Решение по делу № 2-4908/2022 от 16.03.2022

УИД 50RS0026-01-2022-003572-43

Дело № 2-4908/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2022 г. г.о. Люберцы Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Баринова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Новиковой М.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аиповой В. Б., Аверьятновой Е. В., Омельченко И. А., Эртман Л. П., Топчу В. А. к ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Аипова В.Б., Аверьятнова Е.В., Омельченко И.А., Эртман Л.П., Топчу В.А. обратились в суд с иском к ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» с учетом уточнения исковых требований о признании недействительным заключенного между ответчиками договора участия в долевом строительстве от 26 августа 2013 г. № 4/МП-2013, в части указания в нем нежилого помещения, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:22:0060101:234, прекращении права собственности ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на указанное нежилое помещении и об его истребовании из чужого незаконного владения в пользу собственников названного многоквартирного дома, а также о возмещении судебных расходов.

Иск обоснован тем, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГ истцам стало известно, что собственником нежилого помещения, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного на чердаке этого многоквартирного дома, является ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект» на основании заключенного с соответчиком договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, передано титульным собственником в залог ОАО «Банк Р. кредит». По мнению истцов, данное нежилое помещение не могло являться самостоятельным объектом долевого участия в строительстве, поскольку фактически является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как предназначено для их обслуживания, в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Ответчики исковые требования не признали.

Аипова В.Б., ее и иных истцов представитель Самборский Т.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом его уточнения, заявили ходатайство о восстановлении срока исковой давности в случае, если суд посчитает, что он пропущен, дали объяснения о том, что спорное нежилое помещение никогда не находилось в фактическом владении и пользовании ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект», в связи с чем до получения выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГ у истцов отсутствовали основания полагать, что их права как собственников помещений в многоквартирном доме нарушены ответчиками.

Эртман Л.П., Топчу В.А.,., Омельченко И.А. и Аверьятнова Е.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

ООО «Некрасовка Девелопмент» представителя для участия в деле не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не отрицало, что в чердачном пространстве многоквартирного жилого дома проходят общедомовые коммуникации, что следует из ходатайства о вызове эксперта от ДД.ММ.ГГ

ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект» представителя для участия в деле не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

ГК Агентство по страхованию вкладов – конкурсный управляющий ОАО «Банк Российский кредит», АО «Анкор Банк» представителя для участия в деле не направило, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представило отзыв на иск, в котором просило в удовлетворении исковых требований отказать, в том числе заявив о пропуске срока исковой давности, а также направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третьи лица, Управление Росреестра по Московской области, УК «СКУ» представителей для участия в деле не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке, установленном ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ввиду следующего.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации,, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Из технического паспорта здания составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГ Люберецким филиалом ГУП МО «МОБТИ», следует, что в многоквартирном доме, предусмотрен чердак (л.д. 179-194, т. 1).

Право собственности на нем нежилое помещения, общей площадью 414,6 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0060101:234 зарегистрировано за ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект» на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №/МП-2013, заключенного между ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» (л.д. 161-164 т. 1).

Согласно заключению АНО «ЦНИЭ» от ДД.ММ.ГГ № ЭЗ-423/2022 по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизынежилое спорное помещение площадью 414,6 кв.м является единым целостным помещением с перегородками, предназначенным для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. На основании того факта, что в спорном нежилом помещении площадью 414,6 кв.м размещены трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникации (общедомовые системы канализации (вентилируемые стояки хозяйственно-бытовой канализации К-1...К-12 0110мм) с открытыми участками для осуществления их ремонта/замены; общедомовая система горячего водоснабжения (подача) (ТЗ) и (циркуляция) (Т4) расположенная в стяжке полов в помещениях №№...10 согласно технического паспорта), чердачные помещения определены как технические помещения, используемые для обслуживания дома, функционального назначения нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме - не предусмотрено, можно сделать вывод, что спорное нежилое помещение площадью 414,6 кв.м многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> относится к общедомовому имуществу. Все чердачные помещения площадью 448,1 кв.м (№№, согласно технического паспорта здания (л.д.179-194, том 1), составленного по состоянию на 26.07.2013г Люберецким филиалом ГУП МО «МОБТИ»), включая спорное нежилое помещение площадью 414,6 кв.м, образованное из помещений №, №, №, №, №, №, №, №, №, а также части помещения №, являются техническими помещениями, используемыми для обслуживания дома, в которых расположены общедомовые инженерные системы, относятся к общедомовому имуществу. Размещенные в чердачном помещении площадью 414,6 кв.м трубопроводы и фасонные элементы инженерных систем (общедомовые системы канализации, общедомовые системы горячего водоснабжения (подача) (ТЗ) и (циркуляция) (Т4) не носят дублирующего или дополнительного назначения по отношению к коммуникациям, проложенным в техническом подполье дома. Неработоспособность оборудования на каком либо участке способно привести к выключению из работы одного из стояков системы канализации или системы горячего водоснабжения (циркуляция) Т4. Управляющей организацией должен быть ограничен доступ во все помещения чердачного пространства площадью 448,1 кв.м, в том числе и в нежилое помещение площадью 414,6 кв.м.

Выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно, построено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересован в исходе дела, имеет длительный стаж экспертной работы. Со стороны ответчиков каких-либо убедительных доводов и доказательств, ставящих под сомнение заключение эксперта, не представлено.

Поскольку сомнений в правильности и обоснованности заключения не имеется, противоречия отсутствуют, выводы ясны и понятны, суд оценивая заключение эксперта в совокупностью с иными представленными по делу доказательствами считает достоверно установленным обстоятельство того, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем оспариваемая истцами сделка является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ, спорное имущество подлежит истребованию в общую долевую собственность собственность всех собственников помещений многоквартирного дома как общедомовое..

Учитывая, что судом удовлетворены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 ГК РФ и прекращении права собственности, то правила о признании недействительности сделки к отношениям сторон применению не подлежат, поскольку в данном случае невозможно будет применить последствия недействительности сделки в силу ст. 167 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд не находит оснований к применению последствий пропуска срока исковой давности, поскольку фактически нежилое помещение изъято и отделено от иных общих помещений многоквартирного дома не было, о нарушении факта владения собственниками помещений многоквартирного дома чердачным помещением собственники узнали из выписки из ЕГРН. При этом, доказательств фактического, а не титульного владения спорным имуществом ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» не представлено.

При этом в абзаце третьем п. 21 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

По смыслу абзаца второго п. 52 этого же постановления оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В связи с этим решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:22:0060101:234.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание требования разумности и справедливости, объем и характер оказанных услуг (составлено исковое заявление и подано в Люберецкий городской суд Московской области; составлены: пояснения по иску и отзыв на экспертизу, ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, уточнение искового заявления с учетом о взыскание судебных расходов; подано ходатайство о принятии обеспечительных мер; подано ходатайство о восстановлении срока исковой давности; произведено участие в судебных заседаниях), размер платы, взимаемый при схожих обстоятельствах, сложность дела, времязатраты исполнителей, суд полагает возможным взыскать с ответчиков в равных долях в пользуАиповой В.Б. понесенные ею расходы на оплату юридических услуг до 30 000 руб., что суд находит разумной платой за оказание подобных услуг.

Также в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях в пользу Аиповой В.Б. подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 180 рублей, на изготовление копий документов и отправление почтовой корреспонденции в размере 3 142 рублей 50 копеек (в остальной части с учетом количества необходимой бумаги для изготовления копий документов суд отказывает ввиду необоснованности), на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 рублей, на получение выписки из ЕГРН в размере 460 рублей, в пользу Аверьятновой Е.В., Омельченко И.А., Эртман Л.П., Топчу В.А. расходы на уплату государственной пошлины в размере по 180 рублей, в пользу АНО «ЦНИЭ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 235 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Аиповой В. Б., паспорт гражданина Российской Федерации серии №, Аверьятновой Е. В., паспорт гражданина Российской Федерации серии №, Омельченко И. А., паспорт гражданина Российской Федерации серии №, Эртман Л. П., паспорт гражданина Республики Казахстан №, Топчу В. А., паспорт гражданина Российской Федерации серии №, к ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект», ИНН 7708769100, ООО «Некрасовка Девелопмент», ИНН 7708670823, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ № 4/МП-2013, заключенный между ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» в части указания в нем нежилого помещения, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:22:0060101:234, как объекта долевого строительства.

Прекратить право собственности ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:22:0060101:234.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО Агентство недвижимости «Рязанский Проспект» нежилое помещение, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, как общедомовое имущество.

Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» в равных долях в пользу АНО «ЦНИЭ», ИНН 7735129243, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 235 000 рублей.

Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» в равных долях в пользу Аиповой В. Б., Аверьятновой Е. В., Омельченко И. А., Эртман Л. П., Топчу В. А. расходы на уплату государственной пошлины в размере по 180 рублей.

Взыскать с ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» в равных долях в пользу Аиповой В. Б. расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей, на изготовление копий документов и отправление почтовой корреспонденции в размере 3 142 рублей 50 копеек, на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 рублей, на получение выписки из ЕГРН в размере 460 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, общей площадью 414,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 50:22:0060101:234.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

«решение изготовлено в окончательной форме 31 октября 2022 г.»

Судья С.Н. Баринов