Решение по делу № 33-1926/2018 от 19.04.2018

Судья Кипятков К.А. № 33-1926/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2018 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Королевой С.В.,

судей Савина А.И., Касянчук Е.С.

при секретаре Королевой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Круць О. А. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 февраля 2018 года по искам Унжакова А. С., Чистякова В. А. к товариществу индивидуальных застройщиков «Каменный бор» по строительству и эксплуатации индивидуального блокированного жилого дома, Круць О. А. о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Касянчук Е.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Унжаков А.С. обратился в суд с иском по тем основаниям, что 10.07.2014 заключил с товариществом индивидуальных застройщиков «Каменный бор» по строительству и эксплуатации индивидуального блокированного жилого дома (далее – ТИЗ «Каменный бор») предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого последнее обязалось в срок не позднее 01.07.2015 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....), после чего передать истцу в собственность квартиру ориентировочной площадью 35 кв.м., расположенную на 3 этаже указанного жилого дома, за что Унжаков А.С. при подписании договора уплатил 1600000 руб. Вместе с тем, до настоящего времени многоквартирный жилой дом не построен, квартира истцу не передана. 02.12.2013 за ТИЗ «Каменный бор» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 2772,8 кв.м., степень готовности 27%, по адресу: (.....). Данный объект недвижимости 31.10.2014 был передан в залог Круць О.А. в обеспечение личных обязательств Малынова А.В. по договору займа денежных средств от 31.10.2014. Истец, указывая на то, что между ним и ТИЗ «Каменный бор» сложились отношения по долевому строительству многоквартирного дома, а стоимость квартиры оплачена в полном объеме, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – квартиру ориентировочной площадью 35 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....), описание которой приведено в предварительном договоре купли-продажи от 10.07.2014, а также признать недействительным договор залога недвижимого имущества от 31.10.2014, заключенный между ТИЗ «Каменный бор» и Круць О.А.

Чистяков В.А. обратился в суд с иском по аналогичным основаниям, ссылаясь на заключение 21.05.2013 с ТИЗ «Каменный бор» предварительного договора купли-продажи, по условиям которого ответчик по завершении строительства жилого дома обязался передать истцу в собственность оплаченные им в сумме 3200000 руб. квартиры ориентировочной площадью 42,87 кв.м. и 38,59 кв.м., расположенные на 2 этаже указанного жилого дома. Поскольку до настоящего времени обязательства ТИЗ «Каменный бор» не исполнены, а 31.10.2014 незавершенный строительством жилой дом передан ТИЗ «Каменный бор» в залог Круць О.А. в обеспечение заемных обязательств Малынова А.В., Чистяков В.А. также просил признать за ним право собственности на объекты незавершенного строительства – квартиры ориентировочной площадью 42,87 кв.м. и 38,59 кв.м., расположенные на 2 этаже жилого дома, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....), описание которых приведено в предварительном договоре купли-продажи от 21.05.2013, а также признать недействительным договор залога недвижимого имущества от 31.10.2014, заключенный между ТИЗ «Каменный бор» и Круць О.А.

Определением судьи от ХХ.ХХ.ХХ указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определениями судьи от ХХ.ХХ.ХХ, ХХ.ХХ.ХХ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены финансовый управляющий Малынова А.В. – Чукин М.М., Лингвист В.С., Лингвист М.В., Федорова Е.Н., Лифшиц Ю.Е.

Решением суда иски удовлетворены. За Унжаковым А.С. признано право на 350/27728 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Блокированный жилой дом по (.....) в (.....)» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (.....), кадастровый номер земельного участка №, в виде однокомнатной квартиры ориентировочной площадью 35 кв.м. на 3 этаже, с характеристиками, определенными в предварительном договоре купли-продажи от 10.07.2014, заключенном между ТИЗ «Каменный бор» и Унжаковым А.С. За Чистяковым В.А. признано право на 8146/277280 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Блокированный жилой дом по (.....) в (.....)» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (.....), кадастровый номер земельного участка №, в виде двух однокомнатных квартир ориентировочной площадью 42,87 кв.м. и 38,59 кв.м. на 2 этаже, с характеристиками, определенными в предварительном договоре купли-продажи от 21.05.2013, заключенном между ТИЗ «Каменный бор» и Чистяковым В.А. Договор залога недвижимого имущества от 31.10.2014, заключенный между ТИЗ «Каменный бор» и Круць О.А. в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 2772,8 кв.м., степенью готовности 27% по адресу: (.....), кадастровый номер №, признан недействительным. С ТИЗ «Каменный бор» в пользу Унжакова А.С., Чистякова В.А. взысканы судебные расходы по 450 руб. каждому. С Круць О.А. в пользу Унжакова А.С., Чистякова В.А. взысканы судебные расходы по 150 руб. каждому. С каждого из ответчиков в пользу АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» в счет оплаты экспертизы взыскано по 37500 руб.

С принятым судебным постановлением не согласен ответчик Круць О.А., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в исках. В обоснование доводов жалобы указывает на неправомерность выводов суда о квалификации заключенных ТИЗ «Каменный бор» с истцами договоров не как предварительных договоров купли-продажи. Полагает, что в данных договорах должным образом не определены объекты недвижимости, подлежащие передаче истцам, что свидетельствует о незаключенности договоров между ТИЗ «Каменный бор» и истцами. Незаключенный договор, по мнению подателя жалобы, одновременно является недействительной сделкой, а должным способом защиты права истцов может выступать лишь требование ими с ТИЗ «Каменный бор» уплаченных денежных средств. Неверное определение статуса Унжакова А.С. и Чистякова В.А. в правоотношениях с ТИЗ «Каменный бор» привело к необоснованному выводу суда о наличии правовых оснований для признания недействительным договора залога незавершенного строительством объекта, которым обеспечено исполнение заемных обязательств Малынова А.В. перед Круць О.А. Между тем, данной сделкой права истцов не нарушены. В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик Круць О.А. также ссылается на неразрешение судом первой инстанции ряда заявленных им ходатайств, что привело к вынесению по делу незаконного решения.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Чистяков В.А., указывая на необоснованность изложенных в ней доводов, просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов – Зайцева Е.А., действующая на основании доверенности, по доводам апелляционной жалобы возражала, просила об ее отклонении.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела.

Заслушав объяснения представителя истцов, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Петрозаводского городского округа от 03.12.2010 № и договора от 14.12.2010 № ТИЗ «Каменный бор» в аренду сроком на 5 лет для строительства блокированного 10-квартирного жилого дома предоставлен неделимый земельный участок общей площадью 4560 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: (.....). 25.04.2013 администрацией Петрозаводского городского округа ТИЗ «Каменный бор» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Блокированный жилой дом по (.....) в (.....)» в соответствии с проектными решениями (...).

21.05.2013 между ТИЗ «Каменный бор» и Чистяковым В.А. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался передать истцу в собственность две однокомнатные благоустроенные квартиры ориентировочной площадью 42,87 кв.м. и 38,59 кв.м. на 2 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....), с паровым отоплением и центральным холодным и горячим водоснабжением (п.п. 1.1, 3.1). Цена объектов недвижимости определена сторонами соглашения в размере 3200000 руб. Денежные средства уплачены Чистяковым В.А. при подписании договора.

10.07.2014 между ТИЗ «Каменный бор» и Унжаковым А.С. на аналогичных условиях заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик обязался передать истцу в собственность однокомнатную благоустроенную квартиру ориентировочной площадью 35 кв.м. на 3 этаже многоквартирного жилого дома. Цена квартиры определена сторонами соглашения в размере 1600000 руб. Денежные средства уплачены Унжаковым А.С. при подписании договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно­-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, запрещается.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01.04.2005 сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Суд первой инстанции, подробно проанализировав условия заключенных Унжаковым А.С. и Чистяковым В.А. с ТИЗ «Каменный бор» предварительных договоров купли-продажи, правильно установил, что данные сделки, исходя из их существа, с учетом сложившихся отношений сторон фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве, поскольку их предметом является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, в связи с чем верно применил к возникшим правоотношениям положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Поскольку в нарушение принятых на себя обязательств ТИЗ «Каменный бор» в установленный срок квартиры истцам не передало, 02.12.2013 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 2772,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....), до настоящего времени строительство многоквартирного дома не завершено, с учетом положений ст.ст. 12, 128, 130 Гражданского кодекса РФ, суд обоснованно признал за истцами право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства «Блокированный жилой дом по (.....) в (.....)», тождественные оплаченным ими квартирам.

Исходя из ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, Унжаков А.С., Чистяков В.А., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору ТИЗ «Каменный бор», в связи с чем с учетом нарушения обязательств продавцом выбранный ими способ защиты своих прав является соответствующим закону.

В силу ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При этом положения части 7 указанной статьи исключают возможность передачи объекта незавершенного строительства в залог без согласия участников долевого строительства. Учитывая даты заключения истцами предварительных договоров купли-продажи и выводы судебной экспертизы о давности их изготовления, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, правомерно признал недействительным обеспечивающий заемные обязательства Малынова А.В. договор залога недвижимого имущества от 31.10.2014, заключенный между ТИЗ «Каменный бор» и Круць О.А. в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Доводы жалобы ответчика Круць О.А. о неверной оценке судом первой инстанции заключенных истцами с ТИЗ «Каменный бор» договоров в качестве договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном понимании фактических обстоятельств дела и неверном толковании закона.

Указание им на то, что в заключенных истцами с ТИЗ «Каменный бор» договорах определены конкретные способы защиты права, отмену решения суда не влечет, поскольку само по себе данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, не ограничивает участников гражданского оборота в возможности выбора способов защиты права. Иное противоречило бы основам гражданского законодательства.

Утверждение подателя жалобы о том, что заключением договора залога права Унжакова А.С. и Чистякова В.А. не нарушены, судебная коллегия находит противоречащим установленным фактическим обстоятельствам дела.

Допущенных судом процессуальных нарушений, на которые как основания к отмене решения суда первой инстанции сослался Круць О.А. в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с учетом доказанности этих обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 февраля 2018 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Круць О. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи