07.12.2021, рыночная стоимость жилого помещения- <...>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 1919274 рублей. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет 1110667 рублей. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 373382 рубля.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Заключение эксперта, исходя из требований, предусмотренных статьей 86 ГПК РФ, должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Выводы эксперта <данные изъяты> ФИО6 суд принимает во внимание в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку проведенное экспертом исследование полностью соответствует требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, экспертом при производстве экспертизы исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющими стаж экспертной работы 8 лет.

Суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт и размер убытков, связанных с переездом, указанные в заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения истца в полном объеме, в связи чем исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Перелыгиной Е.П. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения- <...>, с учетом стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, а также размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, и стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в общей сумме 2403323 рублей.

С момента выплаты указанной выкупной цены право собственности истца на указанное жилое помещение прекращается и переходит к муниципальному образованию «Город Орел».

В силу статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частями 1,2 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с указанными правовыми нормами с ответчика в пользу Перелыгиной Е.П. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании статей 94, 98 ГПК РФ с администрации г. Орла в пользу ООО «Независимая оценка» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Перелыгиной Е.П. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Перелыгиной Е.П. в счет выкупной цены <...> 2403323 рублей, из которых: 1919274 рублей- рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, 110667 рублей- размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, 373382 рублей- размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Прекратить право собственности Перелыгиной Е.П. на <...>.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на <...>.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Перелыгиной Е.П. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу <данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда.

Мотивированный текст решения суда изготовлен 29 декабря 2021 г.

Председательствующий Т.Н. Горбачева