Решение по делу № 2-267/2022 (2-3992/2021;) от 07.10.2021

УИД:23RS0042-01-20021-006137-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск                                                15 марта 2022 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.

при секретаре Данилович Е.В., с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-276/2022 по иску Милица О.В. к Яруллиной Л.Р. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Милица О.В. обратился в суд с иском к Яруллиной Л.Р., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права <№> от 16 ноября 2019 года.

В обоснование требований Милица О.В. в иске указала, что 6 ноября 2019 года она заключила с Яруллиной Л.Р. договор купли-продажи <адрес>, за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Банк ВТБ». 8 ноября 2019 года договор был сдан на регистрацию. В предоставлении кредита Яруллиной было отказано. Обязательства по оплате стоимости квартиры Яруллина не исполнила. 27 мая 2021 года она поучила выписку из ЕГРН, содержащую сведения о государственной регистрации права собственности Яруллиной Л.Р. на квартиру, о чем ей известно не было. 21 сентября 2021 года она направила Яруллиной письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи от 6 ноября 2019 года, которое осталось без ответа.

В судебное заседание стороны не вились, уведомив суд через своих представителей о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца Березин Г.Ю. иск поддержал и дополнительно пояснил, что 8 ноября 2019 года Милица О.В. и Яруллина Л.Р. заключили договор аренды с последующим выкупом жилого помещения по адресу: <адрес>. Во исполнение условий договора Милица предоставила Яруллиной квартиру для проживания, а Яруллина осуществляла ежемесячные платежи в сумме 20 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры.

Представитель ответчика Захарчук А.С. в судебном заседании просила оставить иск без рассмотрения в связи несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирований спора, применить срок исковой давности, который пропущен истцом без уважительных причин и указала на то, что договор, прошедший государственную регистрацию, не может быть расторгнут по причине не оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества.

Яруллина Л.Р. предъявила встречный иск о признании исполненным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, предметом которого является жилое помещение с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.

В своем иске Яруллина Л.Р. указала, что 16 ноября 2019 года была осуществлена государственная регистрация ее права собственности на спорную квартиру, о чем Милица О.В. было хорошо известно. 8 ноября 2019 года она и ее мать вселились в квартиру и несут расходы по ее содержанию. Во исполнение своих обязательств по оплате стоимости квартиры в течение двух лет она ежемесячно перечисляла денежные средства на счет Милица. В настоящее время она полностью исполнила свои обязательства по договору.

Представитель истца по основному иска Березин Г.Ю. встречный иск не признал, указав в своих возражениях на то, что ежемесячные платежи в счет оплаты стоимости квартиры производились Яруллиной во исполнение договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от 8 ноября 2019 года, а не договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, по условиям которого оплата производится посредством открытия покупателем в течение одного рабочего дня с даты заключения договора безотзывного депонированного аккредитива в ПАО «Банк ВТБ» на сумму 2 025 000 рублей, чего Яруллиной сделано не было. Сумма 1 301 500 рублей перечислена Яруллиной на открытый ею счет в Сбербанке на имя Милица 4 декабря 2021 года, то есть уже после обращения последней в суд с настоящим иском.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю – в судебное заседание не явилась, уведомив суд о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд пришел к заключению, что основанной иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.

Из представленных суду документов видно и не оспаривается сторонами, что 6 ноября 2019 года Милица О.В. и Яруллина Л.Р. заключили договор купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.4 договора цена указанного объекта недвижимости составляет 2 025 000 рублей.

По условиям договора оплата производится посредством открытия покупателем (ответчик по основанному иску) в течение одного рабочего дня с даты заключения договора безотзывного депонированного аккредитива в ПАО «Банк ВТБ» на сумму 2 025 000 рублей сроком на 60 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет покупатель (п.2.1.1.).

Оплата покупателем суммы, указанной в настоящем пункте, осуществляется за счет средств предоставляемого покупателю ипотечного кредита по кредитному договору. Исполняющим банком является ПАО «Банк ВТБ» (п.2.1.2.).

В соответствии с пунктом 2.1.3. условием исполнения аккредитива является предоставление продавцом в исполняющий банк следующих документов: оригинал или нотариально заверенная копия договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора; оригинал или нотариально заверенная копия выписки из ЕГРН с отметкой о наличии обременения в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора; копии расписки органа, осуществляющего государственную регистрацию права, подтверждающей предоставление закладной в указанный орган.

В силу пункта 2.2. договора полный и окончательный расчет за объект недвижимости подтверждается платежными поручением, подтверждающим получение денежных средств продавцом согласно п.2.1.1. договора.

Покупатель обязуется оплатить приобретаемый объект недвижимости по цене, указанной в п.1.4 договора, в соответствии с условиями, описанными в п.2 договора (п.3.3.1).

В п. 5.1. договора указано, что договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами. Переход права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Одновременно с подачей договора на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в регистрирующий орган предоставляется закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя, а также заявление покупателя о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

В предоставлении Яруллиной Л.Р. кредита для приобретения квартиры по договору купли-продажи от 6 ноября 2019 года ПАО «Банк ВТБ» было отказано.

Согласно справке ПАО «Банк ВТБ» 6 ноября 2019 года на имя Милица О.В. был открыт счет. Денежные средства в сумме 2 025 000 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года на счет Милица О.В. не поступали.

Таким образом, обязанность по оплате приобретаемого объекта недвижимости по цене, указанной в п.1.4 договора купли-продажи с использованием кредитных средств, в порядке и сроки, установленные в пункте 2 договора, Яруллина Л.Р. не исполнила.

Тем не менее, 8 ноября 2019 года стороны обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями <№> и <№> о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи с использованием кредитных средств без предоставления документов об оплате стоимости объекта недвижимости по цене, указанной в договоре.

В тот же день Милица О.В. и Яруллина Л.Р. заключили другой договор, а именно, договор аренды с последующим выкупом жилого помещения с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>.

Цена квартиры по договору составляет 2 130 000 рублей (п.2.1.). Первоначальный взнос по договору составляет 225 000 рублей.

В пункте 2.3 договора установлено, что оплата арендной платы квартиры осуществляется ежемесячно в течение 240 месяцев, начиная с 8 ноября 2019 года в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Данные платежи включаются в счет стоимости выкупа (продажной стоимости) жилого помещения.

Пункт 2.4 договора предусматривает, что после полной оплаты стоимости жилого помещения, стороны заключат основной договор купли-продажи, на основании которого будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Жилое помещение передается покупателю по акту приема-передачи (п.3.3.).

Покупатель обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг (п.3.4.).

В пункте 5.1. договора аренды закреплено, что он заключен не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договора не является для сторон кабальной сделкой.

8 ноября 2019 года во исполнение договора аренды по акту приема-передачи Милица О.В. передала указанную квартиру Яруллиной Л.Р. для проживания. Яруллина Л.Р. вселилась в квартиру и несет расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Кроме этого, во исполнение условий договора аренды в соответствии с графиком платежей Яруллина Л.Р. осуществляла периодические платежи в сумме 20 000 рублей ежемесячно, что подтверждается предоставленными ею чеками о денежных переводах на указанную сумму на счет Милица О.В. Общая сумма, перечисленная Яруллиной Л.Р. на счет Милица О.В., составила 340 000 рублей. Путем передачи наличных денежных средств, Яруллина Л.Р. произвела оплату аренды на сумму 225 000 рублей.

15 ноября 2019 года Милица О.В. подала заявление в Управление Росреестра по Краснодарскому краю о прекращении государственной регистрации по договору купли-продажи с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года.

Несмотря на это 16 ноября 2019 года была осуществлена государственная регистрация права собственности Яруллиной Л.Р. на квартиру, о чем в реестр внесена запись за номером <№>.

27 мая 2021 года Милица О.В. поучила выписку из ЕГРН, содержащую сведения о произведенной государственной регистрации права и 21 сентября 2021 года направила Яруллиной Л.Р. письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, которое осталось без ответа.

При таких обстоятельствах требование Милица О.В. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, следует признать правомерным.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ссылка представителя ответчика по основному иску на п. 3 ст. 486 ГК РФ в обоснование своего довода о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, является несостоятельной.

Вывод представителя ответчика по основному иску основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, на что прямо указано п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N5, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что истец по основному иску, как продавец по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, не получил никакой денежной суммы за продаваемое имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении указанного договора. Данное нарушение условий договора от 6 ноября 2019 года со стороны покупателя является существенным и является основанием для его расторжения по иску продавца.

Утверждение представителя ответчика по основному иску о том, что осуществляемые Яруллиной Л.Р. ежемесячные платежи в размер 20 000 рублей являются оплатой по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, судом отвергается.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года следует, что оплата производится посредством открытия покупателем в течение одного рабочего дня с даты заключения договора безотзывного депонированного аккредитива в ПАО «Банк ВТБ» на сумму 2 025 000 рублей сроком на 60 календарных дней. Данное условие договора исполнено не было, возможность его исполнения в будущем исключается в связи отказом банка в предоставлении кредита на приобретение квартиры. Рассрочка оплаты договором купли-продажи не предусмотрена.

Вместе с тем, тот факт, что периодические платежи, которые производила Яруллина Л.Р. со дня вселения в квартиру, соответствуют подписанному сторонами графику платежей, подтверждает довод представителя истца по основному иску о том, что оплата производилась во исполнение договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от 8 ноября 2019 года, факт заключения которого ответчиком по основанному иску не оспаривается.

Сделанный Яруллиной Л.Р. после принятия судом к своему производству рассматриваемого иска денежный перевод в сумме 1 301 500 рублей на открытый ею счет в Сбербанке на имя Милица О.В. доказательством исполнения обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года служить не может по указанным выше основаниям.

Утверждение представителя ответчика по основанному иску о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, опровергается имеющимися в материалах дела письмо истца в адрес ответчика с предложением о расторжении договора.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 г. N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Исходя из приведенных положений закона, суд пришел к заключению, что истцом не пропущен срок исковой давности, так как о нарушении своего права он узнал из выписки из ЕГРН, полученной ею 27 мая 2021 года. Кроме этого, сама сделка была совершена 6 ноября 2019 года, то есть менее трех лет назад.

Встречный иск Яруллиной Л.Р. к Милица О.В. о признании исполненным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года по указанным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Понесенные истцом судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей, по правилам ст.98 ГПК РФ, подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск Милица О.В. к Яруллиной Л.Р. удовлетворить полностью:

- расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, предметом которого является жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>;

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права Яруллиной Л.Р. на жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>, за номером <№> от 16 ноября 2019 года;

-взыскать с Яруллиной Л.Р. в пользу Милица О.В. судебные расходы в сумме 300 (триста) рублей.

В удовлетворении встречного иска Яруллиной Лейлы Рустамовны к Милица Ольге Валерьевне о признании исполненным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 6 ноября 2019 года, предметом которого является жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 33,8 кв.м. по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья                                                           А.Н. Литвинов

Мотивированное решение составлено

________________________ 2022 года