Решение по делу № 33-1907/2022 от 19.09.2022

Судья Кошевая Н.Н. Дело № 33-1907/2022

Дело № 2-3-49/2022

УИД 82RS0001-03-2022-000057-52

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 октября 2022 года г. Петропавловск-Камчатский

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего Мартьяновой С.Ю.,

судей Давыдовой М.В., Миронова А.А.,

при секретаре Слепчук Ю.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исполняющего обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края в интересах неопределенного круга лиц, Карагинского муниципального района к администрации Карагинского муниципального района, Кондратьеву Владиславу Владимировичу о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе администрации Карагинского муниципального района на решение Олюторского районного суда Камчатского края от 26 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Давыдовой М.В., объяснения прокурора Соловьевой О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

исполняющий обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, Карагинского муниципального района к администрации Карагинского муниципального района (далее - администрация, ответчик), Кондратьеву В.В. о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной проверки соблюдения администрацией Карагинского муниципального района требований законодательства при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прокуратурой установлено, что ответчиками заключен договор аренды земельного участка от 1 февраля 2022 года №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор Кондратьев В.В. принял во временное пользование на условиях аренды для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенный по адресу: Камчатский край, с. Оссора, категория земель - земли населенных пунктов, на срок 20 лет. Пунктами 6.2.6, 8.6, 8.8 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по решению суда в случае нарушения другой стороной других условий договора, а также ограничено право арендатора сдавать арендуемый участок в субаренду без письменного разрешения арендодателя, что не соответствует положениям п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Данные условия договора аренды нарушают как права арендатора, так и публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, которые могут выступать потенциальными субарендаторами, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора, неэффективном использовании администрацией муниципального имущества и недостаточной реализации полномочий по решению вопросов местного значения, в связи с чем иск заявлен также в интересах Карагинского муниципального района.

Просили признать недействительными пункты 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 1 февраля 2022 года №, заключенного между администрацией и Кондратьевым В.В.

Рассмотрев дело, суд постановил решение об удовлетворении требований истца.

В апелляционной жалобе администрация Карагинского муниципального района просит решение суда отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права. Полагает, что оспариваемые пункты договора не противоречат федеральному законодательству, в том числе положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ, поскольку
п. 8.6 договора предусматривает возможность расторжения договора аренды в связи с иными нарушениями, не связанными с требованием арендодателя. Так, договор может быть расторгнут в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для его заключения. Указывает, что оспаривая действительность пункта 8.8 договора, истец не пояснил, чем данный пункт противоречит действующему законодательству.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Карагинского района Камчатского края полагает, что решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель процессуального истца прокурор Соловьева О.И. решение суда полагала законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Ответчики администрация Карагинского муниципального района, Кондратьев В.В. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Камчатского краевого суда, в связи с чем на основании ст.ст.167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Из положений ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 1 февраля 2022 года между администрацией Карагинского муниципального района (арендодатель) и Кондратьевым В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого
(п. 1.1 договора) арендодатель предоставил арендатору во временное пользование находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: Камчатский край, п. Оссора, <адрес>, площадью 915 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), сроком на 20 лет, с 1 февраля 2022 года по 31 января 2042 года
(п. 3.2 договора).

Пункта 2.1 договора имеет силу передаточного акта.

Пунктом 6.2.6 договора установлено, что арендатор обязуется не сдавать арендуемый земельный участок в целом в субаренду без письменного разрешения арендодателя. О сдаче части земельного участка арендатор обязан уведомить арендодателя письменно.

Согласно п. 8.6 договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора.

В соответствии с п. 8.2 договора к существенным нарушениям условий договора, при наличии которых договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, относятся: использование земельного участка не в соответствии с его целеным назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; если арендатор не занимает арендованный земельный участок в течение двух месяцев с момента заключения договора.

В силу п. 8.8 договора в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений, договор прекращает свое действие с даты, обозначенной в п. 3.2 настоящего договора.

Обращаясь в суд с иском, прокурор указал на противоречие изложенных выше пунктов договора аренды земельного участка положениям
п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Удовлетворяя исковые требования прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае в силу ст. 45 ГПК РФ прокурор правомерно обратился с настоящим исковым заявлением в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования, поскольку предметом заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка выступает публичный земельный участок, и руководствуясь положениями ст. 448 ГК РФ, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, пришел к выводу, что действующим законодательством запрет на передачу прав и обязанностей по спорному договору аренды не установлен.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда первой инстанции основаны на верно установленных обстоятельствах при правильном применении норм материального права.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы закона, к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними специальные нормы земельного законодательства имеют приоритет над общими нормами гражданского законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно п. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из преамбулы спорного договора аренды земельного участка следует, что он заключен сторонами на основании пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № передан арендатору Кондратьеву В.В. для ведения личного подсобного хозяйства на срок на 20 лет без проведения торгов, на спорный договор не распространяются ограничения, установленные п. 7 ст. 448 ГК РФ и п. 2 ст. 615 ГК РФ о запрете на перенаем земельного участка и передачу его в субаренду (поднаем) и перенаем только с согласия арендодателя.

В этой связи судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что п. 6.2.6 договора аренды, устанавливающий необходимость получения письменного разрешения арендодателя на сдачу земельного участка в субаренду, прямо противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, вследствие чего является недействительным в силу его ничтожности.

Судебная коллегия также полагает обоснованными выводы суда в части признания противоречащими федеральному законодательству п. 8.6 договора аренды, устанавливающего возможность расторжения договора в случае нарушения другой стороной его условий, и п. 8.8, закрепляющего возможность досрочного расторжения в случае предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений, поскольку положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в силу закона договор аренды, заключенный на срок более чем пять лет, может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действие п. 8.6 договора распространяется на случаи возникновения иных обстоятельств, в частности случаи признания утратившим силу распорядительного акта, на основании которого был заключен договор аренды, не имеют правового значения для существа рассматриваемого дела, поскольку из содержания оспариваемого прокурором пункта прямо следует, что в качестве основания для расторжения договора по решению суда стороны предусмотрели именно нарушение его условий, к которым отмена или признание утратившим силу распорядительного акта не относится.

Разрешая требование о признании недействительным п. 8.8 договора аренды, суд первой инстанции указал, что данный пункт прямо предусматривает основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в случае своевременного предупреждения арендатора, что противоречит положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Полагая данный вывод суда правильным и основанным на законе, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в частности: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу п.2.2 данной нормы наряду с указанными в п.п. 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

Кроме того, положениями ст. 279 ГК РФ предусмотрено изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд,
ст. 610 ГК РФ закреплена возможность прекращения договора аренды по истечении предельного срока в случае не установления срока аренды,
ст.ст. 619, 620 ГК РФ - досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора.

Приведенными выше положениями закона предусмотрены различные частные случаи прекращения договора аренды земельного участка, в том числе по инициативе арендодателя.

Вместе с тем закон не предусматривает универсальные случаи прекращения договора аренды после своевременного уведомления арендодателем арендатора, в связи с чем в договоре аренды земельного участка сторонами должны быть предусмотрены конкретные условия прекращения арендных правоотношений, в том числе по инициативе арендодателя.

В этой связи закрепленная в п. 8.8 оспариваемого договора возможность своевременного предупреждения арендодателем арендатора сама по себе не может являться достаточным основанием для прекращения арендных отношений, вследствие чего данный пункт договора является недействительным (ничтожным).

Иные доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут влиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, повторяют правовую позицию ответчика, изложенную им в суде первой инстанции и являвшуюся предметом изучения, сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и иному толкованию действующего законодательства и не содержат ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования или опровергали бы выводы решения суда, а также указаний на наличие оснований для его отмены или изменения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, в связи с чем признаются несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 327.1. - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Олюторского районного суда Камчатского края от
26 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи