Решение от 31.05.2022 по делу № 2-805/2022 (2-9143/2021;) от 18.10.2021

11RS0001-01-2021-017406-13 дело №2-805/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

с участием помощника прокурора Вовк Я.И.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 31 мая 2022 года гражданское дело

по иску Задориной Надежды Валентиновны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения;

по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к Задориной Надежде Валентиновне об изъятии жилого помещения путем выкупа,

установил:

Задорина Н.В. обратилась в суд с иском (с учетом последних уточнений от 27.05.2022) к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности выплатить ей выкупную цену изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... в размере 4 384 900 рублей, указав в обоснование требований, что определенная органом местного самоуправления выкупная цена явно занижена.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Задориной Н.В. об изъятии жилого помещения по адресу: ... путем выкупа за 2 035 330 рублей, ссылаясь на не достижение с ответчиком соглашения об изъятии недвижимого имущества в досудебном порядке.

Определением суда от 25.02.2022 дела по искам Задориной Н.В. и администрации МО ГО «Сыктывкар» объединены в одно производство для совместно рассмотрения и разрешения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Фонд развития жилищного строительства Республики Коми.

В судебном заседании представитель Задориной Н.В. и представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» настаивали на удовлетворении своих требований.

Представитель Фонда развития жилищного строительства поддержал требования администрации.

Задорина Н.В. в суд не явилась.

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 29.03.2013 №14/2013-246 утверждена муниципальная адресная программа «развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы», основными целями и задачами которой являются: создание условий для развития жилищного строительства и улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда; повышение эффективности использования застроенных территорий в г.Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу; формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, планируемых к сносу и т.д.

20.05.2013 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в постановлении №5/1762 принято решение о развитии застроенной территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в границах улиц Нагорный проезд – ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса – ул.Оплеснина – Октябрьский проспект ориентировочной площадью 15,14 га согласно приложени Нагорный проезд – ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса – ул.Оплеснина – Октябрьский проспект, подлежащих сносу и реконструкции (приложение №2).

Согласно приложению №2 к постановлению от 20.05.2013 №5/1762 к числу домов, подлежащих сносу, помимо прочих отнесен дом №16 по ул.Оплеснина г.Сыктывкара.

По результатам проведенного открытого аукциона, 22.07.2013 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и застройщиком ООО «Малоэтажное жилищное строительство» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5,4809 га по адресу: Нагорный проезд - ул.Юхнина – ул.Орджоникидзе – ул.К.Маркса - ул.Оплеснина – Октябрьский проспект за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или средств).

05.03.2014 ООО «Малоэтажное жилищное строительство» переименовалось в ООО «Инвестиционно-строительная компания».

Дополнительным соглашением от 30.12.2014 к договору от 22.07.2013 наименование застройщика изменено на ООО «ООО «Инвестиционно-строительная компания».

29.12.2017 между Фондом развития жилищного строительства Республики Коми, ООО «Инвестиционно-строительная компания» и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключено соглашение №2 о частичной переуступке прав по договору от 22.07.2013 о развитии застроенной территории, в том числе по выкупу жилых помещений ....

11.03.2020 администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №3/592 об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путём выкупа земельного участка с кадастровым номером №..., находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: ... и об изъятии жилых помещений дома путем выкупа у собственников.

Собственником ... (кадастровый номер №...) площадью 49,5 кв.м. в ... является Задорина Н.В.

Сведения о наличии в отношении ... решения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд внесены в ЕГРН.

08.07.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес собственника квартиры ... в доме ... (Задориной Н.В.) уведомление об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с приложением проекта трехстороннего соглашения о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены в размере 2 035 330 рублей, определенной на основании отчета №05-15/6, подготовленного ... В.В.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях Задорина Н.В. отказалась.

Не достижение соглашения по определению выкупной цены изымаемого имущества послужило основанием для обращения сторон в суд.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (пункт 9 статьи 56.8 ЗК РФ).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку Задориной Н.В. оспаривалась определенная администрацией выкупная стоимость недвижимого имущества, по её ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ... В.А.

Согласно заключению эксперта №... (с учетом дополнительного расчета, произведенного в связи с допущенной технической ошибкой), рыночная стоимость квартиры ... в доме ... составляет 1 966 000 рублей, из которой 1 023 420 рублей – стоимость жилого помещения, 803 607 рублей – стоимость доли земельного участка, 138 973 рубля – стоимость общего имущества многоквартирного дома. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли Задориной Н.В. в праве собственности на жилое помещение №... составляет 525 540 рублей.

Размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества определен экспертом в размере 121 716 рублей и включает в себя:

-затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 62 250 рублей,

- затраты на переезд в размере 7466 рублей,

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

-затраты на оформление (регистрацию) права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 рублей.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией в присутствии собственника недвижимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 №297, стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

В заключении №... экспертом с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристик оцениваемых квартиры земельного участка, их площади, разрешенного использования, информации о текущем использовании, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В заключении экспертом приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, фактических характеристик. К объектам аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты.

Заключение содержит указание на применение необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Допрошенная в судебных заседаниях (25.04.2022, 17-22.05.2022) эксперт ... В.А. подтвердила выводы, сделанные в заключении, а также дала письменные и устные пояснения по исследовательской части заключения и по выводам.

Выводы и заключения, содержащиеся в экспертизе, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению эксперта, основанному на его специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. Федеральными стандартами оценки допускается использование экспертного мнения при проведении оценки.

В связи с чем, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения согласуется с положениями пункта 22 ФСО №7.

Оценив экспертное заключение ... В.А., суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

Заключении судебной оценочной экспертизы отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на постановленные вопросы, в нем указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.

Экспертиза проведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

В отчете ... В.В. напротив, не оценены в полном объеме убытки собственников, связанные с изменением места проживания, оформлением сделки по отчуждению долей в праве собственности на объекты недвижимости, а компенсация за не произведенный капитальный ремонт рассчитана лишь как сумма взносов, подлежавших уплате собственниками с 2014 года. Кроме того, оценщиком ... В.В. при определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка и жилого помещения непосредственный их осмотр не производился.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего Задориной Н.В. жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ... В.А.

Несогласие представителей сторон и третьего лица с определенной экспертом рыночной стоимостью жилого помещения и компенсацией за не произведенный капитальный ремонт, основанное на их субъективной оценке, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

Доводы представителя третьего лица об использовании экспертом в качестве аналогов объектов, информация о продаже который не публиковалась на январь 2022 года, суд считает несостоятельными, поскольку экспертом в заключении в качестве аналогов приняты те объекты, предложения по которым действовали на момент проведения экспертизы.

Рецензии ООО «Экспертно-оценочный центр» на заключение эксперта не свидетельствует о недостоверности и необъективности заключения судебной экспертизы, не опровергает выводы эксперта, а предполагает лишь мнение специалиста, объектом исследования которого являлось непосредственно заключение другого эксперта, а не определение выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В связи с этим, ходатайства представителей истца и третьего лица о проведении повторной и дополнительной экспертизы лишь с целью достижения иного её результата (в большую или меньшую сторону), оставлено судом без удовлетворения.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

В рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому Задориной Н.В. как собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг), оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение), а также расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды жилого помещения), поскольку условиями предлагаемого администрацией к заключению соглашения об изъятии не предусмотрено сохранения права пользования изымаемым жилым помещением.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у Задориной Н.В. недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ... В.А.:

-рыночная стоимость квартиры в размере 1 966 000 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 525 540 рублей,

-затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 62 250 рублей,

- затраты на переезд в размере 7466 рублей,

-затраты на поиск другого жилого помещения (оплата риэлторских услуг) в размере 50 000 рублей;

-затраты на оформление (регистрации) права собственности на другое жилого помещение в размере 2000 рублей.

Общий размер возмещения составит 2 613 256 рублей.

Исходя из разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости изымаемого недвижимого имущества является основанием для прекращения права собственности Задориной Н.В. на спорное жилое помещение.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░ ░░░░░░░░ 49,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ....

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 2 613 256 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ... ░░░░░ ░░░░░░░░ 49,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ....

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 06.06.2022.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                 ░.░. ░░░░░░