Решение по делу № 2-369/2021 (2-4862/2020;) от 15.05.2020

78RS0002-01-2021-003253-04

Дело №2-369/21                         Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2021 года

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

судьи Добрыниной А. Н.

при секретаре Городнянской К. А.

с участием представителя истцов и третьего лица Конкина Н. Е., представителя ответчика Исмагиловой Г. А. и ООО «Северная Венеция» Анисимовой Е. С., представителя ответчика Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга Лисовской Е. В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Солодкого А. И., Крылова А. В., Кобицкой Е. А. к Исмагиловой Г. А., ООО «Северная Венеция», Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о запрете использования жилого помещения в качестве гостиницы, признании незаконным решения о согласовании перепланировки жилого помещения, обязании привести жилое помещение в прежнее состояние,

УСТАНОВИЛ:

Солодкий А. И., Крылов А. В., Кобицкая Е. А. обратились в суд с иском к Исмагиловой Г. А., ООО «Северная Венеция», Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о запрете Исмагиловой Г. А. и ООО «Северная Венеция» использовать жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, под гостиницу (мини-отель), признании незаконным решения межведомственной комиссии Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга №265 от 27.10.2020 о согласовании перепланировки указанного жилого помещения, обязании Исмагиловой Г. А. и ООО «Северная Венеция» привести указанную квартиру в прежнее состояние в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда в соответствии с предписанием Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга (т. 2, л.д. 138), указав, что Солодкий А. И. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, Крылов А. В. является собственником <адрес> указанном доме, а Кобицкая Е. А. – собственником <адрес>. Исмагилова Г. А. является собственником <адрес>, она осуществила самовольное переоборудование квартиры, установив дополнительные стояки водоснабжения, а также установив в помещении кухни ванну-джакузи, в тамбуре устроена сауна, в подсобном помещении – установлены унитаз и раковина, в гардеробной сделан санузел и сауна, в комнате № – ванна-джакузи, в комнате № – ванна-джакузи, в кладовой № произведено устройство санузла, установлен унитаз и раковина. Факт переоборудования квартиры подтверждается письмом Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, Исмагиловой Г. А. нарушен п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. Исмагилова Г. А. привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга Исмагиловой Г. А. выдано предписание о необходимости оформить перепланировку в установленном порядке. Исмагилова Г. А. совместно с ООО «Северная Венеция» использует переоборудованное помещение под гостиницу (мини-отель), что подтверждается протоколом осмотра доказательств. Использование данной квартиры под гостиницу создает неудобство проживающим в соседних квартирах гражданам.27.10.2020 г. решением межведомственной комиссии Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга согласована перепланировка и переустройство квартиры Исмагиловой Г. А. По мнению истцов, оно является незаконным, т.к. проект перепланировки затрагивает общее имущество многоквартирного дома: несущие стены, систему холодного и горячего водоснабжения, систему водоотведения. Увеличение количества санузлов с двух до пяти и размещение сауны однозначно свидетельствует о намерении собственника квартиры использовать ее для предоставления для проживания множеству лиц, т.е. под гостиницу. Согласие собственником многоквартирного дома на перепланировку и переустройство квартиры не было получено. Кроме того, согласно ст. 17 ЖК РФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

    Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, направили своего представителя Конкина Н. Е., представляющего также интересы третьего лица ТСЖ «Береговая 25/1», который заявленные требования поддержал.

    Представитель ответчиков ООО «Северная Венеция» и Исмагиловой Г. А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала.

    Представитель ответчика Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в судебном заседании против удовлетворения иска возражала.

    Представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

    Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Солодкий А. И. является собственником <адрес> доме по адресу: <адрес>, Кобицкой Е. А. принадлежит <адрес> том же доме, Крылову А. В. – <адрес> (т. 1, л.д. 18).

Исмагилова Г. А. является собственником <адрес> доме по указанному адресу (т. 1, л.д. 21) и она же является генеральным директором ООО «Северная Венеция» (т. 1, л.д. 57).

15.12.2019 г. между Исмагиловой Г. А. и ООО «Северная Венеция» заключен договор аренды №, в соответствии с которым Исмагилова Г. А. предоставила принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес> за плату во временное владение и пользование двухкомнатную квартиру для сдачи в субаренду меблированных комнат (т. 1, л.д. 124). Договор заключен сроком на 11 мес., 15.12.2019 г. помещение принято арендатором по акту приема-передачи.

01.07.2020 г. указанный договор расторгнут (т. 1, л.д. 161).

Письмом от 27.08.2020 г. ООО «Северная Венеция» известила МИФНС России №17 по Санкт-Петербургу о прекращении деятельности гостиниц и прочих мест проживания по адресу: <адрес>, с 27.08.2020 г. (т. 1, л.д. 163-164).

    14.03.2019 г. Государственная жилищная инспекция на запрос депутата Марченко Е. Е. сообщила, что 23.01.2019 г. по адресу: <адрес>, проведено выездное заседание межведомственной комиссии Выборгского района Санкт-Петербурга, проведен осмотр квартиры, в результате которого установлено, что собственником выполнено самовольное переоборудование квартиры без оформления соответствующей документации, а именно: в помещении № (кухня) установлена ванна-джакузи, в помещении № (подсобное помещение) произведено устройство унитаза и раковины, в помещении № (тамбур) произведено устройство сауны, в помещении № (комната) установлена ванна-джакузи, в помещении № (гардеробная) произведено устройство сауны и санузла, в помещении № (комната) установлена ванна-джакузи, в помещении № (кладовая) установлена ванна-джакузи, в помещении № (кладовая) произведено устройство санузла, установлен унитаз и раковина, т.е. нарушен п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. По результатам проверки за выявленные нарушения собственник привлечен к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (т. 1, л.д. 65, 93-94).

    03.07.2020 г. составлен акт проверки Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, в котором указано, что подлежащие сдаче комнаты квартиры оборудованы мебелью, телевизорами, одноразовыми тапочками в индивидуальной упаковке, отдельными санузлами, при входе в квартиру смонтирована стойка типа «ресепш», размещено объявление о необходимости гостям соблюдать режим тишины. Постояльцы на момент проверки отсутствуют, вывески не выявлены. Таким образом, жилое помещение используется для предоставления гостиничных услуг, что является нарушением п. 3 ст. 17 ЖК РФ (т. 2, л.д. 47).

    Также в материалах дела имеется договор аренды меблированного помещения от 24.03.2020 г., заключенный между Катюха Р. В. и ООО «Северная Венеция», в соответствии с которым помещение – комната № предоставлена ему для проживания на период с 24.03.2020 по 26.03.20202 г. (т. 2, л.д. 53).

    24.01.2019 г. Администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга выдано предписание Исмагиловой Г. А. в связи с выявленным фактом самовольного переустройства жилого помещения устранить указанные нарушения и привести квартиру в проектное состояние в соответствии с кадастровой и технической документацией (т. 1, л.д. 144).

    04.04.2019 г. межведомственной комиссией Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга отказано в согласовании проекта перепланировки ООО «Соглас-Проект», представленного Исмагиловой Г. А., в связи с тем, что проектная документация не соответствует требованиям п. 14 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию», обмерный план не соответствует плану перепланировки, выявлены новые проемы в стенах, заявленных как несущие, на обмерном плане представлены не все привязки проемов и простенков, не представлены решения по прокладке с уклоном 0,02 трубопроводов водоотведения диаметром 50 мм в полу толщиной до 25 мм, исключающие разрушение несущих конструкций перекрытий, ванные комнаты должны быть изолированы от жилых комнат, в проекте отсутствует раздел «Вентиляция» (т. 1, л.д. 143).

    24.09.2019 г. межведомственной комиссии Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга принято решение о согласовании перепланировки квартиры, принадлежащей ответчице Исмагиловой Г. А., в соответствии с представленной проектной документацией, срок производства строительных работ установлен с 24.09.2019 по 24.09.2020 г. (т. 1, л.д. 122).

    Из протокола заседания комиссии следует, что рассмотрена проектная документация ООО «Соглас-Проект» по объекту «Проект перепланировки и переустройства по адресу: Санкт-Петербург, Шувалово, ул. Береговая, д. 25, корп. 1, лит. А, кв. 2. Проектом предусмотрены монтаж дополнительных перегородок, устройство дополнительных санузлов, подключение сантехнического оборудования к стоякам, расположенным в границах перепланируемого помещения, отопление осуществляется от существующих приборов по существующей схеме, предусмотрена общеобменная вентиляция в существующие вентиляционные каналы (т. 1, л.д. 170).

    01.12.2020 г. подписан акт приемки выполненных работ №207 в квартире по адресу: <адрес>, в соответствии с которым перепланировка выполнена по проекту, согласованному решением МВК от 27.10.2020 г. (т. 2, л.д. 140).

    26.01.2021 г. Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга составлен акт проверки, согласно которому гостиничная деятельность по состоянию на момент проверки не ведется, в сети «интернет» информация о нахождении гостиницу отсутствует, представлен договор долгосрочной аренды жилого помещения сроком на 11 мес. (одна комната) (т. 2, л.д. 142).

    Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

    В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

1.7.3. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав (ст. 28 ЖК РФ).

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    По ходатайству истцов судом была назначена строительно-техническая экспертиза. В соответствии с заключением эксперта СПбГАСУ Челноковой В. М. в проекте перепланировки и переустройства квартиры зафиксированы следующие несоответствия: после переустройства в комнате (помещение №15) не предусмотрено создание окна, таким образом, данное жилое помещение остается без естественного источника света, что противоречит требованиям п. 25 гл. II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», в соответствии с которым комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение».

    Запрещается уменьшать жилую площадь квартиры за счет увеличения нежилой, т.е. устройства дополнительных санузлов, тамбуров и т. д. Согласно проекту перепланировки за счет устройства дополнительных санузлов, тамбуров, сауны и гардеробной жилая площадь квартиры уменьшается на 33,6 кв. м., т.е. более чем на 30%.

    Помещение 10 на плане перепланировки является сауной, в проекте отсутствуют указания по производству работ по устройству сауны и подключению ее оборудования к электросетям.

    В проекте указано, что вентиляция осуществляется через существующие вентканалы (т. 1, л.д. 187). Нет расчета дополнительной нагрузки ль дополнительных санузлов, отсутствует согласование с ресурсоснабжающей организацией ГУП «Водоканал» на устройство дополнительных санзулов, и следовательно, увеличение нагрузки на внутридомовые сети канализации и водоснабжения. Таким образом, проект перепланировки и переустройства квартиры не соответствует действующим строительным нормам и правилам содержания и эксплуатации жилых помещений.

    В разделе «Техническое обследование» нет сведений о перегородках из газобетона. Конструкции признаны работоспособными, при этом отсутствуют какие-либо расчеты несущей способности конструкций и результаты измерений. Вызывает сомнение достоверность проведения технического обследования здания, т.к. в техническом паспорте (т. 1, л.д. 126) указано, что стены здания монолитные железобетонные, а в разделе «Техническое обследование» здание отнесено к кирпичным.

    Выполненные и принятые работы по перепланировке и переустройству жилого помещения не соответствуют утвержденному проекту в следующем:

- проект содержит раздел 6 «Противопожарные мероприятия». Требования данного раздела не выполнены в части установки пожарной сигнализации, устройства защитного отключения электросети, установки в каждом санузле отдельного крана для присоединения шланга. Таким образом, полностью не обеспечена пожарная безопасность на объекте. В проекте не предусмотрена установка в квартире электроприборов – двух бойлеров мощностью не менее 1500вт, что увеличивает нагрузку на электросети и требует согласования с эксплуатирующей организацией. По материалам обследования ГЖИ Санкт-Петербурга от 14.03.2019 г., проведенного 23.01.2019 г. в жилых комнатах были установлены 4 ванны-джакузи. Установка санитарно-технического оборудования в жилых комнатах запрещена. При осмотре определено, что ванны-джакузи демонтированы, но выявлены оставленные вводы для горячей и холодной воды и отвода сточных вод канализации. Оставленные вводы указывают на то, что сохранились трубы, проложенные для подвода к ваннам-джакузи горячей и холодной воды и для отвода сточных вод канализации, однако в проекте перепланировки данные трубы не указаны.

    Не выполнены требования проекта перепланировки «до начала производства работ получить согласование эксплуатирующей организации и заключить договор на технадзор (т, 1, л.д. 191). Согласование с эксплуатирующей организацией, т.е. ТСЖ дома, не проводилось. Договор на проведение технического надзора за выполнением работ по перепланировке заключен не был, эксперту не представлен. Таким образом, выполненные и принятые работы по перепланировке и переустройству не соответствуют утвержденному проекту.

    При проведении работ по переустройству и перепланировке квартиры общее имущество многоквартирного дома (несущие стены, стояки и т.п.) не подлежало ремонту или сносу, однако фактически из жилой комнаты №11 осуществляется выход на террасу. В соответствии с проектом перепланировки в помещении №11 оконный блок представлен как существующий оконный блок с дверью. При этом в проекте строительства дома данный оконный блок не предусматривает дверь. Таким образом, не учтено в проекте перепланировки изменение ограждающих конструкций, входящих в общее имущество многоквартирного дома, что требует согласования со всеми сособственниками.

    Также в связи с устройством дополнительных санузлов и установкой дополнительного санитарно-технического оборудования была увеличена нагрузка на общедомовые сети, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Увеличение нагрузки на общедомовые сети должно быть согласовано с ресурсоснабжающей и эксплуатирующей организациями, т.е. ГУП «Водоканал» и ТСЖ, такое согласование не проводилось.

    Таким образом, при проведении работ по переустройству и перепланировке жилого помещения было затронуто общее имущество многоквартирного дома, а именно ограждающие конструкции, увеличена нагрузка на общедомовые сети, что требует согласования со всеми сособственниками многоквартирного дома (т. 2, л.д. 170-193).

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертизы, поскольку экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основывается на исходных объективных данных.

То обстоятельство, что СаНПиН 2.1.2.2645-10. «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», которые эксперт указывает в списке документов, отменены с 01.03.2021 г., не влияет на достоверность выводов эксперта, поскольку нормы, касающиеся необходимости наличия в жилой комнате естественного освещения содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Кроме того, на момент составления проекта и получения решения МВК о его согласовании данные СаНПиН действовали.

Замена оконных проемов в фасадных стенах на дверные проемы без разработки необходимой проектной и исполнительной документации, получения соответствующих разрешений и согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме нарушает права собственников и положения п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 51, ч. 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 19 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом в реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

Ответчиком Исмагиловой Г. А. не были представлены доказательства, подтверждающие тот факт, что работы по переустройству и перепланировке, связанные с оборудованием в квартире дополнительных санитарно-технических приборов, не повлекут недопустимого увеличения нагрузки на канализацию, вентиляцию и сети водоснабжения и не нарушит права и интересы других лиц, проживающих в многоквартирном доме

При таких обстоятельствах решение о согласовании переустройства и перепланировки от 27.10.2020 г. о согласовании перепланировки квартиру, принадлежащей Исмагиловой Г. А., нельзя признать законным.

Требование истцов, заявленное к Исмагиловой Г. А., о приведении квартиры в прежнее состояние в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу подлежит удовлетворению, как и требование о запрете использования указанной квартиры под гостиницу.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения данного требования, а также требования о запрете использования квартиры в качестве гостиницы, к ответчику ООО Северная Венеция» не имеется, поскольку данное юридическое лицо являлось лишь арендатором указанного жилого помещения, в настоящее время договор аренды с ним расторгнут, помещение передано собственнику по акту приема-передачи.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Запретить Исмагиловой Г. А. использовать квартиру по адресу: <адрес> под гостиницу.

Признать незаконным решение межведомственной комиссии Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга №265 от 27 октября 2020 года о согласовании перепланировки квартиры по адресу: <адрес>

Обязать Исмагилову Г. А. привести квартиру по адресу: <адрес>, в прежнее состояние в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Решение принято в окончательной форме 07 июля 2021 года.

    Судья                                Добрынина А. Н.