Решение по делу № 2-397/2023 от 17.04.2023

Дело № 2-397/2023, № 12RS0002-01-2023-000372-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Звенигово                         04 декабря 2023 года

Звениговский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Юпуртышкиной С.В., при секретаре Васягиной А.В., с участием от истца представителя по ордеру № от <дата> адвоката Петровой Н.Г., третьего лица Фаткуллиной Н.И., от ответчика по доверенности от <дата> № Федоровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Фаткуллина Р. Б. к А. З. муниципального района о признании недействительным в части соглашения о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение, оспаривании величины выкупной стоимости жилого помещения, определении цены сделки по выкупу жилого помещения, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Фаткуллин Р.Б. обратился в суд к А. З. муниципального района Республики Марий Эл с иском, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) просил признать недействительными заключенное сторонами Соглашение № от <дата> (пункт 2) о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение, величину выкупной стоимости жилого помещения, определенную в размере <.....> руб.; определить цену сделки по выкупу жилого помещения в размере <.....> руб., взыскать денежные средства в размере <.....> руб.

В обоснование требований указано, что истцу принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Данный многоквартирный дом признан аварийный и подлежащим сносу, включен в муниципальную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы». Сторонами заключено соглашение № от <дата> о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение, во исполнение условий по которому ему перечислены денежные средства в сумме <.....> руб. Со стоимостью изъятого жилого помещения истец не согласна, поскольку размер возмещения составлял <.....> руб. на основании отчета об оценке №К/10/2021 от <дата>. При этом стоимость объекта оценки, определенная в отчете являлась рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, то есть по <дата>. А. З. муниципального района Республики Марий Эл при заключении соглашения № была не вправе ссылаться на указанный отчет. Не соглашаясь со стоимостью изъятого жилого помещения, полагая сделку ничтожной в части определения цены, обратился в суд.

    Истец Фаткуллин Р.Б. направил для участия в деле представителя Петрову Н.Г., которая упомянутые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик А. З. муниципального района Республики Марий Эл в лице представителя Федоровой М.В. против удовлетворения требований возражала, указывая, что сторонами было достигнуто и в полном объеме исполнено соглашение № от <дата> о предоставлении возмещения за изымаемое у истца жилое помещение. При этом Фаткуллин Р.Б. с условиями соглашения согласился, подписал его без замечаний. У истца имелась возможность ознакомиться с Отчетом об оценке и заявить несогласие с определенной в нем суммой, что им на стадии заключения сделки не сделано. Соглашение заключено спустя значительное время после проведения оценки в связи с поздним получением Отчета об оценке, с не связан с намерением ответчика уклониться от его подписания в шестимесячный срок со дня проведения оценки имущества.

Третье лицо Фаткуллина Н.И. полагала требования истца подлежащими удовлетворению.

Третье лицо Красногорская городская А. явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в письменном отзыве с заявленными требованиями не соглашалась, указывая, что Фаткуллин Р.Б. был ознакомлен с Отчетом об оценке №К/10/2021, о чем свидетельствует подпись в Журнале ознакомлений граждан с отчетом об оценке по переселению из аварийного жилищного фонда. Фаткуллиным Р.Б. подписано Соглашение № о предоставлении возмещения за изымаемое помещение для муниципальных нужд от <дата>, исполненное сторонами.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании до <дата>. Информация о перерывах в судебном заседании размещалась на официальном сайте З. районного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По окончании перерыва стороны, третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Фаткуллин Р.Б. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> площадью <.....> кв.м.

Заключением межведомственной комиссии № от <дата> указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, на основании постановления А. муниципального образования «Городское поселение Красногорский» от <дата> № этот жилой дом признан аварийным, подлежащим сносу.

Данный жилой дом включен в Республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019-2023 годы, утвержденную постановлением Правительства Республики Марий Эл от <дата> №.

Красногорская городская А. З. муниципального района Республики Марий Эл уведомила Фаткуллина Р.Б. о том, что квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат изъятию для муниципальных нужд в порядке статьи 32 ЖК РФ, собственникам, освобождающим жилые помещения, по соглашению сторон предоставляется возмещение за жилое помещение либо другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Постановлением Красногорской городской А. З. муниципального района Республики Марий Эл от <дата> №«О предоставлении возмещения за изымаемое жилье» постановлено предоставить Фаткуллину Р.Б. возмещение за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд, находящееся по адресу: <адрес> общей площадью 38,4 кв.м.; рекомендовано А. З. муниципального района Республики Марий Эл заключить соглашение о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд с этими гражданами, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно Отчету об оценке № от <дата>, на дату оценки – <дата>, составленному по заказу Красногорской городской А. З. муниципального района Республики Марий Эл, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, квартиры общей площадью 42.28 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составила <.....> руб.

<дата> между истцом Фаткуллиным Р.Б. и ответчиком А. З. муниципального района Республики Марий Эл заключено Соглашение № о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно пункту 2 Соглашения, размер возмещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также пропорциональную долю в праве обще долевой собственности на земельный участок, на котором располагается данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент подписания соглашения, составляет <.....> руб. (отчет об оценке №К/10/2021 от <дата>).

Размер возмещения подлежит перечислению Фаткуллину Р.Б. на банковский счет в размере 1 <.....> коп.

Судом установлено, что соглашение исполнено сторонами, возмещение за изымаемое жилое помещение было перечислено истцу <дата> (платежные поручения № и №).

В соответствии с постановлением А. З. муниципального района от <дата> упомянутая квартира безвозмездно передана в собственность городского поселения Красногорский.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, <дата> зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием «Городское поселение Красногорский» З. муниципального района Республики Марий Эл.

Стороной истца представлен Отчет об оценке №К/11/2022, составленный тем же оценщиком Нигамедзяновым А.А. <дата>, на дату <дата>, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, расположенной по указанному адресу, составила 1377739 руб.

С учетом наличия в материалах дела отчетов с разными выводами, в связи необходимостью определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях изъятия для муниципальных нужд, установления юридически значимых обстоятельств, судом назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО «Негосударственный экспертный центр» № от <дата> размер возмещения за жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес> общей площадью <.....> кв.м., кадастровый №, на момент подписания соглашения № от <дата>, с учетом положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ, составляет <.....> руб.

Экспертиза содержит подробным образом мотивированную исследовательскую часть. Эксперт Иванюта А.И. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующее образование, квалификацию и стаж работы по специальности.

Изложенное позволяет отметить, что экспертные исследования были проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение мотивированное, составлено с учетом представленной в дело технической документации на многоквартирный жилой дом и данных осмотра жилого помещения.

Суд приходит к выводу, использование ответчиком данных из Отчета об оценке от <дата> №К/10/2021, по истечении шести месяцев со дня его составления, повлекло нарушение жилищных прав истца, является основанием для изменения способа изъятия недвижимого имущества взысканием денежной суммы, составляющей разницу между совершенным возмещением и действительной величины рыночной стоимости изымаемого жилого помещения на дату заключения Соглашения № от <дата>, исходя следующего.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В подпункте пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (подпункт «а»).

Согласно разъяснениям, данным в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Постановления от 11 февраля 2019 года № 9-П, реализация договорного способа передачи имущества для государственных или муниципальных нужд предопределена как принципом свободы договора, так и его публично-правовым характером. Собственник изымаемого недвижимого имущества, действуя своей волей и в своем интересе (т.е. в соответствии с основными началами гражданского законодательства), вправе подписать предлагаемый ему проект договора, тем самым соглашаясь с предложенными условиями изъятия имущества, включая условие о его стоимости, либо отказаться от заключения договора. При несогласии собственника с условиями, предложенными в проекте договора, такое изъятие может осуществляться лишь в судебном порядке, обеспечивающем необходимые гарантии частной собственности и позволяющем собственнику, в частности, настаивать на предварительном и равноценном возмещении за принудительное изъятие, размер которого определяется судом (статья 35, часть 3, Конституции Российской Федерации, пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Вместе с тем федеральный законодатель - в рамках предоставленной ему дискреции (статья 71, пункт «о», Конституции Российской Федерации) и исходя из потребности в установлении баланса частных и публичных интересов при регулировании отношений, возникающих в случае необходимости изъятия для государственных или муниципальных нужд объектов недвижимости, - вправе избрать тот или иной вариант определения даты, по состоянию на которую производится оценка стоимости изымаемого имущества. Принимая во внимание общеправовой принцип справедливости, такое регулирование в любом случае не может приводить к получению одним из участников отношений, складывающихся по поводу изъятия имущества, необоснованных экономических преимуществ за счет другого участника и не освобождает от необходимости учитывать объективные факторы, влияющие на рыночную стоимость этого имущества.

Значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и правовых актов, предусматривающих изъятие имущества, может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации. В подобных ситуациях при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12 того же Закона).

Из приведенных норм следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (недвижимого имущества), определенная в отчете об оценке, указанная на момент их составления, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета оценщика.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, истец в рамках реализации права на получение равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, гарантированное частью 5 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьей 32 ЖК РФ вправе требовать денежную компенсацию в счет возмещения за изъятое жилое помещение на основании достоверного отчета об оценке по состоянию на дату подписания соглашения.

Указанная в отчете об оценке №/К/2021 итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на <дата> была неактуальна при заключении Соглашения № от <дата>, что привело к нарушению прав истца на получение равноценного возмещения и свидетельствует о недействительности сделки в части определения цены за изымаемое жилое помещение.

При таких обстоятельствах, заявленные Фаткуллиным Р.Б. требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы, в том числе по оплате государственной пошлины в размере <.....> коп.

По правилам ст. 333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату истцу излишне уплаченная государственная пошлина в размере <.....> коп. (<.....>.).

В пользу истца с ответчика подлежит взысканию половина стоимости судебной экспертизы в размере 28 000 руб., оплаченная Фаткуллиным Р.Б. по чеку-ордеру от <дата>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск Фаткуллина Р.Б. удовлетворить.

Признать размер выкупа жилого помещения, кадастровый №, по адресу: <адрес> недостоверным на дату подписания Соглашения № от <дата> о предоставлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд.

Определить размер возмещения за жилое помещение, кадастровый №, по адресу: <адрес> равным 1 235 970 руб.

Признать недействительным пункт 2 Соглашения № от <дата>, заключенного между А. З. муниципального района Республики Марий Эл и Фаткуллиным Р. Б., в части установления размера возмещения за жилое помещение в 1 059 088 руб.

Взыскать с А. З. муниципального района в пользу Фаткуллина Р. Б. (паспорт <.....> выдан <дата>) невыплаченную сумму возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд по <адрес> в размере 176 882 руб.

Взыскать с А. З. муниципального района Республики Марий Эл в пользу Фаткуллина Р. Б. (паспорт <.....> <дата>) в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 4737 руб. 64 коп., в счет возмещения расходов по оплате экспертизы 28 000 руб.

Возвратить Фаткуллину Р. Б. (паспорт <.....> выдан <дата>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 849 руб. 36 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей жалобы через Звениговский районный суд Республики Марий Эл.

Председательствующий судья С.В. Юпуртышкина

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2023 года