Решение по делу № 8Г-21460/2024 [88-21995/2024] от 03.09.2024

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

39RS0004-01-2023-003302-79	Дело № 88-21995/2024
№ 2-355/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург	20 ноября 2024 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего судьи		Медведкиной В.А.,
судей		Кузнецова С.Л., Чекрий Л.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-355/2024 по иску Ходоровича А.В, к администрации городского округа «Город Калининград», Управлению Росреестра по Калининградской области о применении последствий недействительности сделки и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договоров аренды земельных участковпо кассационной жалобе Ходоровича А,В. на решение Московского районного суда г. Калининграда от 12 марта 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 июля 2024 г.Заслушав доклад судьи Чекрий Л.М., объяснения представителя Ходоровича А.Н. Николайчука В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ходорович А.В. обратился в суд с иском к администрации городского округа «Город Калининград», Управлению Росреестра по Калининградской области о применении последствий недействительности сделки по передаче в собственность земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, восстановлении регистрационных записей об аренде указанных земельных участков.

    Свои требования истец обосновал тем, что он является арендатором названных шести земельных участков в СНТ «Летнее» г. Калининграда по адресу: <адрес>. Право аренды на земельные участки было зарегистрировано за ним в установленном законом порядке. Впоследствии указанные земельные участки были приобретены им в собственность. Решением суда его право собственности признано отсутствующим, регистрационные записи о праве собственности погашены, однако записи об аренде участков не восстановлены.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 12 марта 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда                     от 17 июля 2024 г. в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения, как постановленных с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав участника процесса, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 3796 ГПК РФ, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судами, Ходорович А.В. являлся арендатором шести земельных участков, расположенных на <адрес>Участки переданы администрацией городского округа «Город Калининград» (арендодатель) гражданам по договорам на передачу в аренду земельного участка для садоводства и огородничества. Впоследствии права арендаторов переданы по договорам уступки Ходоровичу А.В.

Так, по договору аренды от 23 января 2014 г. №-с и соглашения к нему об уступке прав от 2 декабря 2014 г. истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м; на основании договора от 27 ноября 2013 г. №-с и соглашения об уступке прав от 2 декабря 2014 г. - арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м; на основании договора от 6 ноября 2013 г. №-с и соглашения об уступке прав                 от 26 декабря 2014 г. - арендатором земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м; на основании договора, аренды от 13 декабря 2013 г. №-с и соглашения об уступке прав                 от 2 декабря 2014 г. - арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м; на основании договора аренды от 14 января 2014 г. №-с и соглашения об уступке прав                   от 2 декабря 2014 г. - арендатором земельного участка с кадастровым-номером № площадью-<данные изъяты> кв.м; на основании договора аренды земельного участка от 6 ноября 2013 г. №-с и соглашения об уступке прав от 26 декабря 2014 г. - арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.

В 2019 г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки.

Вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 23 ноября 2020 г. по гражданскому делу № 2-2307/2020 право собственности Ходоровича А.В. на указанные выше земельные участки признано отсутствующим. В ходе рассмотрения данного спора установлено, что постановление мэра, г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ.              № № «О несении изменений в постановление администрации городского округа «Город Калининград» ДД.ММ.ГГГГ. №                                      «О предоставлении гражданам-членам садоводческого некоммерческого товарищества «Летнее» в аренду земельных участков для ведения садоводства по <адрес>», на основании которого осуществлена государственная регистрация права собственности за Ходоровичем А.В., органом местного самоуправления не издавалось. За указанным номером № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией издано иное постановление («О приемке в муниципальную собственность городского округа «<адрес>» завершенного строительством объекта движимого имущества «<данные изъяты>»). Судом установлено, что законных оснований для возникновения у Ходоровича А.В. права собственности на земельные участки не имелось.

На основании решения суда регистрационная запись в ЕГРН о праве собственности истца на участки погашена.

Разрешая настоящий спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что аренда земельных участков, находящихся в пользовании истца, была прекращена в связи с передачей ему в собственность.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами согласился.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия указала, что предыдущая регистрационная запись в отношении договоров аренды не может быть восстановлена, поскольку, как следует из решения Московского районного суда г. Калининграда и апелляционного определения, предметом рассмотрения по гражданскому делу №2-2307/2020 являлся вопрос о законности возникновения права собственности истца, а не оспаривание администрацией округа сделки. Позиция истца о том, что предыдущая запись о договорах аренды может быть восстановлена в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки основана на неправильном применении материального закона. Доводы истца о том, что фактически арендные отношения между сторонами продолжаются, Ходорович А.В. пользуется земельными участками без какого-либо возражения со стороны администрации г. Калининграда, которая начисляет ему арендную плату, признаны не имеющими правового значения для дела при установленных по делу обстоятельствах, связанных с прекращением договоров аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что данные выводы сделаны судами с нарушением норм материального и процессуального права.

Как следует из дела, между сторонами возник спор о праве аренды истца в отношении указанных земельных участков. При этом истец полагал, что его право аренды сохранено после признания отсутствующим его права собственности на них, а администрация (арендодатель) – что право аренды прекращено с момента регистрации права собственности и не может быть восстановлено после признания права собственности отсутствующим. Суды нашли верной позицию администрации.

Основания прекращения аренды земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Так, в частности аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2).

    В силу пункта 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения данных прав и обязанностей, а применительно к подпункту 8 пункта 1 указанной статьи - вследствие действий должностных лиц этих органов.

К законам, рассматривающим акты органов государственной власти, органов местного самоуправления и действия должностных лиц этих органов в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, относится, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 9, пункте 2 статьи 10 и пункте 2 статьи 11 ЗК РФ предусмотрено право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

Одновременно в пункте 1 статьи 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых, согласно указанной выше норме Гражданского кодекса РФ, является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

Указанные акты (действия) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица являются формой реализации правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом уполномоченным на то лицом, поскольку в соответствии со статьей 125 ГК РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а в соответствии с пунктом 3 данной статьи в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, изданный этим органом в ходе реализации предоставленных законом полномочий, является основанием, в частности, для регистрации права собственности на земельный участок, которая подтверждает соответствующее гражданское право, основанное на данном акте.

Право на земельный участок на основании акта государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица приобретается и регистрируется гражданами и юридическими лицами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).

Защита гражданских прав, основанных на акте (действии) органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, а также защита гражданских прав, нарушенных актом, действием (бездействием) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, должна осуществляться, соответственно, способами и в сроки, которые установлены гражданским законодательством, и в процедуре, установленной процессуальным законом для разрешения споров о гражданских правах и обязанностях.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ).

В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

    Указанные правовые нормы и разъяснения Верховного суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судами не применены. Отказывая в иске о восстановлении регистрационной записи о праве аренды, суды исходили из факта прекращения права аренды истца на соответствующие земельные участки. При этом правовое основание для прекращения арендных правоотношений безотносительно к отсутствующему у истца праву собственности на спорные объекты не установлено, причина, по которой не подлежат восстановлению права аренды, не указаны.

    Ссылки судов на неверное указание истцом в качестве основания для регистрации его права собственности сделки вместо акта органа местного самоуправления не может быть достаточными для сделанных судами выводов относительно права аренды. Кроме того, вне зависимости от квалификации стороной спорных правоотношений (правоустанавливающих документов) надлежащую правовую оценку (квалификацию) юридически значимым обстоятельствам, документам, правоотношениям сторон в силу статьи 196 ГПК РФ надлежит дать судам.

    Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Таким образом, обжалуемые судебные акты не отвечают требованиям и критериям законности и обоснованности, изложенным в статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                     от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении». Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, непреодолимыми, не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела. с учетом характера допущенных ошибок дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского районного суда г. Калининграда от 12 марта 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 июля 2024 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ПредседательствующийСудьи

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ