Решение по делу № 33-3883/2024 от 31.01.2024

УИД: 66RS0031-01-2023-000801-44

Дело N 2-640/2023 (33-3883/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 29.03.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Коршуновой Е.А., Доевой З.Б.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Пирогову В. А., Козлову А. А.овичу о расторжении договоров аренды земельного участка и взыскании задолженности, по апелляционной жалобе истца на решение Качканарского городского суда Свердловской области от 01.12.2023.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее Комитет) обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Пирогову В.А. о расторжении договора аренды от 07.11.2016 N 28 земельного участка площадью 730 кв.м с кадастровым <№>, по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 8833,73 руб., в том числе задолженности за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 7851 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 982,73 руб.; расторжении договора аренды от 10.05.2012 N 17 земельного участка площадью 1745 кв.м с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 19700,97 руб., в том числе задолженности за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Козлов А.А.

Решением суда от 01.12.2023 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С Пирогова В.А. в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 17 от 10.05.2012 в размере 19700,97 руб., в том числе: задолженность за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.; задолженность по договору аренды земельного участка N 28 от 07.11.2016 в размере 8833,73 руб., в том числе: задолженность за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 7851 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 982,73 руб., всего 28534,70 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Пирогова В.А. в доход бюджета Качканарского городского округа Свердловской области взыскана государственная пошлина в размере 1056,40 руб.

В апелляционной жалобе истец просит об изменении решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении требований в полном объеме.

Определением от 06.03.2024 судебная коллегия ввиду установления факта непривлечения судом первой инстанции к участию в деле: финансового управляющего должника Пирогова В.А. - Цирульникова П.С., в качестве соответчика по требованию о расторжении договора аренды собственника объекта недвижимого имущества на участке с кадастровым номером <№> Козлова А.А., перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; этим же определением указанные лица привлечены к участию в деле.

Указанное обстоятельство в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда и рассмотрения исковых требований по существу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу истец своего представителя не направил, просил о рассмотрении дела без него, 29.03.2024 представил уточненное исковое заявление о взыскании с Пирогова В.А. в пользу Комитета задолженности по договору аренды от 07.11.2016 N 28 в размере 7846,17 руб., в том числе задолженности за период с 01.06.2022 по 27.04.2023 в размере 6966,81 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 879,36 руб. В остальной части просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте 13.03.2024, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела без них, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Дело рассмотрено в порядке, установленном для производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 10.05.2012 между Качканарским городским округом, как арендодателем, и Пироговым В.А., как арендатором, заключен договор аренды N 17 в отношении земельного участка общей площадью 1 745 +/- 15 кв.м, кадастровый <№> из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – гаражный бокс для грузовых автомобилей, по адресу: <адрес> (л.д.8-13).

Согласно Приложению N 1 к указанному договору, арендная плата составляла 757,97 руб. в месяц (л.д. 11 оборот). Срок договора аренды установлен с 11.04.2012 по 11.04.2061. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН (л.д.43-46).

На указанном земельном участке находится нежилое здание гаражного бокса для грузовых автомобилей с кадастровым номером <№>, принадлежащее Пирогову В.А. на праве собственности с 11.04.2012, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2024, в отношении которого наложен запрет от 18.08.2023 на совершение каких-либо регистрационных действий в связи с наличием исполнительных производств.

07.11.2016 между Качканарским городским округом, как арендодателем, и Пироговым В.А., как арендатором, заключен договор аренды N 28 в отношении земельного участка общей площадью 730 кв.м кадастровый <№>, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – предприятие прочих отраслей промышленности (здание мастерских), по адресу: <№>

Согласно Приложению N 1 к указанному договору, арендная плата рассчитывается по указанной формуле, за 2016 год составляла 3287,56 руб. за год. Срок аренды установлен на 49 лет с 17.02.2016. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН.

На указанном земельном участке находится нежилое здание мастерских с кадастровым номером <№>, принадлежащее на праве собственности Козлову А.А. с 28.04.2023, и в отношении которого наложен запрет от 18.08.2023 на совершение каких-либо регистрационных действий в связи с наличием исполнительных производств, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.03.2024.

В соответствии с пунктами 3.3 указанных договоров арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата является нормативно регулируемой.

В соответствии с пунктами 5.2.1, 5.2.3 указанных договоров аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договоров и требования законодательства Российской Федерации и Свердловской области, предъявляемые к хозяйственному использованию участков. Уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных договорами арендную плату.

Согласно пункту 6.2 указанных договоров аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящими договорами срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до ее полного погашения. Прекращение либо расторжение настоящих договоров не освобождает арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и штрафных санкций.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2018 по делу N А60-61826/2017 Пирогов В.А. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2022 финансовым управляющим должника Пирогова В.А. утвержден Цирульников П.С.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2024 по делу N А60-61826/2017 продлен срок процедуры реализации имущества должника Пирогова В.А. до 24.05.2024.

28.04.2023 к Козлову А.А. перешло право собственности на нежилое здание мастерских с кадастровым номером <№>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <№>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно расчету задолженности ответчиком Пироговым В.А. не исполнена обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды N 17 в размере 19700,97 руб., в том числе: за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.; по договору от 07.11.2016 N 28 в размере 7846,17 руб., в том числе за период с 01.06.2022 по 27.04.2023 в размере 6966,81 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 879,36 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, нарушение Пироговым В.А. условий договоров по внесению арендной платы, образование задолженности за названный период в указанном размере, истец обратился в суд с вышеназванным иском.

Исследовав материалы настоящего дела, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, коллегия судей пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Поскольку ответчиком Пироговым В.А. внесение арендных платежей не производилось за спорный период, обратного им не доказано, образовалась задолженность в указанном истцом размере, которую судебная коллегия полагает необходимым взыскать с Пирогова В.А. в пользу истца.

При этом, расчет указанной задолженности истцом произведен арифметически верно в соответствии с условиями договоров аренды и нормативно-правовыми актами, регулирующими размер арендной платы земельных участков, в т.ч. по земельному участку с кадастровым номером <№> по 27.04.2023, поскольку с 28.04.2023 собственником недвижимого имущества на указанном участке стал Козлов А.А., в связи с чем обязательства из договора аренды в силу нижеприведенных положений закона перешли на него.

Требования об оплате задолженности истцом заявлены к Пирогову В.А., требований к Козлову А.А. по взысканию задолженности не предъявлено, на обстоятельства нарушения просрочки внесения им платежей не указано.

Поскольку расчет, представленный в отношении задолженности, возникшей у Пирогова В.А. из указанных договоров аренды, произведен истцом верно, иного расчета, а также доказательств оплаты образовавшейся задолженности Пироговым В.А. в нарушение положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, коллегия судей признает уточненные истцом требования к Пирогову В.А. о взыскании задолженности обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Вместе с тем, по договору аренды N 28 от 07.11.2016, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, при отчуждении прав на находящийся на таком участке объект недвижимости, или сохранение его с прежним собственником объекта недвижимого имущества, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать с новым собственником объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах при переходе права собственности на объект недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 66:48:0322001:17, в отношении которого заключен договор аренды N 28 от 07.11.2016 с 28.04.2023 к Козлову А.А., к нему и перешли права и обязанности из этого договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <№>, отсутствие на участке иных объектов, что подтвердил сам истец, руководствуясь положениями вышеуказанных норм и разъяснений к ним, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с момента перехода права собственности на указанный объект, расположенный на земельном участке к Козлову А.А., к нему перешли права и обязанности по названному договору аренды N 28 от 07.11.2016.

Таким образом, Пирогов В.А. арендатором указанного участка в настоящее время не является, а, следовательно, с ним не может быть расторгнут названный договор аренды. Указанное является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования к нему о расторжении договора аренды N 28 от 07.11.2016 земельного участка с кадастровым номером <№>

Отсутствуют такие основания для расторжения указанного договора и с Козловым А.А., поскольку на нарушение им условий договора, в том числе по неоплате взносов, истец не указывал. Сам по себе возникший у прежнего арендатора долг является незначительным и несоразмерен испрашиваемому истцом последствию нарушения – расторжению договора. Тем более, что в настоящее время арендные отношения возникли уже с новым собственником объекта недвижимого имущества, на нарушения которым условий договора истец не ссылается, сама по себе арендная плата нормативно урегулирована, а принцип платности землепользования предусматривает ее внесение в любом случае (пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия отказывает истцу в удовлетворении требования о расторжении договора N 28 от 07.11.2016 земельного участка с кадастровым номером <№>

Комитетом фактически указанные обстоятельства учтены, и уменьшены исковые требования, представленный им расчет является верным.

Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым взыскание с Пирогова В.А. задолженности по договору аренды N 28 от 07.11.2016 за период с 01.06.2022 по 27.04.2023 в размере 6966,81 руб.

Не находит судебная коллегия и оснований для расторжения договора аренды N 17 от 10.05.2012 ввиду следующего.

Земельный участок с кадастровым номером <№> Пироговым В.А. используется по назначению, на указанном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание гаражного бокса для грузовых автомобилей, принадлежащее Пирогову В.А. на праве собственности с 11.04.2012. При наличии объекта недвижимого имущества он в силу принципа платности землепользования в любом случае обязан вносить плату за это. Возникший долг за ранний период истцом в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами взыскан. При направлении претензии о расторжении договора аренды истцом указано лишь на задолженность за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб. (л.д.20-21), в качестве нарушения и основания к расторжению договора задолженность за ранний период не указана, что соответствует предъявляемой процедуре расторжения договора – направления требования о расторжении с указанием причин.

Принимая во внимание указанное, а также то, что задолженность по указанному договору аренды является незначительной 17717,75 руб., судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не допустил существенных нарушений указанного договора аренды, которые могли бы послужить основанием для его расторжения, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения требования и о расторжении договора аренды N 17 от 10.05.2012.

Таким образом, по указанному договору судебная коллегия отказывает в его расторжении и взыскивает с Пирогова В.А. задолженность за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору предусмотренную законом или договором неустойку.

Размер неустойки, рассчитанный правильно истцом в соответствии с условиями договоров аренды, составил: по договору N 17 от 10.05.2012 за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.; по договору N 28 от 07.11.2016 за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 879,36 руб.

Ввиду допущенного нарушения обязательства по внесению ответчиком Пироговым В.А. арендных платежей, обоснованным является и требование истца о взыскании предусмотренной договорами неустойки.

Таким образом, взысканию с Пирогова В.А. в пользу истца подлежит неустойка по договору N 17 от 10.05.2012 за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.; по договору N 28 от 07.11.2016 за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 879,36 руб.

С учетом положений статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Пирогова В.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1026,41 руб.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Качканарского городского суда Свердловской области от 01.12.2023 отменить, принять по делу новое решение, которым иск комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Пирогову В. А. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с Пирогова В. А. (СНИЛС <№>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (ИНН <№>) задолженность по договору аренды земельного участка N 17 от 10.05.2012 в размере 19700,97 руб., в том числе: задолженность за период с 01.06.2022 по 01.06.2023 в размере 17717,75 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 1983,22 руб.; задолженность по договору аренды земельного участка N 28 от 07.11.2016 в размере 7846,17 руб., в том числе: задолженность за период с 01.06.2022 по 27.04.2023 в размере 6966,81 руб. и пени за период с 01.01.2023 по 01.06.2023 в размере 879,36 руб., всего 27547,14 руб.

В удовлетворении остальной части иска, в т.ч. к ответчику Козлову А. А.овичу, отказать.

Взыскать с Пирогова В. А. (СНИЛС <№>) в доход бюджета Качканарского городского округа Свердловской области государственную пошлину в размере 1026,41 руб.

.

Председательствующий	Некрасова А.С.
Судья	Коршунова Е.А.
Судья	Доева З.Б.