Решение по делу № 11-7640/2021 от 07.06.2021

Судья Ус А.В.

Дело № 2-108/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-7640/2021

01 июля 2021 года                 г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего      Чертовиковой Н.Я.

судей                  Никитенко Н.В., Данилкиной А.Л.

при секретаре Волковой Ю.М.

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Челябинска, апелляционному представлению прокурора Центрального района г.Челябинска на решение Центрального районного суда г.Челябинска от 19 марта 2021 года иску администрации г. Челябинска к Евдокимову А. В., Леванкову Г. Е. о признании сделок купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о выселении.

Заслушав доклад судьи Никитенко Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя Леванкова Г.Е. Виноградовой Н.И., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Челябинска обратилась в суд с иском к Евдокимову А.В., Леванкову Г.Е. о признании недействительным договора купли-продажи от 28 января 2020 года, заключенного между ФИО9 и Евдокимовым А.В., применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности Евдокимова А.В. от 28 января 2020 года, признании недействительным договора купли-продажи от 06 февраля 2020 года, заключенного между Евдокимовым А.В. и Леванковым Г.Е., применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности Леванкова Г.Е. от 06 февраля 2020 года, признании права собственности муниципального образования «город Челябинск» на выморочное имущество – двухкомнатную квартиру общей площадью 46,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, об истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения Леванкова Г.Е., выселении Леванкова Г.Е. из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности ФИО9, который умер ДД.ММ.ГГГГ. 28 января 2020 года от имени ФИО9 с Евдокимовым А.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры., 06 февраля 2020 года был договор купли-продажи спорной квартиры между Евдокимовым А.В. и Леванковым Г.Е. При этом ФИО4 О.А. не мог 28 января 2020 года заключить договор купли-продажи с Евдокимовым А.В. в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ. Данные сделки являются недействительными по мотиву их ничтожности, поскольку спорным имуществом распорядились лица, не имеющие право распоряжения данным имуществом, которое является выморочным и принадлежит муниципальному образованию «город Челябинск».

Представитель истца администрации г.Челябинска Баркина О.Н. поддержала исковые требования.

Ответчик Леванков Г.Е. не принимал участия в суде при надлежащем извещении.

Представитель ответчика Леванкова Г.Е. Виноградова Н.И. исковые требования не признала, указав на то, что Леванков Г.Е. является добросовестным покупателем.

Ответчик Евдокимов А.В. не принимал участия в суде при надлежащем извещении.

Третье лицо АлексА.а А.В., представители третьих лиц Управление Росреестра по Челябинской области, УСЗН Центрального района г.Челябинска не принимали участия в суде при надлежащем извещении.

Суд постановил решение, которым признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 28 января 2020 года квартиры <адрес>, заключенный между ФИО9 и Евдокимовым А.В. и погасил запись о государственной регистрации права собственности Евдокимова А.В. от 28 января 2020 года №.В удовлетворении остальной части иска администрации г. Челябинска о признании сделки купли-продажи квартиры от 06 февраля 2020 года недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении - отказал.

В апелляционной жалобе администрация г.Челябинска просит отменить решение суда, принять новое решение по делу об удовлетворении иска в полном объеме. Указывает на неправомерность вывода суда о признании Леванкова Г.Е. добросовестным приобретателем спорной квартиры. Леванков Г.Е. приобрел данную квартиру у Евдокимова А.В., который не имел права ее отчуждать. Леванков Г.Е. не принял должной осмотрительности и внимательности при покупке спорной квартиры. Считает, что спорное жилое помещение выбыло из владения муниципального образования «город Челябинск» вследствие противоправных действий третьих лиц, а не в результате наличия его волеизъявления.

В апелляционном представлении прокурор просит отменить решение суда. Указывает на то, что Леванковым Г.Е. не были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца квартиры Евдокимова А.В. на отчуждение спорного имущества. Считает, что цена за квартиру была явна занижена, спустя очень короткий срок после ее приобретения и, очевидно, по цене, невыгодной для продавца Евдокимова А.В. В связи с этим полагает, что Леванков Г.Е. не является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. Указанная квартира выбыла из владения муниципального образования «город Челябинск» вследствие противоправных действий третьих лиц, а не в результате наличия его волеизъявления.

Представители администрации г.Челябинска, Управление Росреестра по Челябинской области, УСЗН Центрального района г.Челябинска, извещены о времени и месте рассмотрения дела, Леванков Г.Е., Евдокимов А.В. не явились в суд апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили. В связи с надлежащим извещением лиц, участвующих в деле, и размещением информации о месте и времени рассмотрения гражданского дела на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации <адрес> подлежащим отмене ввиду нарушения норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежало на праве собственности ФИО9

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 О.А. умер. На момент смерти он был зарегистрирован в квартире по адресу: <адрес>. После смерти ФИО9 наследником первой очереди являлась его дочь ФИО11

Решением Центрального районного суда города Челябинска от 14 августа 2009 года ФИО11 признана недееспособной. На основании распоряжения главы администрации <адрес> от 02 ноября 2009 года опекуном над ФИО11 назначена АлексА.а А.В.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 умерла. На момент смерти ФИО11 была зарегистрирована в спорном жилом помещении, право собственности на которое за ней не было зарегистрировано.

После смерти ФИО11 было заведено наследственное дело №. С заявлением о принятии наследства после ее смерти никто не обратился.

27 января 2020 года между ФИО9 и Евдокимовым А.В. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость жилого помещения по договору купли-продажи составила 2 400 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 28 января 2020 года.

04 февраля 2020 года Евдокимовым А.В. и Леванковым Г.Е. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость жилого помещения по договору купли-продажи определена 2 000 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 06 февраля 2020 года.

Разрешая спор по существу и признавая недействительным договор купли- продажи от 27 января 2020 года, суд первой инстанции правильно исходил из того, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорной квартиры данная квартира, являясь муниципальной собственностью города Челябинска, выбыла из владения собственника помимо воли последнего.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г.Челябинска по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01 марта 2013 года. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ФЗ от 30.12.2012 N302-ФЗ).

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 551 названного Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

При этом положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе наследственные права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным.

Согласно п. 2 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Содержание сделки - это совокупность составляющих ее условий. Содержание сделки не должно противоречить закону. Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, в противном случае будет иметь место порок содержания сделки.

К сделкам с пороками содержания относятся: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 Гражданского кодекса РФ), а также с разной степенью обоснованности мнимые и притворные сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки).

Часть 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 10 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012 г.) дополнительно предусматривает, что злоупотреблением правом может быть квалифицировано любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Оценивая в совокупности представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира выбыла из владения собственника указанного имущества в результате противоправных действий третьих лиц, поскольку на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 27 января 2020 года собственник ФИО4 О.А. умер (ДД.ММ.ГГГГ), а потому он не мог произвести отчуждение принадлежащей ему квартиры Евдокимову А.В.

Более того, при жизни собственник спорного жилого помещения ФИО15 никаких сделок по передаче права собственности в отношении указанной квартиры не заключал, своей воли по передаче права собственности не выражал. После его смерти наследником первой очереди являлась его недееспособная дочь ФИО11, умершая ДД.ММ.ГГГГ. После ее смерти с заявлением о принятии наследства никто не обращался.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, материалы дела не содержат.

Таким образом, в силу пунктов 1, 2 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ спорная квартира, как выморочное имущество, переходит в собственность муниципального образования «город Челябинск».

При таких обстоятельствах, сделка купли-продажи спорного жилого помещения, заключенная 27 января 2020 года между ФИО9 и Евдокимовым А.В. (переход права собственности зарегистрирован 28 января 2020 года) является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, недействительной с момента ее совершения.

На основании ст. 167 Гражданского кодекса РФ судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи спорной квартиры, истребовать из чужого незаконного владения Леванкова Г.Е. квартиру <адрес>, прекратить право собственности Леванкова Г.Е. на указанную квартиру и возвратить ее в собственность муниципального образования «город Челябинск».

С учетом изложенного, судебная коллегия не может согласиться выводом суда в части отказа в удовлетворении требования о выселении из спорной квартиры Леванкова Г.Е. ввиду признания его добросовестным приобретателем.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Пунктами 38, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем в соответствии с действующим законодательством поставлена в зависимость от соблюдения всей совокупности условий, изложенных в п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса РФ, а именно: добросовестный приобретатель должен доказать, что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; истребуемая вещь приобретена им возмездно и выбыла из владения собственника либо лица, которому она была передана собственником во владение, по их воле.

Таких доказательств не представлено Леванковым Г.Е. в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Так из материалов дела следует, что Леванков Г.Е. приобрел квартиру у Евдокимова А.В. 04 февраля, то есть спустя 7 дней после регистрации права собственности на нее за Евдокимовым, за цену на 400 000 рублей меньше чем Евдокимов, что не может свидетельствовать о добросовестности Леванкова Г.Е. на момент совершения сделки.

Доводы Леванкова Г.Е. о его добросовестности при приобретении квартиры не принимаются судебной коллегией, поскольку опровергаются представленными Леванковым Г.Е. доказательствами. Так Леванков Г.Е. ссылается на то обстоятельство, что спорное жилое помещение ему было подобрано риэлторами. Однако из представленного смотрового ордера ООО АН «Высотка» (л.д. 99) следует, что спорное помещение Леванков Г.Е. осмотрел 15.01.2021 года. Со слов Леванкова Г.Е. спорное помещение ему показывал собственник Евдокимов А.В.. Однако на момент осмотра квартиры Евдокимов А.В. не являлся собственником квартиры, поскольку договор им был заключен 27.01.2020, а право собственности зарегистрировано 28.01.2020 года.

Учитывая изложенное судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора купли – продажи 04 февраля 2020 года Леванков Г.Е. при обычаях делового оборота не проявил достаточную степень осмотрительности и осторожности, в связи с чем находит исковые требования администрации г. Челябинска об истребовании спорной квартиры от Леванкова Г.Е., прекращении его права собственности и возврата в собственность администрации спорной квартиры подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку право собственности Леванкова Г.Е. на квартиру <адрес> возникло вследствие ничтожной сделки, то заключенный между ним и Евдокимовым А.В. договор купли-продажи от 04 февраля 2020 года является ничтожным с момента его заключения, в связи с этим Леванков Г.Е. подлежит выселению из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения в силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.

Руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Челябинска от 19 марта 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Челябинска отменить, принять по делу новое решение.

Истребовать из чужого незаконного владения Леванкова Г. Е. квартиру <адрес>.

Прекратить право собственности Леванкова Г. Е. на квартиру <адрес>.

Возвратить в собственность муниципального образования «город Челябинск» квартиру <адрес>.

Выселить Леванкова Г. Е. из квартиры <адрес>.

В остальной части решение Центрального районного суда г.Челябинска от 19 марта 2021 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 июля 2021 года.