Решение по делу № 3-66/2015 от 10.02.2015

Дело № 3-66/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 июля 2015 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Найденовой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Шкляра ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Шкляр В.С. 10.02.2015 года обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на следующие обстоятельства. Заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты физкультуры и спорта), площадью ... квадратных метров. Заявитель утверждал, что действующая кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года значительно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, что подтверждается отчетом оценщика, положительным экспертным заключением СРО (нормативно-методическая экспертиза), что влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

Заявитель в лице представителя в уточненном заявлении в порядке статьи 39 ГПК РФ просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 28.12.2014 года в размере его рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации – в сумме ... рубля (в соответствии с заключением эксперта ООО «...» от ... года).

В судебном заседании представитель заявителя - Пономаренко Н.А., действующая по доверенности, уточненное заявление просила удовлетворить. В отношении заявителя дело рассмотрено согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель Правительства Ростовской области - Матиевская М.В., действующая по доверенности, в суд явилась, не заявила возражений против уточненного заявления о размере рыночной стоимости, учитывая содержание экспертного заключения на конкретную дату оценки.

Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в отсутствие данных заинтересованных лиц согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Шкляр В.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты физкультуры и спорта), площадью ... квадратных метров.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с данными характеристиками площади и разрешенного использования 20.11.2014 года в результате раздела (дата внесения номера в ГКН – согласно кадастровому паспорту - л.д.18 том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровой справке от 27.02.2015 года составляет ... рублей (л.д.221 том 1). В кадастровой справке указано, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, является 28.12.2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления и уплаты земельного налога, что определяет правовой интерес заявителя в оспаривании установленной кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" утверждены по состоянию на 1 января 2014 года средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым кварталам согласно приложению N 1, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) согласно приложению N 2, группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов согласно приложению N 3.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет (ноябрь 2014 года) не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, поэтому кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что следует из кадастровой справки и акта определения кадастровой стоимости от 27.02.2015 года филиала ФГБУ ФКП Росреестра (л.д.154 том 1).

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии.

Согласно ст.24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет оценщика о рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, на отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.

Суд, учитывая время постановки участка на кадастровый учет (позднее 01.01.2014), наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28.12.2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключение №... от ... года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 28.12.2014 года составляет ... ... рубля.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов, при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости.

В качестве объектов-аналогов использованы 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Время размещения объявлений о продаже земельных участков, отраженных в заключении, приводит к выводу о равнозначности рассчитанной стоимости земельного участка как по состоянию на дату внесения номера в ГКН – 20.11.2014, так и на 28.12.2014 года, поэтому в данном случае рыночная стоимость определяется согласно индивидуальным характеристикам участка в пределах допустимого диапазона экспозиции объектов-аналогов в соответствии с действующими ФСО, не влияющего на возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на один и тот же период по смыслу ст.24.19 Федерального закона.

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Заявителем и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 28.12.2014 года в размере ... рубля подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18 - 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Соответственно определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 28.12.2014 года для использования в целях налогообложения и других предусмотренных законом целей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – объекты физкультуры и спорта), площадью ... квадратных метров в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 декабря 2014 года в размере ... рубля (дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 10 февраля 2015 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов