Решение от 22.01.2020 по делу № 3а-244/2020 от 17.12.2019

    Дело № 3а-244/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

            22 января 2020 года                               г. Пермь

    Пермский краевой суд в составе:

    председательствующего судьи Титовца А.А.,

    при секретаре Елисеевой К.С.,

    с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б. (действует на основании доверенности б/н от 6 августа 2019 г.),

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Селиванова Романа Петровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

    УСТАНОВИЛ:

Селиванов Р.П. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Пермскому краю (далее - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), Правительству Пермского края, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: многофункциональные деловые и обслуживающие здания, общей площадь 60 889 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Березники, пр-т Ленина, равной его рыночной стоимости в размере 30 749 000, 43 рублей по состоянию на 4 мая 2018 г.

    В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственников указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Административный истец Селиванов Р.П. о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки в суд не уведомил.

Представитель административного истца Варзакова Л.Б. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

    Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, действующая на основании доверенности Максимова Е.В. представили письменные отзыв, в котором изложила просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.

    Административный ответчик Правительство Пермского края, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, отзыв представлен не был.

    Представитель заинтересованного лица администрации города Березники Давлетбаева О.Ю., действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.

    Исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

    В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

    Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

    Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

    Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:03:0200005:5899, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: многофункциональные деловые и обслуживающие здания, общей площадь 60 889 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Березники, пр-т Ленина, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорный земельный участок.

    Принимая во внимание, что административные истцы являются собственниками указанного выше объекта недвижимости, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, они вправе оспорить его кадастровую стоимость.

    Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

    Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определена по состоянию на 4.05.2018 и составила 204 865 302,73 рублей. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю Б/Н от 04.05.2018 в соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п. Согласно Приказу Росреестра кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и в отношении ранее учтенных объектов, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права административного истца по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края № 1610-п, ни утвержденного данным постановлением удельного показателя кадастровой стоимости кадастрового квартала. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

    Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 19.06.2019 № 15/Н-19, составленный оценщиком Ш.

    В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 04.05.2018 составила 30 749 000 рублей.

Изучив представленный в материалы дела административными истцами отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Отчет подготовлен лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под многоквартирную жилую застройку и под коммерческое использование в предшествующий дате оценки период. По результатам анализа оценщик определил основные ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход (метод сравнения продаж), из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок сведения о стоимости участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и обоснование отказа от применения корректировок, приведено оценщиком в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложения к продаже объектов-аналогов из объявлений о продаже, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом методом выделения оценщиком получена информация о ценах сделок и предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки - единому объекту недвижимости (на земельном участке расположен торговый центр), включающему в себя оцениваемый земельный участок. В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, содержится подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, в расчет включены объекты-аналоги, вошедшие в доверительный интервал.

Оценщиком произведено согласование полученных результатов, определена итоговая величина рыночной стоимости предмета оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета об оценке требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

    Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

    Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

    Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

    Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

    Административные истцы обратились в суд 17.12.2019, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 17.12.2019.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 01.01.2019 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства. Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2020.

Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ **, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ 60 889 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░: ****, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 749 000 43 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░ 2018.

    ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 17 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░ 1 ░░░░░░ 2020 ░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 5 ░░░░░░░ 2020 ░.

░░░░░–