Решение по делу № 2-5622/2018 от 02.07.2018

Дело № 2-5622/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    31 октября 2018 года                                                        город Петропавловск-Камчатский

    Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Ежовой И.А.,

при секретаре Егоровой Т.И.,

с участием:

истца Жуковой О.К.,

представителя истца Мирзояна С.В.,

представителя ответчика Никонова А.А.,

представителя третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю Мырза Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жуковой О.К. к ООО «Транспортная компания Петропавловск» о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Жукова О.К. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Транспортная компания Петропавловск» о взыскании денежных средств по договору купли-продажи.

    В обоснование исковых требований Жукова О.К. указала, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи №, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Камчатскому краю ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, ответчик приобрел в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 1000 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. кадастровый (или условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 255 кв. м.. адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край. <адрес>, кадастровый (или условный) №; здание бани, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 179,3 кв. м., инв.№, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №. В соответствии с п. 2 Договора продажная стоимость указанных объектов составляет 19 000 000 рублей, из которых: за счет кредитных средств покупатель оплачивает сумму в размере 12 000 000 рублей, предоставленную по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», на основании которого кредитные средства перечислены ей после государственной регистрации сделки и были получены ею в указанном размере. Вместе с тем, ответчик не произвел окончательный расчет по сделке в части уплаты собственными денежными средствами суммы 7 000 000 рублей, которая с момента заключения сделки и ее регистрации не поступала ни на её расчетный счет, ни наличными денежными средствами. Каких-либо расписок о получении указанной суммы ею не составлялось. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика денежную сумму по договору купли-продажи в размере 7 000 000 рублей.

Определением от 31 октября 2018 года судом принят отказ истца от иска в части исковых требований о взыскании с ответчика ООО «Транспортная компания Петропавловск» суммы долга по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 950 000 рублей, производство по делу в этой части прекращено.

Истец Жукова О.К. исковые требования о взыскании с ответчика суммы долга по договору купли-продажи в размере 1 050 000 рублей поддержала по основаниям, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель истца Мирзоян С.В., действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования истца поддержал по основаниям изложенным в иске. Дополнительно суду пояснил, что в данной ситуации ч. 2 ст. 314 ГК РФ не применима, данная категория споров не предусматривает досудебный порядок. Определение о процессуальном правопреемстве ответчика ФИО7 на ООО «Транспортная компания Петропавловск» вынесено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после подписания основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было включено условие о том, что ООО «Транспортная компания Петропавловск» как покупатель осуществляет зачет материальных требований к Жуковой О.К. как к продавцу на сумму 5 950 000 рублей, право требования которых, возникло у покупателя на основании договора цессии и исполнительного листа, между тем, на момент подписания договора процессуального правопреемства не производилось, таким образом, ответчик не обладал законно указанными объектами. Полагал, что основной договор купли-продажи полностью заменил предварительный договор, так как в нем были прописаны все условия. Кроме того, зачет данной денежной суммы для истца было обременительно, указанных денежных средств истец не видела. По основному договору купли-продажи сумму в размере 7 000 000 рублей истец также не получила, доказательств иного ответчик не представил. Поскольку в договоре указано, что 7000000 рублей уплачиваются покупателем за счет собственных средств, полагал, что государственный регистратор должен был потребовать расписку в получении денежных средств по договору. При этом пункт 5 договора содержит условие на будущее, однако само по себе не свидетельствует о передаче денежных средств. Уточнив, что в настоящее время обязательство в размере 5 950 000 рублей ответчиком исполнено, поддержал заявление своего доверителя об отказе от иска в указанной части. Вместе с тем, настаивал на удовлетворении иска о взыскании 1 050 000 рублей по договору купли-продажи.

Представитель ответчика Никонов А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования истца не признал в полном объеме. В судебном заседании 19 октября 2018 года представил отзыв на исковое заявление, согласно которому пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (двух земельных участков и здания бани). Согласно п.п. 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора расчет между сторонами осуществляется следующим образом: в счет причитающихся платежей по основному договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере 1 050 000 рублей наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора. В счет причитающихся платежей по основному договору, покупатель, в порядке ст. 410 ГК РФ, осуществляет зачет материальных требований к продавцу в размере 5 950 000 рублей, право требования которых, возникло у покупателя на основании договора уступки прав требования (цессии), исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Петропавловск-Камчатским городским судом, на основании которого возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении сторонами основного договора, задаток, переданный покупателем продавцу и зачет требований покупателя к продавцу, засчитывается в счет уплаты цены недвижимого имущества, указанной в п. 1.4 настоящего договора. Согласно п. 3 договора обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ, предварительный договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Ссылаясь на заключение сторонами основного договора купли-продажи №, который истцом в установленном порядке не расторгался и не был оспорен, каких-либо претензионных требований по нему не предъявлялось, полагал, все обязательства по предварительному договору были выполнены в полном объеме. Ответчик, в свою очередь, передал истцу денежные средства в качестве задатка в размере 1 050 000 рублей в момент подписания предварительного договора, а также заключил договор уступки прав требования (цессии) ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 950 000 рублей, отозвал исполнительный лист и передал его истцу. Истец, в свою очередь, от письменного оформления факта исполнения данных обязательств со стороны ответчика уклонился. Факт исполнения обязательств ответчика, полагал доказанным, в том числе показаниями свидетелей и заинтересованных лиц: ФИО7 - взыскателя по исполнительному производству, цедента по договору уступки прав требования (цессии) долга к Жуковой O.K.; ФИО9, сопровождавшего сделку со стороны ответчика и присутствовавшего при передаче задатка истцу; а также ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в лице должностных лиц, участвовавших в выдаче истцу денежных средств (в том числе задатка, который передавался в помещении банка в присутствии операциониста) и заключении договора купли-продажи; специалистом МФЦ Камчатского края, принимавшим договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными документами на регистрацию и уточнявшим факт исполнения финансовых обязательств со стороны покупателя. На основании изложенного просил суд в удовлетворении иска Жуковой O.K. о взыскании суммы долга по договору купли-продажи недвижимости в размере 7 000 000 рублей с ООО «Транспортная компания Петропавловск» отказать в полном объеме.

В ходе судебного заседания представитель ответчика Никонов А.А., не признавая исковые требования истца, пояснил, что зачет денежной суммы в размере 5 950 000 рублей был обоюдным, между ООО «Транспортная компания Петропавловск» и ФИО7 был заключен договор цессии, по которому последний уступил право требования долга в размере 5 950 000 рублей с Жуковой О.К. исполнительный лист был передан истцу, на момент заключения основного договора купли-продажи недвижимости ответчик выполнил перед истцом свои финансовые обязательства на сумму 7 000 000 рублей, из которой 1 050 000 рублей передал лично истцу, 5 950 000 рублей проведены взаимозачетом. Поскольку истец отказалась в письменной форме оформить факт взаимозачета, в ее адрес было направлено письменное уведомление о необходимости оформить факт передачи исполнительного листа и принятия зачета, однако со стороны истца уведомление оставлено без ответа. Полагал, что на основании ст. 314 ГК РФ истец обязана исполнить свои обязательства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю Мырза Д.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании полагала исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Жукова О.К., представитель по доверенности ООО «Транспортная компания Петропавловск» ФИО9, представитель по доверенности ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» ФИО10 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: здание бани и земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>. К заявлениям был представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Жуковой О.К. – продавцом, ООО «Транспортная компания Петропавловск» - покупателем и ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» (Банк). В соответствии Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости, Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов поступивших в орган регистрации прав на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества. При проведении правовой экспертизы государственный регистратор проверяет, в том числе финансовое исполнение по договору. Так как пункт 2 договора купли-продажи содержал условие о том, что объекты недвижимого имущества продаются по цене 19000000 рублей, из которых 7 000 000 рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств, а 12 000 000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных покупателю по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, соответственно, государственным регистратором в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с переходом права собственности от Жуковой О.К. к ООО «Транспортная компания Петропавловск» была внесена запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в размере 12 000 000 рублей в пользу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». По результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов оснований для приостановления и отказа выявлено не было, в связи с этим государственным регистратором в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи о государственной регистрации перехода права собственности указанных объектов недвижимости в пользу ООО «Транспортная компания Петропавловск» и внесена запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в размере 12 000 000 рублей в пользу ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». Поскольку ограничение (обременение) на сумму 7 000 000 рублей договором купли - продажи было не предусмотрено, указанный договор был подписан всеми сторонами сделки и одновременно являлся актом приема – передачи, содержание пункта 5 указанного договора, в котором было определено, что приобретаемые объекты недвижимости в залоге у продавца, то есть Жуковой О.К. состоять не будут, было расценено государственным регистратором как исполнение всех финансовых обязательств. Следовательно, денежные средства в размере 7 000 000 рублей были переданы Жуковой О.К., так как ограничение (обременение) на сумму в размере 7 000 000 рублей договором купли-продажи № не предусмотрено, указанный договор был подписан всеми сторонами сделки и одновременно являлся актом приема - передачи. Исходя из вышеизложенного у государственного регистратора не возникло сомнений в законности сделки по указанному правоустанавливающему документу (договору купли продажи), все существенные условия договора были соблюдены, дополнительных заявлений от сторон, в том числе Жуковой О.К. о неисполнении условий договора или оспаривании сделки, а также что Жуковой О.К. денежные средства не были получены в Управление не поступало. Таким образом, по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов оснований для приостановления и отказа выявлено не было, в связи с этим государственным регистратором в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи о государственной регистрации перехода права собственности вышеуказанных объектов недвижимости в пользу ООО «Транспортная компания Петропавловск» и внесена запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в размере 12 000 000 рублей в пользу ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк». С учетом изложенного полагала, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, исковые требования считала необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, представителя в суд не направило.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 420, ст. 432 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (л.д.58-61).

Согласно п. 1.2 предметом основного договора является следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 1 000 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. кадастровый (или условный) №; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 255 кв. м.. адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №; - здание бани, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 179,3 кв. м., инв.№, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) № (л.д.58).

По условиям предварительного договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 19 000 000 рублей из которых: стоимость объекта «здание бани» составляет 12 000 000 рублей; стоимость объекта «земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. составляет 4 000 000 рублей; - стоимость объекта «земельный участок общей площадью 255 кв.м. составляет 3 000 000 рублей.

Недвижимое имущество находится в залоге. Залогодержатель - микрокредитная компания «Камчатский государственный фонд поддержки предпринимательства». Продавец обеспечивает снятие обременения до даты подписания основного договора (п. 1.6 Предварительного договора).

Как установлено предварительным договором, расчет по договору осуществляется следующим образом: в счёт причитающихся платежей по Основному Договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 1 050 000 рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

В счет причитающихся платежей по основному договору, покупатель, в порядке ст.410 ГК РФ, осуществляет зачет материальных требований к продавцу, в размере 5950000 рублей, право требования, которых возникло у покупателя на основании договора уступки прав требования (цессии), исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС№ Петропавловск-Камчатского городского суда, Исполнительного производства 52901/17/41022- ИП от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.60).

Оставшаяся сумма в размере 12 000 000 рублей является заемными для покупателя по ипотечному кредиту, предоставленному КБ «ПримСоцБанк», и перечисляется по поручению покупателя в рамках договора ипотечного кредитования банком-кредитором на расчетный счет продавца при условии предъявления им оригинала основного договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, где покупателем будет поименован покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации (л.д.60).

    Согласно выписке из лицевого счета ПАО «Камчаткомагропромбнак» за период с 01 по ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 12 000 000 рублей переведены истцу.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи №, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Камчатскому краю ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, ответчик приобрел в собственность следующее недвижимое имущество: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 1 000 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. кадастровый (или условный) №; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания бани, общая площадь 255 кв. м.. адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №; - здание бани, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 179,3 кв. м., инв.№, лит. А; А1, адрес объекта: Камчатский <адрес>, кадастровый (или условный) № (л.д.21-23).

В соответствии с п.п. 2, 2.1 договора продажная стоимость объектов составляет 19 000 000 рублей, из которых: за счет кредитных средств покупатель оплачивает сумму в размере 12 000 000 рублей, предоставленную по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». Кредитные средства перечисляются в течение 1 рабочего дня со дня получения документов после государственной регистрации.

В соответствии с п. 2.1 договора покупатель оплачивает денежную сумму в размере 7 000 000 рублей за счет собственных средств.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, обязательства по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи денежных средств в размере 5 950 000 рублей путем зачета материальных требований к продавцу, в указанном размере, возникших у покупателя на основании договора уступки прав требования (цессии), исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ ФС №, выданного Петропавловск-Камчатским городским судом, на основании которого возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком были выполнены, что подтверждается материалами дела, а также пояснениями самой Жуковой О.К., заявившей об отказе от иска в части требований о взыскании с ответчика ООО «Транспортная компания Петропавловск» суммы долга по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 950 000 рублей, производство в части которого по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

Так, в судебном заседании установлено, что определением Петропавловск – Камчатского городского суда Камчатского края от 07 апреля 2016 года утверждено мировое соглашение, заключенное между Жуковой О.К., ФИО7, ФИО11 по условиям которого расторгнут предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и Жуковой О.К. Последняя в качестве возврата ответчику аванса в сумме 10 000 000 рублей, уплаченных ответчику по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ: передает в собственность ФИО11, в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу определения суда об утверждении настоящего мирового соглашения квартиру, общей площадью 30,2 кв.м. кадастровый № находящуюся по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры передаваемой по настоящему мировому соглашению оценивается сторонами в 2 000 000 рублей, которые засчитываются в счет погашения задолженности с момента передачи квартиры. Оставшиеся денежные средства в сумме 8 000 000 рублей Жукова О.К. уплачивает ответчику до ДД.ММ.ГГГГ в указанном в определении порядке.

На основании вступившего в законную силу определения суда истцу (должнику) ДД.ММ.ГГГГ был выдан исполнительный лист № (л.д.62-65).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Цедент) и ООО «Транспортная компания Петропавловск» (Цессионарий) заключен договор цессии, согласно которому Цедент уступает Цессионарию право требования денежной суммы в размере 5 950 000 руб. к Жуковой О.К., установленной мировым соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным Петропавловск – Камчатский городским судом, и исполнительным листом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-69).

Определением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, произведено процессуальное правопреемство ответчика ФИО7 на ООО «Транспортная компания Петропавловск» по гражданскому делу № по иску Жуковой О.К. к ФИО7 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в пределах уступленного права (л.д.91-93).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 231).

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим регистрацию прав, на предмет установления действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления, предусмотренных Законом о регистрации (пункт 234).

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

Как пояснила в ходе судебного разбирательства представитель третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю Мырза Д.А., в соответствии с п. 3 ст. 29 Федерального закона от 3.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов поступивших в орган регистрации прав на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, оценивая юридически значимые обстоятельства совершаемой сделки на предмет соблюдения требований закона ее сторонами, включая финансовую сторону обязательств. Однако документальное подтверждение исполнения финансовых обязательств сторонами заключаемых сделок, наличие соответствующих письменных доказательств передачи денежных средств, государственный регистратор не устанавливает.

Таким образом, из пояснений представителя Управления Росреестра по Камчатскому краю Мырза Д.А. в судебном заседании установлено, что сам факт исполнения обязательств в части проведения расчетов между продавцом и покупателем по оплате стоимости недвижимого имущества, передача денежных средств в виде предусмотренного предварительным договором задатка в размере 1 050 000 рублей ни в рамках правовой экспертизы, ни в рамках государственной регистрации перехода права собственности вышеуказанных объектов недвижимости в пользу ООО «Транспортная компания Петропавловск» предметом проверки государственного регистратора не являлись, а также не были предметом надлежащей проверки при регистрации перехода прав на недвижимое имущество к ответчику.

Аналогичные пояснения дала суду допрошенная в качестве свидетеля кредитный эксперт ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» ФИО10, из ккоторых следует, что сделку купли-продажи недвижимости между сторонами она оформляла лично, в связи с чем ею был истребован предварительный договор купли-продажи, с целью заключения основного договора. Основной договор являлся частично ипотечным, был составлен по шаблону Банка, внесение изменений в который сторонами не допускается, были проверены все документы, в том числе исполнение обязательства по передаче денежной суммы в размере 7 000 000 рублей, которая должна была быть выплачена за счет собственных средств покупателя. Вместе с тем, указала, что в момент оформления сделки стороны торопились, в связи с чем в основной договор условия предварительного договора не были включены, по этому же основанию вопросы по выполнению обязательств покупателем по договору продавцу недвижимости Жуковой О.К. она не задавала, о расчетах по договору, претензиях продавца к покупателю в части исполнения финансового обязательства, о наличии каких-либо разногласий по данному вопросу не уточняла, факт передачи денежных средств продавцом покупателю ею не устанавливался. К выводу о том, что покупатель рассчитался с продавцом по оплате недвижимого имущества пришла потому, что на момент заключения договора об ипотечном кредитовании Жукова каких-либо претензий к ответчику не имела, о наличии таковых при оформлении договора купли-продажи не заявляла.

При таких обстоятельствах, довод представителя Управления Росреестра по Камчатскому краю Мырза Д.А. о том, что при проведении государственной регистрации факт исполнения покупателем финансового обязательства был подтвержден, правового значения не имеет ввиду бездоказательности, тогда как сами по себе регистрационные действия, связанные с проведением правовой экспертизы документов, государственной регистрации перехода права собственности вышеуказанных объектов недвижимости в пользу ООО «Транспортная компания Петропавловск» безусловным основанием для признания сторон исполнившими обязательства по оплате передаваемого продавцом покупателю недвижимого имущества не являются.

Не являются подтверждением указанных обстоятельств и показания допрошенных в качестве свидетелей ФИО9, ФИО11, показания которых о передаче ФИО9 продавцу Жуковой О.К. денежных средств в размере 1 050 000 рублей в качестве задатка, предусмотренного предварительным договором, суд оценивает критически.

Так, свидетель ФИО9, являясь сыном генерального директора ООО «Транспортная компания Петропавловск» и одновременно занимающий должность исполнительного директора данного юридического лица, пояснил, что баня ответчиком ООО «Транспортная компания Петропавловск» была приобретена для него, в связи с чем, он, имея намерением приобрести данный объект недвижимости, лично произвел платеж в размере 1 250 000 рублей в кассу банка АТБ для снятия обременения с приобретаемого недвижимого имущества, после чего передал Жуковой О.К. денежные средства в размере 1 050 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, о чем истец выдала ему расписку, которая впоследствии была возвращена им Жуковой О.К.

Показания ФИО9 согласуются с показаниями допрошенного в качестве свидетеля ФИО11, оказывавшего ответчику по просьбе ФИО9 услуги по юридическому сопровождению данной сделки купли-продажи, проанализировав которые суд не находит оснований для принятия их за основу в качестве надлежащих и достоверных доказательств по делу, способных подтвердить факт передачи истцу спорной денежной суммы, поскольку усматривает личную заинтересованность указанных свидетелей в исходе рассматриваемого дела, что следует из показаний свидетеля ФИО9 о том, что баня была приобретена лично для него, в связи с чем, сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества заключалась в его интересах, поскольку он имел личный интерес в приобретении недвижимого имущества по договору купли-продажи с Жуковой О.К., при этом юридическое сопровождение данной сделки осуществлял ФИО11

Оценивая представленные стороной ответчика доказательства, доводы представителя ответчика о том, что истцу были переданы денежные средства в размере 1 050 000 рублей, тем самым выполнены обязательства по п. 2.1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, суд признает несостоятельными, поскольку письменные доказательства, которые бы подтвердили передачу ответчиком истцу указанной суммы, в материалы дела не представлены, не добыто таковых и в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Как утверждал в судебном заседании представитель ответчика Никонов А.А., денежные средства в размере 1 050 000 рублей были переданы истцу лично в руки.

Вместе с тем, указанные обстоятельства объективно ничем не подтверждены, в ходе судебного разбирательства истец отрицала факт получения от Никонова А.А. денежной суммы в размере 1 050 000 рублей.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

В силу статьи 195 (часть 2) ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Поскольку допустимых доказательств (ст. 60 ГПК РФ), в том числе, письменных доказательств передачи денежных средств истцу суду не представлено, в отсутствие письменного подтверждения факта передачи денежных средств свидетельские показания не могут быть приняты судом во внимание.

Так, исходя из смысла положений п. 1 ст. 162 ГК РФ, факт передачи денежных средств не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. Письменные доказательства передачи денежных средств в счет выполнения обязательств по договору купли-продажи, ответчиком не представлены.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика суммы по договору купли-продажи недвижимости в размере 1 050 000 рублей подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину пропорционально удовлетворенной части иска в сумме 10 250 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Жуковой О.К. удовлетворить.

Взыскать с ООО «Транспортная компания Петропавловск» в пользу Жуковой ОГ.К. сумму по договору купли-продажи недвижимости в размере 1 050 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, всего взыскать 1 053 200 рублей.

Взыскать с ООО «Транспортная компания Петропавловск» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 250 рублей.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 09 ноября 2018 года.

Председательствующий                         подпись                                    И.А. Ежова

Верно

Судья                                                                                                          И.А. Ежова

Подлинник решения суда находится в деле Петропавловск-Камчатского городского суда № 2-5622/18