Решение по делу № 3а-37/2020 от 25.12.2019

Дело № 3а-37/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2020 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нидворягиной Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Борисовой ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

Борисова Л.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, в отношении следующих земельных участков:

с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 3 133 000 рублей по состоянию 13 марта 2012 года;

с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 23 113 000 рублей по состоянию на 13 марта 2012 года.

В обоснование требований указала, что являлся арендатором указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых установленная в результате государственной кадастровой оценки земель, превышает их рыночную стоимость, что нарушает ее права, как плательщика арендной платы. Просила восстановить срок на подачу административного иска.

Представитель Борисовой Л.С. – Маслихин Д.В. в судебном заседании административный иск поддержал.

Борисова Л.С., представители административных ответчиков - Министерства имущества Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Челябинска в судебном заседании участия, ООО «Сити-парк», ОАО «Челябинская электросетевая компания» в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Борисова Л.С., наряду с ООО «Сити -парк» и ОАО «Челябинская электросетевая компания», на основании договоров аренды земли г. Челябинска УЗ № <данные изъяты> от 21 августа 2007 года и УЗ № <данные изъяты> от 20 июня 2007 года являлся арендатором:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование), площадью 1119 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий и сооружений»»;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7133 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий и сооружений». Оба договора заключены на срок 49 лет.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» от 10 ноября 2015 года № 263-П (далее - Приказ №263-П) по состоянию на 01 октября 2014 года.

Предыдущие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01 января 2010 года.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость определена:

в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 10 221 550,26 рублей по состоянию 13 марта 2012 года;

в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 65 156 673,82 рублей по состоянию на 13 марта 2012 года.

При этом по сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области данные земельные участки в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный по состоянию на 01 января 2010 года (утвержден постановлением Правительства Челябинской области № 284-П), не вошли; их кадастровая стоимость была определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, - исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок.

В соответствии с приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П кадастровая стоимость земельных участков не определялась.

Таким образом, несмотря на проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01 октября 2014 года и внесение ее результатов в ЕГРН, для спорных земельных участков действующей (актуальной) является кадастровая стоимость, определенная на основании постановления Правительства Челябинской области № 284-П.

Поскольку Борисова Л.С., как арендатор спорных земельных, является плательщиком арендной платы, которая в силу договоров аренды (расчетов к договорам) определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, то кадастровой стоимостью этих земельных участков затрагиваются права и обязанности истицы.

В силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию в силу разъяснений пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» не распространяются на физических лиц, а также и на индивидуальных предпринимателей (договоры аренды спорных земельных участков заключены с Борисовой Л.С. как индивидуальным предпринимателем). В связи с чем, обращение Борисовой Л.С. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области являлось необязательным.

В силу часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Учитывая, что очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов в отношении спорных земельных участков не внесены в государственный кадастр недвижимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости этих земельных участков не пропущен.

Как указано в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, требования Борисовой Л.С. могут быть удовлетворены в отношении спорных земельных участков по состоянию на 13 марта 2012 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований Борисова Л.С. представила отчет об оценке № <данные изъяты> от 23 декабря 2019 года, составленный оценщиком ФИО2 саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (ответственность ФИО3. застрахована полисом ПАО «САК «Энергогарант» от 04 октября 2019 года).

Согласно вышеуказанному отчету об оценке рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 13 марта 2012 года и составила:

с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 3 133 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – в размере 23 113 000 рублей.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Для расчета рыночной стоимости спорных земельных участков оценщиком в качестве аналогов отобраны предложения о продаже 3 сходных земельных участков, сведения о которых подтверждены распечатками с интернет-сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, о виде разрешенного использования, а также контактные телефоны продавцов (посредников), источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по таким элементам сравнения, как: объем прав на земельные участки; состояние рынка; уторгование; местоположение; локальное расположение; площадь; инженерные коммуникации; наличие улучшений. При этом оценщик применил корректировки по таким элементам сравнения, как: уторгование; объем прав на земельные участки; местоположение; локальное расположение; площадь (при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>); инженерные коммуникации (при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>); по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки (таблицы № 11, 12 отчета).

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость спорных земельных участков.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке.

При этом со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС Российской Федерации, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС Российской Федерации о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки - ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4; ФСО № 5, ФСО № 6, ФСО № 7, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

В силу часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Согласно Федеральному закону «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно Положению об осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной кадастровой оценки, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 04.05.2017 года № 523, Росреестр осуществляет федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки, в том числе за установленной периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Поскольку при очередной государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов спорные земельные участки не были включены в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых определена по состоянию на 01 октября 2014 года, на момент обращения в суд с настоящим административным иском, кадастровая стоимость, определенная с нарушением периодичности, подлежит применению при разрешении арбитражного спора о взыскании задолженности по арендной плате, суд приходит к выводу о том, что срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости таких земельных участков, не вошедших в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена по состоянию на 01 октября 2014 года, подлежит восстановлению.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 декабря 2019 года - дату обращения в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

решил:

требования Борисовой ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (единое землепользование), площадью 1119 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений, равной рыночной стоимости в размере 3 133 000 (три миллиона сто тридцать три тысячи) рублей по состоянию на 13 марта 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7133 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, равной рыночной стоимости в размере 23 113 000 (двадцать три миллиона сто тринадцать тысяч) рублей по состоянию на 13 марта 2012 года.

Кадастровая стоимость равная рыночной устанавливается на период до даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий             Г.Л. Туркова