Решение от 19.02.2021 по делу № 3а-10/2021 от 24.09.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-10/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2021 года                                                               город Калининград

    Калининградский областной суд в лице     судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Горенко Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Заливатской Людмилы Константиновны об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП Заливатская Л.К. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3765697 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 10430981,00 рубль, указав, что внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 566180913, 96 рублей существенно нарушает права административного истца как арендатора имущества.

Представители ИП Заливатской Л.К. – Ткачук Р.В., Кулиниченко Н.Н. настаивали на удовлетворении административного иска, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам отчета об оценке №Н-0334-2020, выполненного оценщиком ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Сергиенко Г.А.

Представители Правительства Калининградской области Грибанов А.В., заинтересованных лиц администрации МО «Мамоновский городской округ» Козловская Т.А., ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Джанунц С.В. не возражали против установления новой кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом Беляевым Л.А.

ИП Заливатская Л.К., представитель ответчика Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ИП Заливатская Л.К. является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, площадью 3765697 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2019 года.

Названным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 566 180 913,96 рублей, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 05 февраля 2020 года.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

    В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

    Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ИП Заливатская Л.К. представила суду выполненный 25 августа 2020 года оценщиком ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Сергиенко Г.А. отчет об оценке № Н-0334-2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 10 431 000,00 рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

    Представителями заинтересованных лиц администрации МО «Мамоновский городской округ» Козловской Т.А., ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Добшиковой Т.В., административного ответчика Правительства Калининградской области Грибановым А.В. поставлена под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете об оценке № Н-0334-2020, ввиду отличия объекта оценки от объектов – аналогов, нарушения стандартов оценки и использования недостоверной информации.

В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Стороны пользуются равными правами, в том числе на заявление ходатайств, представление доказательств. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения (часть 3).

    В ходе судебного разбирательства в связи с поступившим от представителя заинтересованного лица администрации МО «Мамоновский городской округ» Козловской Т.Н. ходатайством о проведении судебной экспертизы суд назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года, проведение которой поручил эксперту ООО «Специализированная фирма «Оценка» Беляеву Л.А.

    Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от                            30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

    01 февраля 2021 года в Калининградский областной суд поступило заключение эксперта ООО «Специализированная фирма «Оценка» Беляева Л.А. № ЭЗ-002-21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 269 600 000,00 рублей.

    Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

    Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

Из содержания экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта.

Рыночная стоимость застроенного земельного участка должна быть определена в результате его индивидуальной оценки исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта (п. 20 раздел VI ФСО №7).

Экспертом Беляевым Л.А. земельный участок с кадастровым номером 39:21:000000:5 обоснованно отнесен к сегменту рынка земельных участков населенных пунктов производственных зон, зон инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур, что связано с наличием на земельном участке находящихся в собственности Заливатской Л.К. пятидесяти двух нежилых объектов недвижимости, образующих единый комплекс нежилых зданий и сооружений, расположенных на территории бывшего военного городка инженерно-саперной воинской части и ранее использовавшихся для учебных, административных, хозяйственных целей, для проживания военного состава. Территория земельного участка насыщена коммуникациями: ливневая канализация, общая канализация, водопроводы, электросети, дорожная сеть и площадочное замощение. Также на территории земельного участка хранилось большое количество техники, оборудования и транспортных средств, производился их ремонт, хранилось большое количество горюче-смазочных материалов.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № никогда не использовался в соответствии с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, что не было учтено оценщиком ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Сергиенко Г.А.

Оцениваемый земельный участок оценщик Сергиенко Г.А. отнес к сегменту рынка: земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых), а затем на основании анализа данных о ценах сделок и предложений с земельными участками сельскохозяйственного назначения вывел диапазон цены предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения от 1 до 4 рублей за 1 кв.м, которому и соответствовала определенная итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № (2,77 рубля за кв.м).

Однако анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости в отчете отсутствует, выборка публичных предложений земельных участков в отчете оценщика не приведена, в связи с чем указанный диапазон цены за 1 кв. м не обоснован и не позволяет сделать достоверный вывод о том, что определенная оценщиком итоговая величина рыночной стоимости земельного участка укладывается в установленный им интервал значения цен оцениваемого сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № не относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (часть 1).

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (часть 2).

Однако оценщиком к расчетам приняты объекты-аналоги из земель сельскохозяйственного назначения, то есть иной категории земель, нежели объект оценки.

При этом перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию невероятно затруднен.

В нарушение пункта 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, оценщик Сергиенко Г.А. не провел анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером №, в то время как такой анализ лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель земли населенных пунктов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Мамоново Калининградской области данный земельный участок отнесен к застройке ВРЗ (зоны (территории) объектов оборонного назначения (объектов Федеральной службы безопасности военных комиссариатов, территории воинских частей и прочее). Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства в данной зоне не подлежат ограничению, что является важным повышающим ценообразующим фактором.

    На основании пункта 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Таким образом, наличие на территории земельного участка с кадастровым номером № зданий и сооружений «Военного городка», их назначение, отсутствие ограничений по использованию, а также анализ Перечня видов разрешенного использования правил землепользования и застройки города Мамоново Калининградской области позволил эксперту Беляеву Л.А. отнести данный объект оценки к зоне ПРТ -Производственные зоны, зоны инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктур, которые предназначены для размещения производственных, коммунально-складских и коммунальных объектов, включая городские, межрайонные и районные (квартальные) объекты инженерной инфраструктуры, отнесенные по категории к коммунальным объектам, прочих объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и прочих.

Следует также отметить, что 22 июня 2020 года Постановлением Правительства Калининградской области №414 утвержден генеральный план муниципального образования «Мамоновский городской округ», согласно которому земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

Как усматривается из экспертного заключения на основании выборки публичных предложений земельных участков производственного назначения, расположенных в Калининградской области, экспертом Беляевым Л.А. определен доверительный интервал цен предложений на исследуемом рыночном сегменте, который составил от 125,96 руб./ кв. м до 149,75 руб./ кв. м.

    Поиск ценовой информации и объектов-аналогов правомерно осуществлен экспертом Беляевым Л.А., исходя из Правил землепользования и застройки, установленных для объекта оценки, а также типичной сегментации типов и видов недвижимости на рынке Калининградской области, сложившейся на дату оценки.

В соответствии с требованиями Методических рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (РОО 21.11.2018 года, Протокол №67-Р) эксперт Беляев Л.А. выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки производственного назначения, которые относятся к определенному им сегменту рынка объекта-оценки.

Согласно пункту 20 ФСО N 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Беляев Л.А. имеет диплом Московского государственного университета экономики, статистики и информатики, № ПП 231713 от 28 сентября 2000 года, прошел повышение квалификации в области оценки в НОУ ВПО «Балтийский институт экономики и финансов» по программе «Оценочная деятельность», № 00039-004 от 30 сентября 2013 года, квалификация – эксперт, имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности Федерального ресурсного центра по организации подготовки управленческих кадров: «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса»; является действительным членом РОО – Ассоциации «Русское общество оценщиков» с 2007 года; общий стаж работы 37 лет, оценочный – 20 лет.

Оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

    При таком положении суд не соглашается с позицией представителей административного истца ИП Заливатской Л.К. - Ткачука Р.В., Куличенко Н.Н. о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком Сергиенко Г.А. в размере 10 430 981,00 рубль с применением сравнительного подхода, является более достоверной.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а по итогам профессионального исполнения оценщиком законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи.

Оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, то есть в размере 269 600 000,00 рублей.

    Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд – 24 сентября 2020 года.

    Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 3765697 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 269 600 000,00 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ 24 ░░░░░░░░ 2020 ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09 ░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                    ░.░. ░░░░░░░░░