Решение по делу № 3а-161/2020 от 08.07.2020

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-161/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 августа 2020 года                                                                       г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре - Лемех М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Щербанюка Юрия Алексеевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

Щербанюк Ю.А. обратился в суд 8 июля 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 4656,98 кв.м, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу (транспортный участок и гаражи), расположенный по адресу: Калининградская область, г.Советск, <адрес>, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании соглашения от 16 февраля 2018 года о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 275 от 15 октября 2004 года аренды земельного участка, заключённому с администрацией муниципального образования «Город Советск» на срок по 15 сентября 2053 года. Возникшее у Щербанюка Ю.А. право аренды земельного участка зарегистрировано 28 февраля 2018 года. Постановлением Правительства Калининградской области № 788 от 22 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 6 132 544,11 руб., соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 4 февраля 2020 года. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость указанного объекта явно не соответствует рыночной стоимости земельного участка, что влечет за собой необоснованное завышение размера арендной платы. Так, согласно представленному Щербанюком Ю.А. отчету об оценке от 24 апреля 2020 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 763 700 руб. С учетом изложенного административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости в сумме 2 763 700 руб.

Административный истец Щербанюк Ю.А., его представитель по доверенности Фомина С.Н. в судебное заседание не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании Фомина С.Н. административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, а также заинтересованного лица - администрации Советского городского округа - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит на праве аренды Щербанюку Ю.А. с 28 февраля 2018 года (л.д. 10-11).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2019 года и 04 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 6).

    Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 132 544,11 руб.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных     пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года       № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов        недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости, существенное несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Таким образом, Щербанюк Ю.А. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора Федеральным законом от 3 июля 2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" не установлена, в связи с чем Щербанюк Ю.А не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие       в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам          не предусмотрен настоящим Кодексом.

    В обоснование административного иска Щербанюк Ю.А. представил отчёт № 0113-04-20 от 24 апреля 2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 763 700 руб., составленный оценщиком ООО "Независимая оценка" Юдиной В.В.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщиком применен сравнительный подход, невозможность применения иных подходов (затратного и доходного) экспертом мотивирована, обоснованность их неприменения сомнений не вызывает.

При определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком использована ценовая информация о 5 объектах-аналогах, которые имеют сходный вид разрешенного использования (для строительства производственно-складской базы, строительная промышленность, для проектирования и строительства торгового-промышленной базы, склады, под строительство объектов промышленного назначения) и сопоставимы по иным характеристикам.

Оценщиком применены корректировки на объем передаваемых прав, на торг, на местоположение и площадь земельный участков, а также на инженерные коммуникации и связь.

Применение или отказ от применения корректировок оценщиком обоснованы.

Оценщик Юдина В.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, Юдина В.В. имеет свидетельство на право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, право осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости" подтверждено квалификационным аттестатом от 16 января 2018 года № 002043-1, выданным на срок до 16 января 2021 года, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована на период с 12 марта 2020 года по 11 марта 2021 года в установленном порядке.

Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

Кроме того, административным истцом представлен договор ипотеки № 55/18-Ф-И от 26 сентября 2018 года, заключенный между коммерческим банком "Энерготрансбанк" и Щербанюком Ю.А. в отношении оцениваемого земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного участка определена сторонами в размере 1 630 000 руб.

Право ипотеки зарегистрировано в установленном порядке.

Этот договор также свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка существенно отличается от установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении судьи от 9 июля 2020 года о принятии административного искового заявления к производству и после отложения 4 августа 2020 года судебного заседания письмом судьи от 4 августа 2020 года, было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако Управление Росреестра по Калининградской области, Правительство Калининградской области и администрация Советского городского округа в установленном процессуальным законом порядке не поставили под сомнение достоверность упомянутого отчета об оценке и не указали обстоятельств, которые действительно могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета об оценке.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

        РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Щербанюка Юрия Алексеевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером № удовлетворить.

     Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4656,98 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу (транспортный участок и гаражи), расположенного по адресу: Калининградская область, г. Советск, ул. <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 763 700 руб.

    Датой подачи Щербанюком Ю.А. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения Щербанюка Ю.А. в Калининградский областной суд – 8 июля 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                                А.А. Струкова