Решение от 16.04.2020 по делу № 66а-1685/2020 от 18.03.2020

Дело № 66а-1685/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                            16 апреля 2020 года

    Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Васильевой Т.И.,

    судей Синьковской Л.Г., Васильевой Т.Г.,

    при помощнике Островской М.А.

    рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-4672/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы на решение Московского городского суда от 25 декабря 2019 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Вернисаж» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

    Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

ООО «Вернисаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка.

Решением Московского городского суда от 25 декабря 2019 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 566 314 214 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества г. Москвы Ухабин А.Ю. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование указывает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, не соответствующие спорному объекту недвижимости по характеристикам, земельные участки не идентифицированы (отсутствует информация о кадастровых номерах, правах владения, виде разрешённого использования, рельефе, ограничениях и обременениях, наличии инженерных коммуникаций и т.д.), что не позволяет установить правильность использованных экспертом корректировок. Также в рамках доходного подхода экспертом не учтена информация о наличии залога спорного объекта недвижимости, тогда как стоимость, полученная экспертом в рамках исследования, должна быть максимально приближена к стоимости, согласованной собственником и банком в рамках залога. Несмотря на наличие указанных противоречий, ходатайство административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы было необоснованно отклонено судом.

Представителем ООО «Вернисаж» Шейкиной М.М., а также Департаментом городского имущества г. Москвы и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве заявлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Вернисаж» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: г. <адрес>.

В соответствии с положениями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 40557 от 29 ноября 2018 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № <данные изъяты> февраля 2019 года.

В обоснование административных исковых требований ООО «Вернисаж» представлен отчёт об оценке № <данные изъяты> от 10 июня 2019 года, составленный ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества г. Москвы относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчёта об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия, эксперту предложено определить рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением эксперта по деду № <данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке № <данные изъяты> от 10 июня 2019 года ООО «<данные изъяты> которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведённая в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом <данные изъяты> отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки свыше 15 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков «<данные изъяты>», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 5 апреля 2019 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. При этом расчёты эксперта не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика об использовании экспертом в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов, не соответствующих спорному объекту недвижимости, а также отсутствии информации о кадастровых номерах, правах владения, виде разрешённого использования, рельефе, ограничениях и обременениях, наличии инженерных коммуникаций объектов-аналогов. Так, согласно пояснениям эксперта по схожим со спорным объектом недвижимости характеристикам удалось выделить лишь 3 объекта-аналога с соответствующей объекту исследования площадью и видом разрешённого использования «под многоквартирную застройку» (ссылки на источники информации представлены в заключении эксперта на стр. 28). Указанные характеристики, наряду с расстоянием от МКАД, местоположением, наличием застройки и правообладанием, использованы экспертом как основные ценообразующие факторы. Экспертом проанализированы данные рельефа местности, удалённости дорог, наличия коммуникаций объектов-аналогов, и поскольку указанные характеристики объектов-аналогов максимально приближены к характеристикам объекта исследования, применение соответствующих корректировок не требовалось. Сведения о наличии градостроительного плана земельного участка и исходно-разрешительной документации не могут существенно повлиять на стоимость объекта недвижимости, в связи с чем указанные условия экспертом не анализировались.

Относительно довода административного ответчика о том, что ввиду того, что эксперт не запросил у собственника действующие договоры залога снижена степень достоверности результата определения рыночной стоимости, эксперт пояснил, что в целях занесения стоимости объекта в государственный кадастр недвижимости исходят из предположения, что объект экспертизы свободен от любых обременений и оценивается исходя из вида фактического использования. Более того, при производстве экспертизы эксперт независим, в связи с чем определение рыночной стоимости объекта исследования не может ставиться в зависимость от стоимости объекта, согласованной собственником и банком в рамках договора залога. При таком положении анализ наличия ограничений (обременений) спорного объекта недвижимости экспертом обоснованно не производился.

Данных о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, не представлено.

Административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких корректировок.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на представленный Департаментом городского имущества г. Москвы анализ экспертного заключения эксперт представил подробные аргументированные письменные пояснения, приобщенные к материалам дела и оцененные судом первой инстанции.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая изложенное, а также непредставление административным ответчиком по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 25 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░