Решение по делу № 8Г-27814/2021 [88-1301/2022 - (88-29606/2021)] от 28.09.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                         Дело № 88-29606/2021

                                                                        № дела суда 1-й инстанции 2-578/2021

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                            27 января 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой О.Н.,

судей Хаянян Т.А., Яковлева А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ФИО2 – ФИО14 на решение Центрального районного суда города Сочи от 04 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22июня 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на долю общей долевой собственности на жилой дом, поступившую в суд 28 сентября 2021 года,

заслушав доклад судьи Ивановой О.Н., судебная коллегия

Установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил признать за ним право общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения квартиры № К-132, общей площадью 32 кв.м., расположенного на 5 жилом мансардном этаже жилого дома, строительство которого ведется на земельном участке площадью 1070 кв.м, по адресу: <адрес> <адрес> (п.п. 1.1.-1.5 договора). Жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежал ФИО3 Располагается на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащем на праве собственности администрации г. Сочи. Согласно п.3.1. договора стоимость покупаемого объекта определена сторонами с учетом скидки в размере 1500000 рублей, уплачиваемые покупателем в следующем порядке: 1400000 рублей в день подписания предварительного договора, 100000 рублей - в день подписания основного договора. В день подписания предварительного договора ФИО3 были переданы денежные средства в размере 1400000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской. В соответствии с п.4.1. договора застройщик обязуется своими силами и за свой счет завершить строительство указанного жилого дома в срок до 30 марта 2015 года. Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить до 30 апреля 2015 года. 30 октября 2017 года между истцом и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого срок строительства и сдачи дома в эксплуатацию продлен до 30 января 2018 года, срок подписания основного договора - до 20 февраля 2018 года. Вместе с тем, несмотря на исполнение обязательств со стороны истца в полном объеме, основной договор до настоящего времени не заключен, право собственности на помещение № К-132, общей площадью 32 кв.м., не зарегистрировано. В декабре 2018 года ФИО3 был задержан, в отношении него возбуждено уголовное дело, в настоящее время он содержится в ФКУ ИЗ-23/1 УФСИН России по Краснодарскому краю. По мнению истца, в связи с временным отсутствием на территории г. Сочи ответчика, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на долю в спорном жилом доме. Учитывая, что обязательства ФИО3 в рамках предварительного договора купли-продажи от 19 декабря 2014 года могут быть исполнены, в том числе, путем передачи части принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, № <адрес>. Признание права в праве общей долевой собственности в ином порядке, кроме как судебном, не представляется возможным. С учетом уточненных исковых требований просил суд признать за ним право собственности на 32/2513 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; уменьшить долю ФИО3 с 248/2513 до 216/2513 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 04 февраля 2021 года исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании права на долю общей долевой собственности на жилой дом, оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года, решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 04 февраля 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на долю общей долевой собственности на жилой дом - оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя ФИО2 по доверенности ФИО14 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 – ФИО14 просит отменить решение Центрального районного суда города Сочи от 04 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности на долю общей долевой собственности на жилой дом в виду существенных нарушений норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы суда не соответствуют материалам дела. Считает, что суды двух инстанций допустили нарушения норм материального права, неправильно не применив закон, подлежащий применению, что в силу ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены обжалуемого определения. Ссылается на то, что правила о предварительном договоре не применяются, если он содержит условие об уплате до заключения основного договора всей или существенной части цены имущества. Такую сделку следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Суды двух инстанций ошибочно применили ст. 429 ГК РФ и необоснованно отказали в иске. Суд первой инстанции в обжалуемом решении в обоснование своих выводов об отказе в иске указал, что толкуя буквально условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи указанного помещения. До настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен. Суд со ссылкой на ст. 429 ГК РФ указал, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Следовательно, предварительный договор не может являться основанием для приобретения права на вещь. Между сторонами не заключен основной договор, на основании которого может быть осуществлен переход права. Иные основания возникновения права собственности, указанные в ст. 218 ГК РФ не могут регулировать правоотношения, возникшие между сторонами по делу». По мнению суда первой инстанции, истец выбрал неправильный способ защиты права, в соответствии со ст. 12 ГК РФ. С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции полностью их продублировав в обжалуемом апелляционном определении. Вместе с тем, указанные выводы судов двух инстанций противоречат нормам материального права, а также разъяснениям Верховного Суда РФ. Так, согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточного указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). Ч. 1 ст. 487 ГК РФ установлено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» следует, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами    заключен договор, поименованный     ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Согласно абз. 2 п. 24 указанного Постановления Пленума ВС РФ предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст.ст. 158, 164, п. 2 ст. 429 ГК РФ). В силу п. 3.1 предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили стоимость покупаемого объекта в сумме: 1600000 рублей, скидка составила 100000 рублей, итого к оплате 1500000 рублей. Согласно п. 3.2.1. предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что денежные средства вносятся покупателем в следующем порядке в день подписания настоящего договора: 1400000 рублей. Остальная сумма 100000 рублей в день подписания основного договора в юстиции. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплатил по договору ответчику ФИО10 1400000 рублей, то есть существенную часть. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ истец доплатил представителю ответчика оставшуюся часть по договору в размере 100000 рублей. Также в соответствии с распиской от 03 ноября 2020 года представитель ответчика получила от истца ФИО2 160000 рублей на достройку <адрес>,85 на <адрес>. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. С учетом изложенного судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что заключенный между сторонами спорный договор, фактически является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02 апреля 2019 года    N 11-КГ19-3; Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 года N 5-КГ15-196; Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июня 2020 года по делу N 88-14162/2020; Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 года по делу N 88-3832/2020, 2-393/2019. Из абз. 4 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Согласно п. 5.1. спорного договора следует, что право собственности Покупателя на Объект возникает после государственной регистрации сделки и перехода права собственности в УФРС по Краснодарскому краю. Таким образом, по условиям договора возникновение права собственности не поставлено в зависимость от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. Согласно п. 5 Постановления ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально - определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, следует, что если лицо, заключившее предварительный договор купли- продажи квартиры в объекте строительства с условием о его предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению. По условиям спорного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения квартиры № К-132 общей площадью 32 кв.м., расположенного на 5 жилом мансардном этаже жилого дома, строительство которого ведется на земельном участке площадью 1070 кв.м., по адресу: <адрес> (п.п. 1.1.-1.5 договора). Жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, согласно материалам дела, принадлежал ФИО3, а к моменту рассмотрения иска за ответчиком зарегистрировано в праве общей долевой собственности 248/2513 на указанный жилой дом. В соответствии с экспертным заключением № С511Э-56 от 27 декабря 2020 года выполненного специалистом ООО «Сочинское бюро экспертизы и оценки» ФИО11, доля ФИО2 в праве в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, исходя из площади помещения 32 кв.м., являющегося предметом спорного договора, составляет 32/2513. Оставшаяся часть доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, в случае передачи доли ФИО2, составит 216/2513. Судами двух инстанций не учтены вышеприведенные фактические обстоятельства дела, а также нормы права, регулирующие данные правоотношения в их системной взаимосвязи, что привело к вынесению незаконных судебных актов. Кроме того, судами двух инстанций не учтено то, что абсолютно за всеми жильцами жилого дома, без какого либо исключения зарегистрировано право общей долевой собственности на доли соразмерные площади занимаемых ими жилых помещений. Многие жильцы зарегистрировали такое право на соответствующие доли на основании решений Центрального районного суда г. Сочи, на основании определений об утверждении мирового соглашения. Судом первой инстанции безосновательно, со ссылкой на то, что сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, отказано в утверждении мирового соглашения, отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о признании иска. Таким образом, суд поставил ФИО2 в неравное положение по отношению к остальным жильцам дома, нарушив его конституционные права (право на жилище, право собственности, право на справедливый и беспристрастный суд). Поскольку судами двух инстанций допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, а новых обстоятельств дела устанавливать не требуется, то суд кассационной инстанции на основании ст. 390 ГПК РФ вправе отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение.

       Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

        В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

     В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления, по результатам изучения доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, имеются.

        Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям положения ст.ст. 218, 309, 420, 429, 454, п. 4 ст. 445 ГК РФ, пришел к выводу, что истец выбрал неправильный способ защиты нарушенного права, стороны по договору в защиту своих нарушенных прав могут требовать исполнение обязательств, ссылаясь на наличие тех или иных обязательств, оговоренных при заключении договора; предварительный договор не может являться основанием для приобретения права на вещь; поскольку между сторонами не заключен основной договор, на основании которого может быть осуществлен переход права, не имеется оснований возникновения права собственности на спорный объект недвижимости.

          Суд апелляционной инстанции в полном объеме согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно сославшись на положения п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 3 ст. 433, ст. 309 ГК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи №. (т. 1 л.д. 60-64)

Из п. 1.1.-1.5. договора следует, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения квартиры № К-132, общей площадью 32 кв.м., расположенного на 5 жилом мансардном этаже жилого дома, строительство которого ведется на земельном участке площадью 1070 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Из п. 2.1.1. договора следует, что для заключения основного договора с покупателем продавец обязан своевременно своими силами и за свой счет завершить строительство указанного жилого дома, ввести жилой дом в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на помещения жилого дома в УФРС по Краснодарскому краю. В п. 2.1.2., 2.1.4. договора указано, что продавец обязан подготовить пакет документов, необходимый для заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности, заключить с покупателем основной договор купли-продажи объекта в предусмотренный в п. 4.1. договора срок. Из п. 2.2.1. договора следует, что покупатель обязан оплатить стоимость объекта в сумме и порядке, определенной договором.

Согласно п. 3.1., 3.2.1. договора стоимость покупаемого объекта определена сторонами в сумме 1600000 рублей, с учетом скидки в размере 1500000 рублей, уплачиваемые покупателем в следующем порядке: 1400000 рублей в день подписания предварительного договора, 100000 рублей - в день подписания основного договора.

В соответствии с п.4.1. договора продавец обязуется своими силами и за свой счет завершить строительство указанного жилого дома и зарегистрировать свое право собственности на помещения в порядке, установленном законом в срок до 30 марта 2015 года. Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить до 30 апреля 2015 года.

Из п. 5.1. договора следует, что право собственности покупателя на объект возникает после государственной регистрации сделки и перехода права собственности в УФРС по Краснодарскому краю.

30 октября 2017 года между истцом и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого срок строительства и сдачи дома в эксплуатацию продлен до 30 января 2018 года, срок подписания основного договора - до 20 февраля 2018 года (т. 1 л.д. 65).

В материалах дела имеется расписка ФИО3 от 19 декабря 2014 года, подтверждающая, что в день подписания предварительного договора ему были переданы денежные средства истцом в размере 1400000 рублей (т. 1 л.д. 66). В кассационной жалобе представитель истца также указывает, что согласно расписке от 27 октября 2020 года истец доплатил представителю ответчика оставшуюся часть по договору в размере 100000 рублей. Также в соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика получила от истца ФИО2 160000 рублей на достройку <адрес> с тем, данные обстоятельства не были исследованы судом первой инстанции при рассмотрении дела. Доказательства в деле отсутствуют.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателями жилого дома, общей площадью 2512,8 кв.м., кадастровым номером 23:49:0201020:1884, расположенного по адресу: <адрес>, являются: ФИО3, общая долевая собственность, 248/2513, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5, общая долевая собственность 45/2513; ФИО33, общая долевая собственность 30/2513; ФИО36, общая долевая собственность 30/2513; ФИО32, общая долевая собственность 60/2513; ФИО51, общая долевая собственность 160/2513; ФИО45, общая долевая собственность 30/2513; ФИО42, общая долевая собственность 29/2513; ФИО53, общая долевая собственность 29/2513; ФИО26, общая долевая собственность 29/2513; ФИО21, общая долевая собственность 29/2513; ФИО20, общая долевая собственность 74/2513; ФИО15, общая долевая собственность 35/2513; ФИО49, общая долевая собственность 35/2513; ФИО40, общая долевая собственность 37/2513; ФИО27, общая долевая собственность 32/2513; ФИО34, общая долевая собственность 63/2513; ФИО44, общая долевая собственность 39/2513; ФИО22, общая долевая собственность 39/2513; ФИО50, общая долевая собственность 37/2513; ФИО41, общая долевая собственность 45/2513; ФИО39, общая долевая собственность 32/2513; ФИО52, общая долевая собственность 139/2513; ФИО31, общая долевая собственность 32/2513; ФИО7 О.Г., общая долевая собственность 31/2513; ФИО18, общая долевая собственность 75/2513; ФИО38, общая долевая собственность 37/2513; ФИО29, общая долевая собственность 39/2513; ФИО25, общая долевая собственность 37/2513; ФИО17, общая долевая собственность 37/2513; ФИО23, общая долевая собственность 45/2513; ФИО37, общая долевая собственность 32/2513; ФИО30, общая долевая собственность 32/2513; ФИО7, общая долевая собственность 75/2513; ФИО43, общая долевая собственность 144/2513; ФИО46, общая долевая собственность 39/2513; ФИО12, общая долевая собственность 37/2513; ФИО47, общая долевая собственность 45/2513; ФИО16, общая долевая собственность 220/2513; ФИО35, общая долевая собственность 37/2513; ФИО24, общая долевая собственность 39/2513; ФИО19, общая долевая собственность 39/2513; ФИО28, общая долевая собственность 78/2513; ФИО48, общая долевая собственность 37/2513. (т. 1 л.д. 67-76)

Согласно экспертному заключению № С511Э-56 ООО «Сочинское бюро экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0201020:1884, общей площадью 2512,8 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, исходя из площади принадлежащего ему помещения 32 кв.м., составляет 32/2513. (т. 1 л.д. 180-208)

В материалах дела имеется заявление о признании ответчиком иска от 27 января 2021 года, подписанное представителем ФИО3 (т. 1 л.д. 239-240) В принятии признания иска судом 27 января 2021 года было отказано. (т. 1 л.д. 250) 04 февраля 2021 года истцом было подано ходатайство об утверждении мирового соглашения. В удовлетворении ходатайства об утверждении мирового соглашения судом было отказано (т. 2 л.д. 25-31, 33-36, 38).

         В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

          В п. 1 ст. 1 ГК РФ указано, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

          Из п.2 ст. 1 ГК РФ следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

          П. 3 ст. 1 ГК РФ устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

         Способы защиты гражданских прав установлены в ст. 12 ГК РФ, из которой следует, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

        В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров.

       Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

        П. 1 ст. 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из п. 3 договора следует, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

           В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

           В п. 1 ст.422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

           Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

          В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

          П. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

          Как следует из п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

          Из п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

          В п. 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

          П. 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

     Из ст. 431 ГК РФ следует, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

          В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

        Из п. 3 ст. 433 ГК РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

        П. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

       В соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

       Из п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

      В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

         Из п. 2 ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

         П. 3 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

          Согласно п. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

          В п. 2. ст. 308 ГК РФ указано, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

     Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

        Как следует из ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     Из п. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» следует, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

        В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

        В абз. 3 п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» также указано, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Между тем, вышеприведенные нормы права и разъяснения официальных актов их толкования судом первой и апелляционной инстанции не приняты во внимание и указанные юридически значимые обстоятельства по делу в полной мере не выяснялись.

Из абз. 4 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В п. 5 Постановления ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально - определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

       Одной из важнейших задач гражданского судопроизводства является правильное разрешение гражданских дел (ст. 2 ГК РФ). Суд в силу ч. 2 ст. 10 указанного Кодекса, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении гражданских дел, что является необходимым для достижения задачи гражданского судопроизводства по правильному разрешению гражданских дел.

          Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (ч. 1 ст. 157 ГПК РФ), а в ч. 1 ст. 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

         Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

         В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

          Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако, это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

         В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

        Из ч. 1 ст. 196 ГПК РФ следует, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

         Как разъяснено в п.2 и п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

          Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

          В силу положений ст.ст. 56, 67, 71, 195-198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

            Ч. 4 ст. 198 ГПК РФ предусмотрено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

         Эти требования процессуального закона, как усматривается из текста обжалуемых судебных постановлений, судами первой и апелляционной инстанции выполнены не были.

         Поскольку в соответствии с положениями ч. 3 ст. 390 ГПК РФ правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен, а допущенные при разрешении спора нарушения являются значимыми и не могут быть преодолены на стадии кассационного разбирательства, постановленное по делу решение суда первой инстанции и апелляционное определение надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

         При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу исковых требований, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных в дело доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и разрешить дело по существу в соответствии с нормами права и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

                                             определила:

решение Центрального районного суда города Сочи от 04 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 июня 2021 года по данному гражданскому делу - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи