Решение от 20.04.2021 по делу № 3а-80/2021 от 08.12.2020

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 20 апреля 2021 года № 3а-80/2021

г.Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Виноградовой Т. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Виноградова Т.А. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - подвал, площадь 278,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на <ДАТА> определена в размере 4 441 582 руб. 35 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества, налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 августа 2020 года № 02/019, выполненный оценщиком ИП Костыговым Л.О.

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 1 584 000 руб.

Административный истец с учётом уточнения исковых требований просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании экспертного заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 в размере 3 849 256 руб.

Административный истец Виноградова Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области в дополнительном отзыве указал, что экспертное заключение эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года является надлежащим доказательством, не вызывает сомнений, и подтверждает итоговую рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, просил рассмотреть дело с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Департамента.

Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, заинтересованного лица филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Виноградовой Т.А., что в силу пункта 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости <ДАТА>.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд <ДАТА>, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не пропущен.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <ДАТА> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», суд, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 августа 2020 года № 02/019, выполненный оценщиком ИП Костыговым Л.О., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 1 584 000 руб.

Определением Вологодского областного суда от 29 января 2021 года по ходатайству административного ответчика назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 августа 2020 года № 02/019, выполненного оценщиком ИП Костыговым Л.О. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту Парменовой С.Е.

Согласно заключению эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 оценщиком ИП Костыговым Л.О. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №... назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - подвал, площадь 278,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

1. При выборе объектов-аналогов (стр. 39, 56) Оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, их количество, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован (п. 22в ФСО-7).2. Отобранные объекты-аналоги в рамках сравнительного и доходного подходов не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположению, площади, состоянию отделки). Объект оценки и объекты аналоги расположены в спальных районах города с разным уровнем коммерческой привлекательности. При этом корректировка на местоположение Оценщиком не вводится, а суммарная модульная корректировка для объектов-аналогов по остальным элементам равнения составляет более 33%, что превышает предел вариации, отражающий отклонение от среднерыночных условий ценообразования в рамках сегмента объекта оценки (п. 226 ФСО-7, п. 5 ФСО-3).

3. При определении ставки капитализации в рамках доходного подхода Оценщиком не обоснованы порядок определения и значения систематических и несистематических рисков. Отсутствуют ссылки на источники информации позволяющие сделать экспертное заключение по величине рисков инвестирования в объект недвижимости. Также Оценщиком делается не обоснованное заключение о величине поправки на управление в размере 3%. При этом при расчете ставки возврата капитала Оценщик не указывает источник информации для определения срока оставшейся экономической жизни объекта (п. 11 ФСО-3, п. 5 ФСО-3).

4. При исключении стоимости земельного участка из стоимости единого объекта методом распределения, Оценщик определяет значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости (Источник информации: Справочник оценщика недвижимости - 2018. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород. 2018 год. Табл.78). При этом для используемых в расчетах объектов-аналогов не корректно учтены права и назначение земельного участка относящегося к объекту недвижимости. Использованные в расчетах объекты-аналоги, в рамках сравнительного и доходного подходов имеют общедолевую собственность на земельный участок для многоэтажного жилищного строительства, при этом земельный участок относящийся к объекту оценки - для коммерческих целей. Также следует отметить, что метод распределения может использоваться при отсутствии информации о продаже свободных участков. Рынок земельных участков коммерческого назначения в г. Вологде развит, см. раздел 2.3.2. (п. 226 ФСО-7, п. 5 ФСО-3).

5. Копии материалов и распечаток (стр. 73-79), использованные в отчете для объектов-аналогов не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации (п. 11 ФСО №3).

Оценщиком Костыговым Л.О. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №... назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - подвал, площадь 278,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Выполненные расчеты стоимости объекта оценки не соответствуют использованным подходам и методам оценки. В рамках примененной методологии стоимость объекта недвижимости занижена за счет отбора объектов-аналогов не сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Исключение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта методом распределения проведено без учета прав и назначения земельного участка, относящегося к объектам - аналогам. Информация об объектах-аналогах не является достоверной и проверяемой. Ссылки на источники информации не активны, копии материалов не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации.

Рыночная стоимость помещения, назначение - нежилое помещение, площадь 278,9 кв.м., этаж - подвал, кадастровый номер №..., адрес (местоположение) объекта: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2019 г. составляет 3 849 256 руб.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Выводы эксперта Парменовой С.Е. мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 лицами, участвующими в деле, в суд не предоставлено.

Административный истец Виноградова Т.А. с заключением эксперта согласна, уточнила исковые требования и просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании экспертного заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 в размере 3 849 256 руб.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 февраля 2021 года № 01 в размере 3 849 256 руб. по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке, орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения Виноградовой Т.А. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 08 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░, ░░░░░░░ 278,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ 3 849 256 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23 ░░░░░░ 2021 ░░░░.