Решение по делу № 2-1414/2020 от 09.09.2019

Дело № 2-1414/2020

(№ 2-6260/2019)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 февраля 2020 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Стома Д.В.

при секретаре Мамедовой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимовой ФИО6 к администрации городского округа «Город Калининград», комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о признании недействительными положений договора аренды земельного участка, исключении положений из договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Анисимова Р.И. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 15.01.2019 обратилась в Администрацию городского округа «город Калининград» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №. Администрацией было принято решение о предоставлении истице указанного земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м:, расположенного по адресу: < адрес >. 30.05.2019 получила направленный в ее адрес администрацией городского округа «город Калининград» почтой договор аренды земельного участка от 14 мая 2019 года № №. В соответствии с п. 5.1. вышеуказанного Договора, цена права аренды земельного участка определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.03.2019 № №, выполненной ООО «НЦ «Балтэкспертиза», в размере 973400 рублей. Не согласившись с суммой оценки рыночной стоимости земельного участка, 10.07.2019 обратилась в ООО «Партнер-Контакт» за оказанием услуги по определению оценки права аренды сроком на 20 лет указанного земельного участка. В результате проведенной оценки ООО «Партнер-Контакт» пришло к заключению, что рыночная стоимость права аренды сроком на 20 лет земельного участка составляет 208 000 рублей, что подтверждается отчетом № №. Кроме того, в договоре аренды - п.п. 4.6, 4.7, 8.3.1, 12.1, содержатся условия нарушающие права арендатора, предусмотренные п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а именно предусмотрено, что уступка права аренды и сдачи в субаренду земельного участка производится только с согласия арендодателя земельного участка. 11.07.2019 подала протокол разногласий в администрацию городского округа «город Калининград» к договору аренды земельного участка от 14 мая 2019 года № №. 20.07.2019 администрация городского округа «город Калининград» отказалась от подписания протокола разногласий к договору аренды. В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Арендодатель и арендатор не вправе предусмотреть в договоре аренды условия, по которым последний может передавать свои права и обязанности по договору третьему, лицу только после получения согласия арендодателя. В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов. • Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами. Таким образом, арендные обязательства по аренде земельных участков регулируются нормами ЗК РФ. В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор аренды земельного участка заключен на срок свыше 5 лет. Из норм Земельного кодекса РФ следует, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. Оспариваемые пункты договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Согласно правовой позиции Высших судов, в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. Из буквального токования норм ст. 22 ЗК РФ, ст. 10, ст. ст. 421, 615, 607 ГК РФ следует, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. В соответствии с вышеизложенным, просит признать недействительной стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, месторасположение: < адрес >, установленную п. 5.1. и 6.1. договора № 84/2019-А аренды земельного участка от 14 мая 2019 года; установить стоимость выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с рыночной стоимостью; признать недействительными п. 4.6 и п. 12.1 договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, исключить п. 4.6 и п. 12.1 из договора; признать недействительным в части п. 4.7. договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 г., а именно формулировку: «Договор субаренды подлежит обязательному согласованию с Арендодателем. При сдаче арендованного земельного участка (части) в субаренду ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем является Арендатор. Если Арендатор передает земельный участок или его часть в субаренду без разрешения Арендодателя, то земельный участок (часть) переданный в субаренду, считается неиспользуемым в соответствии с установленным разрешённым использованием по условиям договорю»; исключить из п. 4.7. договора указанную формулировку; признать недействительным в части п. 8.3.1. договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 г., а именно формулировку: «Указанные действия по передаче прав и обязанностей по Договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения»; исключить из п. 8.3.1. договора указанную формулировку.

Истица Анисимова Р.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель истицы по доверенности – Гузино Л.С. просил иск удовлетворить на основании изложенных в исковом заявлении доводов, с учетом заключения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Представитель ответчиков по доверенности – Левчук Ю.И. в судебном заседании иск не признала, не возражала против заключения судебной экспертизы, представила письменный отзыв, указав, что при решении вопроса об обязанности получения согласия арендодателя при передаче прав и обязанностей третьему лицу, администрация исходит из условий и порядка предоставления данного конкретного земельного участка. Право на первоочередное получение земельных участков для ИЖС, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов, и связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий. В установленном законом порядке Анисимовой Р.И. предварительно согласовано предоставление земельного участка для строительства ИЖД в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ, следовательно, представление земельного участка конкретному гражданину без торгов является льготным. В такой ситуации заключение без проведения торгов права аренды в отношении данного земельного участка с иным лицом, не обладающим такой льготой, фактически направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67, 187 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Установлено и не оспаривается, что на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 28.04.2018 № № Анисимова Р.И. принята на учет нуждающихся в жилых помещениях.

Согласно материалам дела, Анисимова Р.И. 15.01.2019 обратилась в Администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв.м:, расположенного по адресу: г< адрес >, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, по договору аренды без проведения торгов, как гражданин, имеющий право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ответчиком было принято решение о предоставлении истице указанного земельного участка, 30.05.2019 истица получила направленный в ее адрес администрацией городского округа «Город Калининград» договор аренды земельного участка от 14 мая 2019 года № №.

В соответствии с п. 5.1. вышеуказанного Договора, цена права аренды земельного участка определена в соответствии с выполненным ООО «НЦ «Балтэкспертиза» отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.03.2019 № №, в размере 973400 рублей.

Не согласившись с суммой оценки рыночной стоимости земельного участка, истица 10.07.2019 обратилась в ООО «Партнер-Контакт» за оказанием услуги по оценке. По заключению ООО «Партнер-Контакт» № № рыночная стоимость права аренды сроком на 20 лет земельного участка с кадастровым номером № составляет 208000 рублей.

В пунктах 4.6, 4.7, 8.3.1, 12.1 договора аренды содержатся условия о том, что уступка права аренды и сдачи в субаренду земельного участка с кадастровым номером № производится только с согласия арендодателя земельного участка.

Полагая, что данные условия договора нарушают права арендатора, 11.07.2019 Анисимова Р.И. подала в администрацию городского округа «Город Калининград» протокол разногласий к договору аренды земельного участка от 14 мая 2019 года № №.

20.07.2019 администрация городского округа «город Калининград» отказалась от подписания протокола разногласий к договору аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно материалам дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка 728790 рублей.

В связи с наличием существенных противоречий в отчетах двух разных специалистов, выполнявших оценку права аренды в досудебном порядке, на основании определения суда от 19.12.2019 по делу была назначена судебная товароведческая оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Специализированная фирма «Оценка».

Согласно заключению № № от 17.01.2020 рыночная стоимость права аренды сроком на 20 лет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: < адрес >, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство индивидуального жилого дома, по состоянию на дату проведения оценки составила 760000 рублей.

Проанализировав выводы судебного эксперта, суд считает их обоснованными, оснований сомневаться в достоверности заключения у суда не имеется. Исследование проведено на основании имеющихся в распоряжении эксперта материалов дела, информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов с применением общепринятых методик оценки, расчет подробно мотивирован в заключении, которое может быть положено в основу принимаемого решения в части установления стоимости права аренды объекта недвижимости.

В силу вышеизложенного, установленную п. 5.1. и 6.1. договора аренды земельного участка № № стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером № суд признает недействительной, определяя стоимость выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с рыночной стоимостью в размере 760000 рублей.

Согласно ч. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендные обязательства по аренде земельных участков регулируются нормами Земельного кодекса РФ.

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частями 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как разъяснено в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, исходя из толкования вышеперечисленных норм материального права в их взаимосвязи, следует, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Оспариваемые истицей пункты договора аренды земельного участка в нарушение указанных императивных норм предусматривают, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя путем заключения дополнительного соглашения, что влечет недействительность таких условий договора, поскольку они противоречат нормам гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что иск Анисимовой Р.И. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме, пункты п. 4.6, п. 12.1, п. 4.7 в части и п. 8.3.1 в части являются недействительными и подлежат исключению из договора.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать недействительной стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес >, установленную п. 5.1. и 6.1. договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, заключенного между администрацией городского округа «Город Калининград» и Анисимовой Р.И.

Установить стоимость выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с рыночной стоимостью – в размере 760000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Признать недействительными п. 4.6 и п. 12.1 договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года и исключить их из договора.

Признать недействительным в части п. 4.7. договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, а именно формулировку: «Договор субаренды подлежит обязательному согласованию с Арендодателем. При сдаче арендованного земельного участка (части) в субаренду ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем является Арендатор. Если Арендатор передает земельный участок или его часть в субаренду без разрешения Арендодателя, то земельный участок (часть) переданный в субаренду, считается неиспользуемым в соответствии с установленным разрешённым использованием по условиям договора», исключив данную формулировку из п. 4.7 договора.

Признать недействительным в части п. 8.3.1. договора № № аренды земельного участка от 14 мая 2019 года, а именно формулировку: «Указанные действия по передаче прав и обязанностей по Договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения», исключив данную формулировку из п. 8.3.1 договора.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.

Судья Д.В. Стома