Решение от 29.10.2018 по делу № 2-2185/2018 от 13.04.2018

г. Смоленск Дело № 2-2185/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2018 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Храпова И.П. к Рогачевой Е.А., Рогачеву Н.Н. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Храпов И.П. обратился в суд с иском к Рогачевой Е.А., Рогачеву Н.Н. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, указав в обоснование исковых требований, что на основании договоров купли-продажи от 25.04.2013, заключенных между ним и ответчиками, он является собственником гаража №, с кадастровым номером № и гаража №, с кадастровым номером №, расположенных в <адрес>. В феврале 2018 года истец обратился в ООО "Архитек" в связи с необходимостью оформления земельных участков под гаражами. В соответствии с выполненной схемой наложения границ, указанные гаражи находятся в рекреационной зоне Р1, земельный участок под гаражами не зарегистрирован. Согласно ст. 39.5 ЗК РФ представлены случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно. Обслуживание капитального гаража не является разрешенным видом использования на территории рекреационной зоны Р-1. Осуществлять вид разрешенного использования на земельных участках разрешено в силу перечисления этих видов деятельности в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам. В соответствии с п.4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Согласно ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность. Ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в пределах особо охраняемых природных территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. В соответствии со ст. 94 ЗК земли рекреационного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью либо частично из хозяйственного использования и оборот, для которых установлен особый правовой режим. В силу п.5 ст. 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи гаража № с кадастровым номером № от 25 апреля 2017 года, заключенный между Храповым И.П. и Рогачевой Е.А., а также договор купли-продажи гаража № с кадастровым номером № от 25 апреля 2017 года, заключенный между Храповым И.П. и Рогачевым Н.Н.

В судебном заседании представитель истца Лосев И.В. поддержал исковые требования, обосновав их вышеизложенными обстоятельствами.

Ответчики Рогачева Е.А. и Рогачев Н.Н. в судебное заседание не явились, однако исковые требования признали полностью. Признание иска изложено в письменных заявлениях и приобщены к материалам гражданского дела. Последствия признания иска, предусмотренные ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, ответчикам разъяснены и понятны.

При таких обстоятельствах в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 173 ГПК РФ в случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.

Судом определено не принимать признание ответчиками иска и продолжить рассмотрение спора по существу, поскольку волеизъявление последних противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора и нарушает права третьих лиц, у которых спорные гаражи находятся в залоге и в чьих интересах на спорные гаражи наложен арест в целях удовлетворения денежных требований.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» Попов А.М. в судебном заседании пояснил, что разрешение настоящего спора оставляет на усмотрение суда.

Третьи лица ПАО "Сбербанк России", ИФНС России по г. Смоленску, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили по неизвестным суду причинам.

Представитель третьего лица ПАО "Восточный экспресс банк" в судебное заседание не явился, в представленных возражениях просил суд в удовлетворении исковых требований просил отказать, поскольку спорные объекты недвижимости находятся у Банка в ипотеке и на них на основании решения суда обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25 апреля 2013 года между Рогачевой Е.А. (продавец) и Храповым И.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: <данные изъяты> (л.д. 5, 8).

Кроме того, 25 апреля 2013 года между Рогачевым Н.Н. (продавец) и Храповым И.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: <данные изъяты> (л.д. 6, 7).

Указанные договоры купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи о регистрации гаража № и гаража № в <адрес> соответственно.

В настоящее время в ЕГРН в отношении указанных гаражей внесены записи о запрещении сделок с ними, о запрете на совершение регистрационных действий и об их аресте в пользу кредиторов – АО «Россельхозбанк», ПАО «Сбербанк России», ИФНС России по г. Смоленску, в том числе в пользу ПАО КБ «Восточный», у которого данные гаражи находятся в ипотеке (л.д. 25-30, 42, 43).

Постановлением главы Администрации Промышленного района г. Смоленска № 80 от 11.09.2007 за Рогачёвой Е.А. и Рогачёвым Н.Н. были закреплены места № и № в <адрес> для строительства гаражей по типовым проектам.

Между тем, из вышеуказанных договоров купли-продажи и выписок из ЕГРН следует, что данные гаражи возведены не в соответствии с типовым проектом, так как состоят из веранды, комнаты отдыха, сауны, душевой и санузлов.

Согласно сообщению Управления Архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска ГСК «Заря» располагается на земельном участке с кадастровым номером № площадью 18000 кв.м, который находится в территориальной зоне Т1 – зона размещения автотранспортных предприятий. Сведения о гаражах с кадастровыми номерами № и № в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Смоленска отсутствует (л.д. 32).

Исходя из схемы наложения границ фактического расположения нежилых строений, подготовленной кадастровым инженером ООО «Архитек» ФИО1, гаражи с кадастровыми номерами № и № расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ГСК «Заря», и вне территориальной зоны Т1, и фактически находятся в территориальной зоне Р1 (л.д. 54-56).

В статье 47 Правил землепользования и застройки г. Смоленска, утверждённых Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490, содержится градостроительный регламент территориальной зоны Р1 - зона рекреационно-природных территорий, не предусматривающий возведение в ней гаражей.

Истец в качестве существенного нарушения условий договоров купли-продажи гаражей просит суд признать то обстоятельство, что гаражи по своей сути являются самовольными постройками, поскольку возведены с нарушениями градостроительного регламента и не на земельном участке, предназначенным для строительства гаражей, а потому в любой момент времени они могут быть снесены по требованию компетентных органов.

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Суд соглашается с доводом ответчика о наличии признаков самовольной постройки в отношении спорных гаражей, поскольку они возведены в территориальной зоне Р1, не предусматривающей такой вид строительства, и за пределами границ земельного участка, выделенного ГСК «Заря» для строительства гаражей, а также не по типовому проекту.

Между тем, разрешая настоящий спор, суд учитывает положения ч. 2 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Таким образом, законодатель прямо запрещает совершение сделок с самовольными постройками, в том числе, когда права на постройку зарегистрированы в ЕГРН. Как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

    Следовательно, недействительный договор, к которым относятся договоры и с самовольными постройками, не влечет юридических последствий, а потому последующее расторжение такого договора не имеет правового значения и не порождает искомых правовых последствий. Расторжение договора судом только прекращает правоотношения сторон на будущее с момента вступления решения суда в законную силу.

С учётом установленных обстоятельств и вышеприведённых норм права, суд приходит к выводу, что наличие признаков самовольной постройки у объекта недвижимого имущества, приобретённого по договору купли-продажи, не может применительно к ст. 450 ГК РФ считаться существенным нарушением договора другой стороной, а является основанием для признания такого договора (сделки) недействительным (ничтожным).

Истцом, заявившим требование о расторжении договора, а не о признании его недействительным, выбран неверный способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку в силу ст. 12 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки и прекращение правоотношения являются разными способами защиты нарушенного права, а суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям (часть 3 статьи 196 ГПК РФ).

    Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ (пункт 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░