Решение от 22.08.2024 по делу № 8Г-5172/2024 [88-5916/2024] от 24.05.2024

    88-5916/2024

    2-199/2024

    14RS0035-01-2023-014538-79

    Девятый кассационный суд общей юрисдикции

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    22 августа 2024 года                                                         город Владивосток

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Власенко И.Г.,

    судей Панфиловой Л.Ю., Дубовик М.С.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова Сергея Антоновича, Михайловой Натальи Васильевны к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа

    по кассационной жалобе ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 января 2024 года, дополнительное решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 апреля 2024 года.

    Заслушав доклад судьи Власенко И.Г., выслушав пояснения представителей ООО СЗ «Жилищно-строительная компания» - Ефимову Н.Х., Чичаеву М.В., Иванова В.М., поддержавших кассационную жалобу, представителя истцов Тумусову С.Ю., поддержавшую возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия

    у с т а н о в и л а:

Михайлов С.А., Михайлова Н.В. обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключен договор долевого участия № в строительстве жилого помещения – однокомнатной квартиры: условный номер ОДС: <адрес> общей проектной площадью 49,77 кв.м стоимостью 5 474 700 руб. Данная цена договора оплачена истцами в полном объеме. Согласно пункту 4.2 договора стоимость 1 кв.м составила 110 000 руб. После подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ установлена разница между проектной и фактической площадью квартиры, рассчитанной без понижающего коэффициента к площади балкона. Полагают такой расчет незаконным и противоречащим пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. С применением понижающего коэффициента к балкону площадь квартиры составляет 44,4 кв.м, а общая цена квартиры 4 884 000 руб. Просили взыскать денежные средства в размере 590 700 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 345 350 руб., расходы на услуги представителя в размере 30 000 руб.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 января 2024 года с ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу истцов взысканы солидарно денежные средства в размере 590 700 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50 000 руб. Дополнительным решением от 13 февраля 2024 года в пользу истцов взысканы судебные расходы на представителя в сумме 30 000 руб.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 апреля 2024 года решение суда, с учетом дополнительного решения суда, оставлено без изменения.

    В кассационной жалобе и дополнениях к ней ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» просит отменить постановления судов первой и апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение и истолкование норм материального права, неверную оценку обстоятельств дела, недоказанность установленных судом обстоятельств. В жалобе указано на диспозитивность ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части применения понижающего коэффициента при определении расчетной площади объекта, в то время как суды придали императивных характер указанной норме, приведены положения о свободе договора, отсутствие в законе положений в силу которых при признании недействительной сделки либо ее части наступают последствия в виде соразмерного уменьшения цены договора, передачи квартиру общей площадью 50,61 кв.м. с учетом понижающего коэффициента – 45,06 кв.м.

    В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Таких оснований по настоящему делу не установлено.

    Из материалов дела и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор долевого участия № в строительстве жилого помещения – однокомнатной квартиры: условный номер ОДС: <адрес> <адрес> общей проектной площадью 49,77 кв.м, из них площадь жилых и вспомогательных помещений составила 42,11 кв.м., площадь балкона - 7,66 кв.м.(без понижающего коэффициента). Стоимость квартиры, рассчитанная от общей проектной площади в сумме 5 474 700 руб. оплачена истцами в полном объеме. В соответствии с пунктом 4.2 договора стоимость 1 кв. метра определена в сумме 110 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру общей фактической площадью квартиры – 50,61 кв.м, приведенной общей площадью без учета площади балкона - 42,68 кв.м.

Возражая против расчета общей площади квартиры истцы направили в адрес ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» претензию, в которой просили применить понижающий коэффициент, в удовлетворении претензии отказано.

В целях определения площади переданной квартиры судом проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ППК «Роскадастр» Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия).

Согласно заключению эксперта ППК «Роскадастр» № № от ДД.ММ.ГГГГ фактическая общая площадь объекта долевого строительства квартиры № <адрес> учетом балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции составила 49,8 кв.м, фактическая приведенная общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади балкона (лоджии) - 44,4 кв.м., стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства - 123 276 руб. 29 коп.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь условиями договора и частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о праве истцов, в пределах заявленных требований требовать возврата уплаченных денежных средств, рассчитанных с применением понижающего коэффициента.

Вывод суда соответствует содержанию примененных по дел норм материального права, в связи с чем доводы жалобы о произвольном толковании норм закона и их диспозитивности являются необоснованными.

Правоотношения сторон, связанные с участием граждан в долевом строительстве объектов недвижимого имущества урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на диспозитивность указанной нормы заявитель жалобы не принял во внимание, что с 01 января 2017 года, в соответствии с Федеральными Законами от 29.07.2017 №217-ФЗ (с учетом изменений, внесенных Федеральным Законом от 03.07.2016 №304-ФЗ), в редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ были внесены изменения, в силу которых цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика либо как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Иной формулы расчета общей приведенной площади объекта недвижимого имущества закон не содержит, в связи с чем, принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен ДД.ММ.ГГГГ, с учетом части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ суд верно указал, что данные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяется понижающий коэффициент - 0,3, для лоджий – 0,5.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 «О рассмотрении обращения» (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что общая приведенная площадь квартиры составляет 50,6 кв.м., с учетом понижающего коэффициента - 45,06 кв.м. не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, из которых, с учетом заключения эксперта следует, что истцам фактически передан объект долевого участия общей приведенной площадью с учетом балкона (лоджии) 49,8 кв.м., с учетом понижающего коэффициента (0,3) такая площадь составила 44,4 кв.м.

При этом произведя расчет разницы исходя из стоимости квадратного метра указанной в договоре в сопоставлении с расчетом и требованиями истцов суд ограничился взысканием переплаты в пределах заявленных требований.

Вопреки доводам кассационной жалобы и суждениям ответчика о свободе договора, суды верно исходили из того, что договор долевого участия должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Кассационный порядок пересмотра судебных постановлений предназначен для устранения нарушений в применении и толковании норм материального права, норм процессуального права при рассмотрении дела. По настоящему делу таких нарушений не усматривается.

    Материальный закон при рассмотрении настоящего дела применен верно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемых постановлений суда кассационная жалоба не содержит.

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

    о п р е д е л и л а:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░░ 18 ░░░░░░ 2024 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░░ 13 ░░░░░░░ 2024 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░) ░░ 17 ░░░░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

    ░░░░░