Решение по делу № 33-2457/2023 от 12.09.2023

Судья Маржохов А.В. Дело № 33-2457/2023

дело № 2-2345/23

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Бижоевой М.М. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре Тлостанове Т.К.,

с участием представителя истца Л.В.Г., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску Ш.Л.Р. к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации договора,

по апелляционной жалобе публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 г.,

у с т а н о в и л а:

Ш.Л.Р. обратилась в Нальчикский городской суд КБР к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – Общество) с иском, в котором просил признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 10 сентября 2019 г., заключенный между Обществом и Ш.Л.Р., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 10 сентября 2019 г., мотивируя следующим.

10 сентября 2019 г. между Обществом (далее также – Продавец) и Ш.Л.Р. (далее – истец, Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме (далее - Предварительный договор, Договор), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора до конца 2-го квартала 2020 года.

Согласно условиям Предварительного договора, предметом договора является жилое помещение с проектным (строительным) номером 35, площадью 53,26 кв.м. (далее – Квартира, Помещение), расположенное на 2 этаже во 2 корпусе 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>, б/н (далее – МКД).

При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости Помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 10 сентября 2019 г. в сумме <данные изъяты> рублей, однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу Помещения не исполнил.

Из существа Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1 Предварительного договора. Также положениями п.п. 2.1. Договора предусмотрено, что оплата Квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного Договора и до подписания основного договора.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 года исковые требования Ш.Л.Р. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Банк) подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ш.Л.Р. отказать, мотивируя следующими обстоятельствами.

По мнению автора жалобы, Предварительный договор не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ, Закон о долевом строительстве, Закон №214-ФЗ), так как не содержит существенных условий такого договора, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ. Так, в Договоре не определены все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 названного Закона, в связи с чем, Предварительный договор не может быть признан договором долевого участия в силу ч. 5 ст. 4 Закона о ДДУ.

Более того, истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты по Договору. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в его налоговой отчетности не учтены, доказательства обратного в материалах дела не представлены.

В жалобе также указано, что истцом не представлены доказательства наличия у него финансовой возможности произвести оплату по названному Договору, судом первой инстанции не были установлены обстоятельства связанные с тем, имелись ли у истца наличные денежные средства для внесения в кассу должника.

Кроме того, в связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства надлежит применять повышенные стандарты доказывания.

Исходя из буквального толкования условий Предварительного договора, его целью является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

Из материалов дела следует, что 10.09.2019 между истцом и ответчиком заключен Договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, согласно п.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя Квартиру, находящуюся в строящемся многоквартирном жилом доме (МКД).

Согласно п. 2.1 указанного Договора стоимость Квартиры в размере <данные изъяты> руб. (указанной в п.1.1 Договора) Покупатель обязуется оплатить при подписании Договора.

В жалобе указано, что Предварительный договор не может быть признан договором долевого участия в силу того, что его действие прекращено, как и правоотношения сторон по Договору, поскольку согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ, если в предварительном договоре срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а поскольку по Предварительному договору до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор, с учетом положений ст. 407, ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора, прекращены в силу закона. При этом в Предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, в связи с чем, он прекратил свое действие 31.12.2019, а истец обратился в суд лишь 06.03.2023.

Вместе с тем, автор жалобы считает, что на момент заключения Предварительного договора объект долевого строительства находился в залоге у Банка, который своего согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцом договора участия в долевом строительстве не давал.

07.08.2019 ПАО Сбербанк в лице Кабардино-Балкарского отделения №8631 и ООО «ФСК Потенциал» заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом <данные изъяты> руб. для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, б/н, на срок по 30.06.2021 с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

Договор залога имущественных прав № от 07.08.2019 (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 и №2 от 30.09.2020), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 Договора имущество, в том числе принадлежащие залогодателю/возникающие в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору ООО «ФСК Потенциал» передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства. Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

Договор ипотеки № от 07.08.2019, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый номер №, общая площадь № кв.м., адрес: <адрес>;

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1 Кредитного договора Заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства Объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о ДДУ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми Заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства Объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади Объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства Объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 Договора залога имущественных прав № от 07.08.2019 Залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение Предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно п. 4.1.1 Договора ипотеки № от 07.08.2019 Залогодатель в течение срока действия Договора не вправе без письменного согласия Залогодержателя иным образом распоряжаться Предметом залога, в т.ч., но не исключительно: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о Предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях Предмета залога и сделках с ним, осуществлять с Предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать Предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, с учетом изложенного, ООО «ФСК Потенциал» привлекло денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном названным Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Во исполнение приведенных норм договор ипотеки № от 07.08.2019, заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», был зарегистрирован 16.08.2019 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

19.08.2019 в соответствии с Договором залога имущественных прав № от 07.08.2019 Банком были зарегистрированы все объекты долевого строительства в реестре залогов единой информационной системы нотариата, что подтверждается соответствующим уведомлением.

Таким образом, по мнению автора жалобы, истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него как от дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

В случае признания ответчиком исковых требований такое признание не может быть принято судом в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ. Так, в силу данной нормы права, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Признание ответчиком исковых требований будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы ПАО Сбербанк.

В возражении на апелляционную жалобу представитель истца по доверенности Л.В.Г. просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Сбербанк – без удовлетворения, мотивируя следующим.

Целью обращения Ш.Л.Р. с иском явилось именно то обстоятельство, что фактически сложившиеся между ней и ответчиком правоотношения являются правоотношениями по участию в долевом строительстве, которые должным образом не оформлены по вине ответчика, в связи с чем, истец был вынужден прибегнуть к судебной защите своего нарушенного права. При этом исковые требования истца основывались на правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., согласно п.9 которого при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию. Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, а также в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 г.

При этом истцу на основании данных ЕГРН было известно, что на момент заключения вышеуказанного договора застройщиком уже заключен ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами, что заключенные договоры прошли государственную регистрацию. При этом воля сторон была направлена именно на заключение договора участия в долевом строительстве. С учетом данного обстоятельства ответчиком были признаны в полном объеме исковые требования, и это признание обосновано принято судом первой инстанции.

Также истец исходил из того обстоятельства, что, поскольку многоквартирный дом на момент заключения Договора находился на стадии строительства, то в силу требований п. 2 ст. 3 Закона о ДДУ застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказан факт полного выполнения со своей стороны договорных обязательств перед ответчиком, в том числе и по оплате договора, путем предоставления соответствующих письменных доказательств, которые никем не опровергнуты и приняты судом первой инстанции с соответствующей правовой оценкой. Обращает при этом внимание суда апелляционной инстанции на тот факт, что ответчик признал факт получения от Ш.Л.Р. денежных средств в полном объеме, что, помимо имеющегося в материалах дела акта приема-передачи денежных средств, также подтверждается приобщенным к материалам дела письменным признанием исковых требований со стороны ответчика. Доводы ПАО Сбербанк о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств оплаты по договору, голословны и не подтверждены никакими доказательствами.

Согласно требованиям п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации согласно ст. 8.1. ГК РФ.

Необходимость государственной регистрации залога прав требования по договору участия в долевом строительстве и залога строящейся квартиры подтверждена и в п.13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022.

Ссылаясь на п.6 ст. 8.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ), автор возражения указывает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. На момент заключения Договора сведения в ЕГРН o государственной регистрации договора залога имущественных прав № от 07.08.2019, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», отсутствовали. Нет сведений об этом и в настоящее время, при этом и ПАО Сбербанк не оспаривает отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав.

Таким образом, истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него как дольщика по характеру спорных правоотношений, не установил общедоступными способами наличие какого- либо обременения либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства, что полностью опровергает довод апелляционной жалобы о том, что он действовал недобросовестно (злоупотребил правом).

При этом согласно выписке из ЕГРН от № за ПАО Сбербанк не зарегистрированы какие-либо права и обременения на объекты долевого строительства (в том числе и приобретенное Ш.Л.Р. жилое помещение в строящемся МКД, расположенном по адресу: <адрес>, б/н, на земельном участке с кадастровым номером №).

Отсутствие у ПАО Сбербанк зарегистрированных прав и обременений на объекты долевого строительства (в том числе и приобретенное Ш.Л.Р. Помещение), подтверждается ответом Управления Росреестра по КБР от 18.04.2023 № исх/№ на обращение Ш.Л.Р.

Также обращение ПАО «Сбербанк России» в Управление Росреестра по КБР с заявлением об аннулировании записи в ЕГРН о переходе прав на объекты по ДДУ в связи с отсутствием согласия залогодержателя (в частности, квартир №№ 62, 106, 135, 171), которые, по мнению Банка, находились у него в залоге на основании договора залога имущественных прав № от 07.08.2019 (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 29.06.2020 и № 2 от 30.09.2020), оставлено Управлением Росреестра по КБР без удовлетворения по причине отсутствия государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав. При этом отказ в аннулировании записи в ЕГРН в установленном законом порядке ПАО «Сбербанк России» не обжалован.

Также просит учесть правовую позицию, изложенную в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» о том, что предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» и в п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда при заключении предварительного договора уплачивается цена недвижимого имущества, то такой договор не может считаться прекращенным без получения встречного исполнения.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Л.В.Г., рассмотрев в силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, Договором, заключенным 10 сентября 2019 г. между Обществом и истцом, поименованным его участниками «Договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», предусмотрена обязанность Общества передать Заказчику в собственность Квартиру в МКД. Условиями заключённого Договора предусмотрена и обязанность Покупателя внести полную стоимость приобретаемой ею в будущем недвижимости в размере № рублей.

Исходя из этого, по смыслу статьи 429 ГК РФ заключённый между Обществом и истцом Предварительный договор таковым не является.

Из материалов дела, представленных доказательств и пояснений участников сделки следует, что вышеуказанную цену Договора истец уплатил Обществу 10 сентября 2019 г. при заключении Договора (л.д. 10).

Согласно положениям части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона о ДДУ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 названного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона о ДДУ.

Таким образом, Закон №214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие названного Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключён договор, поименованный как «Договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже Квартиры, которая будет построена в МКД в будущем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами Договора, учитывая, что гражданин (истец) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре помещения в МКД, что ответчик возводил МКД и взял обязательство по передаче в собственность гражданина (истца) обозначенное в договоре имущество, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона о ДДУ, а Предварительный договор, заключённый сторонами, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в Договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и о том, что платежеспособность истца не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона о ДДУ, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований названного Закона, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права такого гражданина.

В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого Покупатель оплатил директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки (л.д. 10). Обществом факт получения денег признаётся. В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от Заказчика денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона о долевом строительстве. В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований названного Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона о долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда, поскольку тем же пунктом статьи 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Суду не представлено доказательств наличия в ЕГРН записи о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – Квартиры, приобретаемой истцом в МКД.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено, в связи с чем, считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 сентября 2023 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи М.М. Бижоева

Т.Х. Сохроков