Решение по делу № 2-1852/2019 от 04.04.2019

Дело № 2-1852/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Омск                                                          23 мая 2019 г.

Куйбышевский районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Гончаренко О.А.,

при секретаре Александровой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению иску Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к Умаровой М.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Банк ВТБ (ПАО) обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, в обоснование указав, что по условиям кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № Умаровой М.С. Банк предоставил кредит в размере 7 900 000 руб. на срок 242 месяца под 11,75% годовых для целевого использования, а именно для погашения ранее предоставленного кредита в ОАО «Российский сельскохозяйственный Банк», а также на осуществление указанных в смете работ по дому, расположенного по адресу: <адрес>.

В обеспечение надлежащего исполненияусловий настоящего договора был заключен Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, на основании которого Умарова М.С. передала в залог Банку следующее имущество:

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 423,7 кв.м.;

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 1 484 кв.м.;

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м.

Ответчик надлежащим образом не исполняет свою обязанность по внесению ежемесячных аннуитетных платежей по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, тем самым нарушая условия настоящего кредитного договора.

Как предусмотрено условиями кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пени) в размере 0,1% процента за каждый день его просрочки.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, Банк предъявил требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Выставленное требование ответчиком исполнено не было.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет 8 144 763,50 руб., из которых: 7 371 125,49 руб. – задолженности по основному долгу, 656 993,36 руб. – плановые проценты за пользование кредитом, 116 644,65 руб. – пени.

В соответствии с отчетом об оценке жилой дом и земельные участки оценены в размере 4 377 000 руб.

На основании решения внеочередного Общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ, также решения внеочередного собрания акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ, Банк реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (ПАО).

С ДД.ММ.ГГГГ - даты внесения записи в ЕГРЮЛ о реорганизации Банка ВТБ (ПАО) путем присоединения к нему ВТБ 24 (ПАО) Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником ВТБ 24 (ПАО) по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил в части стоимости заложенного имущества.

С учетом уточнений просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору № в размере 8 144 763,50 руб., из которых: 7 371 125,49 руб. – задолженность по основному долгу, 656 993,36 руб. – плановые проценты за пользование кредитом, 116 644,65 руб. – пени; обратить взыскание на жилой дом и земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>: определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере 7 130 400 руб.; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца Банка ВТБ (ПАО) Семыколенных Е.Л., действующая на основании доверенности, в судебном заседания требования поддержала с учетом уточнений. Суду пояснила, что последний платеж по кредитному договору был совершен ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб. В настоящее время задолженность не погашена, денежные средства в счет погашения задолженности также не поступали. В части вопроса об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества оставила на усмотрение суда. Возражала против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы с целью определении рыночной стоимости имущества, полагая, что отсутствуют основания не доверять экспертному заключению, выполненному на основании определения суда, не имеется.

Ответчик Умарова М.С. в судебном заседании участие не принимала, о месте и времени его проведения судом извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика Умарова Е.В., действующая на основании доверенности, принимала участия до объявления перерыва в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Размер задолженности не оспаривала, выразив несогласие с размером стоимости имущества, согласно судебной экспертизе, полагая его заниженным. Просила назначить повторную экспертизу. Суду пояснила, что нашли покупателя, который намерен приобрести имущество и уже внес задаток, но ему необходимо 1,5 месяца, чтобы собрать необходимую сумму, в связи с чем необходимо время для реализации данного имущества и погашения суммы долга. Просила уменьшить сумму пени, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Умаровой М.С. кредит в размере 7 900 000 руб. сроком на 242 месяцев под 11,75% годовых, при этом ответчик обязалась осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты, комиссии, а также иные платежи по настоящему Договору. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для погашения ранее предоставленного кредита, а также на осуществление указанных в смете работу по дому, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечение исполнения обязательств Умаровой М.С. является залог (ипотека), предметом которого являются: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 423,7 кв.м., жилой площадью 265,5 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый №; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый № (т.1 л.д.8-14).

Также ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами был заключен Предварительный договор об ипотеке № №, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем Договор об ипотеке в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором. Предметом ипотеки являются объекты недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 423,7 кв.м., жилой площадью 265,5 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый №; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый №. Настоящий договор заключается в рамках кредитного договора и является Приложением №к Договору об ипотеке (т.1 л.д.15-19).

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ответчиком заключен Договор об ипотеке №, который заключен в обеспечение исполнения обязательств, принятых Умаровой М.С. по кредитному договору, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в размере 7 900 000 руб. под 11,75% годовых сроком на 242 месяца. Предметом ипотеки являются: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 423,7 кв.м., жилой площадью 265,5 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый №; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м., кадастровый №, которые на момент заключения настоящего договора находятся в собственности Умаровой М.С. (т. 1 л.д. 21-25).

Как предусмотрено условиями настоящего договора, Банк, как залогодержатель, вправе обратить взыскание на Предмет ипотеки в следующих ситуациях: нарушение заемщиком сроков внесения очередного Платежа либо его части более чем на 15 календарных дней в случае, если сумма просроченного Платежа или его части составляет более 5% от размера оценки Предмета ипотеки; нарушение заемщиком сроков внесения очередного Платежа либо его части более чем на 3 месяца в случае, если сумма просроченного Платежа либо его части составляет менее 5% от размера оценки Предмета ипотеки; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (т.1 л.д.21-24).

Банк во исполнение своих обязательства по настоящему кредитному договору, согласно распоряжению № от ДД.ММ.ГГГГ на представление (размещение) денежных средств, предоставил Умаровой М.С. кредит в размере 7 900 000 руб. путем размещения указанной суммы на текущий счет ответчика №. Указанным распоряжением также предусмотрена санкция за несвоевременное исполнение обязательства, в соответствии с которой, при наличии задолженности по основному долгу начисляется 0,1% в день от суммы невыполненных обязательств, при наличии задолженности по процентам начисляется 0,1% в день от суммы невыполненных обязательств (т.1 л.д.26).

В материалы дела представлена закладная, согласно которой Умарова М.С. (залогодатель-должник) в случае неисполнения своих обязательств, возникших из Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, передает в залог Банку ВТБ 24 (ЗАО) (первоначальный залогодержатель) предмет ипотеки, который определен Договором об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ.(т.1 л.д.30-34).

По сведениям из выписки Единого государственного реестра недвижимости и об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> наложено обременение в силу договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), собственником недвижимого имущества является ответчик Умарова М.С. (т.2 л.д.58-64).

По сведениям из выписки Единого государственного реестра недвижимости и об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> наложено обременение в силу договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), собственником недвижимого имущества является ответчик Умарова М.С. (т.2 л.д.65-72).

По сведениям из выписки Единого государственного реестра недвижимости и об объекте недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> наложено обременение в силу договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), собственником недвижимого имущества является ответчик Умарова М.С. (т.2 л.д.51-57).

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что ответчиком нарушались сроки внесения платежей в счет возвращения кредита, что ответчиком и не оспаривается.

Согласно п. 5.4.1. Условий кредитного договора, кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы Кредита, начисленных Процентов и суммы неустойки в следующих случаях: при нецелевом использовании Кредита, в том числе при непредоставлении документов, подтверждающих целевое использование кредита (п. 5.1.5 Договора); при полной либо частичной утрате или повреждении Предмета ипотеки либо иного имущества (при наличии такового), залог которого является обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Договору, или утрате обеспечения, предоставленного в соответствии с Договором, или ухудшении условий по обстоятельствам, за которые Кредитор не отвечает; при грубом нарушении правил пользования Предметом ипотеки, правил его содержания и ремонта, обязанность принимать меры по сохранности Предмета ипотеки, если такое нарушение создало угрозу утраты или повреждения Предмета ипотеки; при необоснованном отказе Кредитору в проверке Предмета ипотеки (в том числе состава лиц, проживающих в Предмете ипотеки); при нарушении обязанностей по страхованию Предмета ипотеки в случае его повреждения или утраты;при несообщению Кредитору обо всех правах третьих лиц на Предмет ипотеки и иных обременениях; при нарушении залогодателем правил о распоряжении Предметом ипотеки и последующем залоге; при нарушении Заемщиком сроков внесения очередного платежа или его части более чем на 15 календарных дней; в случае неисполнения Заемщиком обязательства, предусмотренного пп. 5.1.4, 5.1.7 Договора; в других случаях.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п. 6.1.Договора).

Согласно пп. 6.3., 6.3. Условий кредитного договора, в случае неисполнения обязательств по возврату основного долга по Кредиту, начиная с даты возникновения указанной просроченной задолженности и до даты ее окончательного погашения, Заемщик обязуется оплачивать Кредитору неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности по основному долгу по Кредиту за каждый день просрочки. В случае неисполнения обязательств по оплате Процентов, начиная с даты возникновения просроченной задолженности по процентам и до даты ее окончательного погашения Заемщик обязует оплачивать Кредитор неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности по процентам за каждый день просрочки.

Истец предъявил ответчику Требование о досрочном истребовании задолженности, в соответствии с которым потребовал досрочно возвратить задолженность в размере 8 037 365,65 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.56), что ответчиком исполнено не было.

Факт получения ответчиком указанного требования сторонами в судебном заседании не оспаривается.

В силу статьи 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 144 763,50 руб., в том числе: 7 371 125,49 руб. – остаток ссудной задолженности, 656 993, 36 руб. – задолженность по процентам за пользование кредитом, 116 644,65 руб. – пени (т.2 л.д.220-226).

Исследовав представленный расчет, суд приходит к выводу о том, что договором установлен чрезмерно высокий размер пени, который, по мнению суда, значительно превышает суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.

В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 277-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размера неустойки. Они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа, пени) в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Из указанного следует, что в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учётом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что по своей правовой природе неустойка (штраф, пеня) носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, учитывая значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, а также период, в течение которого ответчиком не вносятся платежи по кредиту, суд считает возможным применить положения абзаца первого ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 80 000 руб. В остальной части в иске о взыскании неустойки следует отказать.

Учитывая изложенное, поскольку требование истца о досрочном погашении задолженности по кредитному договору ответчиком не исполнено, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по кредитному договору в размере 8 108 118,85 руб., из которых: 7 371 125,49 руб. – основной долг, 656 993,36 руб. – плановые проценты по кредиты, 80 000 руб. – пени.

Из содержания ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу ст. 3 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 9,10 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 13 ФЗ от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 16 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию.

Установлено, что предметом ипотеки являются следующие объекты недвижимости:

- Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 423,7 кв.м.;

- Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м.;

- Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 484 кв.м.

Ответчик без уважительных причин не исполняет условия по кредитному договору, образовалась задолженность по основному долгу и процентам.

Требования банка об обращения взыскания на комнату являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку нарушения являются значительными.

При этом ответчик не представил суду доказательства, доказывающее обратное.

Учитывая, что заемщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по погашению кредита, сумма неисполненного обязательства по договору составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является законным и обоснованным.

В соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома составляет 3 806 000 руб., земельного участка с кадастровым № – 275 000 руб., земельного участка с кадастровым № – 296 000 руб. (т.1 л.д.57-84).

В ходе рассмотрения дела стороной истца в материалы дела был предоставлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Инвестаудит», согласно которого рыночная стоимость жилого дома составляет 8 379 000 руб., земельного участка с кадастровым № – 257 000 руб., земельного участка с кадастровым № – 277 000 руб. (т. 2 л.д. 130-207).

Определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 25.04.2019 г. по ходатайству представителя ответчика Митюшева П.В., действующего на основании доверенности, судом была назначена судебная оценочная экспертиза в отношении действительной рыночной стоимости предмета залога, производство которой было поручено ООО «ОМЭКС» (т. 2 л.д. 245а-246а).

Согласно заключению эксперта ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № по состоянию на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 710 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 860 000 руб. (т.3 л.д.44).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

В силу требований ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Определяя стоимость заложенного имущества, суд берет за основу заключение судебной экспертизы ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку оно, по мнению суда, наиболее точно устанавливает рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости в силу того, что оценка сформирована на основе результатов осмотра объектов недвижимости, анализа рынка жилой недвижимости по состоянию на дату проведения экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ценообразующих факторов, в том числе индивидуальных характеристик объектов. Выводы эксперта являются полными и мотивированными. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований. Эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ, ввиду чего у суда нет оснований не доверять выводам эксперта.

В соответствии с п.1 ст. 56 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Согласно ч. 2 ст. 78 данного нормативного акта, жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела в суде соглашения между залогодателем и залогодержателем об определении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества достигнуто не было, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества должна быть определена на основании заключения эксперта ООО «ОМЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд признает это заключение достоверным и обоснованным, в связи с чем принимает его для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности выводов эксперта.

Поскольку в заключении эксперт определял рыночную стоимость имущества, т.е. без учета необходимости продажи с торгов в условиях ограниченного срока продажи, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, должна быть установлена в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО «ОМЭКС» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке».

Суд определяет порядок реализации заложенного имущества - путем продажи с торгов, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 8 568 000 руб. (10 710 000 х 80%), земельного участка с кадастровым № в размере 640 000 руб. (800 000 х 80%), земельного участка с кадастровым № в размере 688 000 руб. (860 000 х 80%).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Иск удовлетворен частично, поскольку, судом уменьшен размер неустойки.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 54 924 руб. (48 924 руб. + 6 000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Банка ВТБ (публичное акционерное общество) удовлетворить частично.

Взыскать с Умаровой М.С. в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 8 108 118 рублей 85 копеек, из которых 7 371 125 рублей 49 копеек - основной долг, 656 993 рубля 36 копеек - плановые проценты по кредиту, 80 000 рублей - пени.

В счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Умаровой М.С.:

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь объекта - 423,7 кв.м., назначение объекта – жилое, с установлением начальной продажной стоимости на публичных торгах, в размере 8 568 000 рублей;

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №, площадью 1484 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, с установлением начальной продажной стоимости на публичных торгах, в размере 640 000 рублей;

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №, площадью 1600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, с установлением начальной продажной стоимости на публичных торгах, в размере 688 000 рублей.

Взыскать с Умаровой М.С. в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 924 рубля.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                      О.А. Гончаренко

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2019 г.