Решение от 21.12.2015 по делу № 3га-794/2015 от 06.11.2015

Дело №3-794/2015

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа                      21 декабря 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.,

при секретаре Шакировой Г.Р.,

с участием представителя ООО «Возрождение» Валькова Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Возрождение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее ООО «Возрождение») обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства торгово-автосервисного комплекса с временными парковочными местами, общей площадью 14298 кв.м., расположенного по адресу: адрес, на основании заключенного с Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан договора аренды от 07.10.2013 года № 1414-13. Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере 230948159,04 рублей по состоянию на 23 июня 2015 года. Согласно отчету ООО «Регион-Консалтинг» от 09.09.2015 года №192-15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... на эту дату составляет 69318000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 14298 кв.м., расположенного по адресу: РБ, адрес, равной рыночной по состоянию на 23 июня 2015 года в размере 69318000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 21 декабря 2015 года представитель ООО «Возрождение» Вальков Д.А. исковые требования поддержал в полном объеме. Против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражал, сделанное им заключение не оспорил. Пояснил, что с заключением эксперта знаком, с ним согласен. Указал, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной необходимо для уменьшения размера арендных платежей. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной в соответствии с результатом экспертизы.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 13.11.2015 г. № 080771 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 31.01.2012 г. с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства административно-торгового комплекса» категории земель: земли населенных пунктов и площадью «14322 кв.м.». В ГКН 26.09.2013 г. в соответствии с постановлением Администрации городского округа г. Уфа РБ от 23.09.2013 г. № 4931 внесены изменения о виде разрешенного использования на формулировку «для завершения строительства административно-торгового комплекса». В последующем на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в ГКН 23.06.2015 г. внесено изменение в сведения о площади данного земельного участка на значение «14298 кв.м.». Кадастровая стоимость участка была пересчитана с применением УКПС в размере 16152,48 руб./кв.м., утвержденного постановлением Администрации городского округа г. Уфа РБ от 30.12.2014 № 5860, рассчитана и утверждена в Акте определения кадастровой стоимости от 23.06.2015 г. и внесена в ГКН 23.06.2015 г. (л.д.150-154).

В судебном заседании 20 ноября 2015 года представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан Янбаева Ф.З. просила в удовлетворении иска отказать.

В письменном возражении на заявление ООО «Возрождение» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, указав, что сведения о земельном участке и его кадастровой стоимости внесены в соответствии с федеральным законодательством, просило в удовлетворении иска отказать (л.д.165-167).

Эксперт ФИО4, будучи допрошенным в судебном заседании 21.12.2015 года, подтвердил правильность своего заключения, указав, что в качестве аналогов подобрал и использовал участки с аналогичным объекту назначением, при применении корректировок использовал Справочник корректировок «Росбизнеспрайсинформ», т.к. в нем есть корректировки применительно для Республики Башкортостан и по г. Уфе, а в Справочнике Лейфера – в среднем по России. Пояснил также, что оценщик использовал в качестве аналогов только один с назначением «автосервисный комплекс», остальные – для торговых объектов, а они дороже, поэтому рыночная стоимость участка-объекта у оценщика выше.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление с учетом его уточнения подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 этого же Кодекса).

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Материалами дела установлено, что между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «АвтоТрансСервис» заключен договор аренды от 07.10.2013 года №... сроком до 23.09.2016 года. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №... площадью 14322 кв.м. (л.д. 17-21).

В соответствии с п.п. 4.2.1 договора аренды размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.3).

Из представленных суду расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, усматривается, что арендная плата рассчитана по ставке 1,72 % - в 2012 году, по ставке 1,81% - в 2015 году от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 20, 115).

Согласно договору уступки прав от 05.12.2013 года ООО «АвтоТрансСервис» передало ООО «Возрождение» права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 07.10.2013 года №... сроком до 23.09.2016 года (л.д. 23-24).

Дополнительным соглашением от 20.01.2014 года № 1, заключенным между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Возрождение» установлено, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.10.2013 года №... переданы от ООО «АвтоТрансСервис» к ООО «Возрождение» с 18.12.2013 года, остальные пункты договора оставлены без изменений (л.д. 22).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 14298 кв.м., с разрешенным использованием: для завершения строительства торгово-автосервисного комплекса с временными парковочными местами, расположенного по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 31.01.2012 года (л.д. 10-16, 150-154).

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

ООО «Возрождение» просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя, как плательщика арендной платы.

Заявителем предоставлен отчет от 09.09.2015 года №192-15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Регион-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 23 июня 2015 г. составляет 69318000 рублей (л.д.37-119).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также определенная оценщиком стоимость объекта оценки подтверждены положительным экспертным заключением от 23.09.2015 г. №4696/2015 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.120-133).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 27.10.2015 г. №527 отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в комиссию 05 октября 2015 года (л.д.25-27).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 20 ноября 2015 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Ребус», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 14298 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для завершения строительства торгово-автосервисного комплекса с временными парковочными местами, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 1 июня 2014 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 34378000 рублей (л.д.1-89 т.2).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15, другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 21 декабря 2015 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15 установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15 и отчет от 09.09.2015 года №192-15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Регион-Консалтинг», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на вид передаваемых прав», «на местоположение», «на торг», «на расположение относительно красной линии», «на площадь» (л.д. 204-206).

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Поскольку экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, ставить его под сомнение оснований не имеется.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Ребус» от 04.12.2015 года № 11.13-15.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 23 июня 2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.08.2015 года (л.д. 9). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка.

Исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ООО «Возрождение» рыночной стоимости земельных участков лежит на административных ответчиках.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Возрождение», вытекающие из арендных отношений.

При таких обстоятельствах требования заявителей подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18-24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ 06.11.2015 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ 05 ░░░░░░░ 2015 ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 23.06.2015 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░░░░░ ░░░░░░░░ 14298 ░░.░., ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 34378000 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░                  ░.░. ░░░░░░░░